界面新闻记者 | 安震

界面新闻编辑 | 江怡曼

“楼市火爆的时候银行强势，按揭贷款审核、放款都得排队，现在情况反过来了，银行为了拉客户做贷款，给客户返点。”近日，一位中部二线城市信贷条线人士感慨。

伴随楼市低迷，银行个人住房按揭市场竞争更加激烈，为了有限的市场份额，沉寂多年的房贷返点潜规则再次出现。

给现金、返金条……房贷返点重出江湖

界面新闻从银行金融机构、中介机构等多方了解到，办理个人住房按揭后，银行“返佣”成为目前业内普遍存在的情况。

“贷款返佣金在行业内很常见，不然那么多贷款公司怎么活。”一位中介机构员工对界面新闻表示，“上海一般是千分之五左右，小银行返佣比例更高，大银行管得严格一些。”

据媒体报道，上海一位购房者办理100万元二手房按揭业务后，银行返点5克金条，银行工作人员称，不允许直接给现金。按照上海黄金交易所黄金价格计算，5克金条价值近3000元。

另有媒体报道，上海一些外资行和小银行返点比例最多可以做到100万元返1万元。

不过，界面新闻发现，不同城市返点情况差异较大。中部二线城市一位信贷条线人士表示：“确实有返点，返点是一种灰色的获客手段。但现在楼市低迷，本地房价不高，很少有客户按揭超过100万元，几十万的贷款一单也就返给客户几百块。而且我们小银行费用比较紧张，一般都是把给客户经理的营销费分给贷款客户。”

在社交媒体上，不少购房者发帖寻找可以提供返点的银行，也有部分自称中介机构人士表示可以提供按揭返点。

事实上，不仅在二手房交易中，新房交易也存在返佣。一位房企中层对界面新闻表示，像北京这样的大城市，二手房交易已经是楼市交易的主流，中介机构作为渠道方是比较强势的。大的中介机构不仅参与二手房交易，有些已经深度参与到新房销售中。“我们公司返给中介机构员工的销售提成大约是（新房销售价格）千分之五到千分之三，一些中介机构员工私下会返一部分钱给客户。”

也就是说，“返点”可能来自于银行，也可能来源于中介机构。有银行人士认为，通常情况下，有的中介机构会指定一些合作贷款银行，通常这些银行返点较高或者能够更快完成贷款审批和放款。“但目前个人住房按揭审批各家银行速度都很快，这个优势也就不明显了，相对而言，如果能返点给客户，吸引力就更强。”

房贷返佣早已有之

7月末，江苏银行业协会发布印发《关于禁止个人住房按揭贷款返佣共同维护银行业公平竞争秩序的倡议》，其中倡议银行严格规范与房屋机构的合作行为。不以任何形式向房地产开发商、房地产销售机构、房产中介机构等任何商业性个人住房贷款的第三方机构及其从业人员、个人住房贷款客户支付佣金或权益。形式包括但不限于：转账、现金支付、购物卡、储值卡券、加油卡等各类行为。

界面新闻向江苏银行业人士证实了上述文件的真实性。江苏省银行业协会除了发出倡议，还要求每一家会员单位都签承诺书，之后如果违反承诺，协会可以采取自律行动。

据报道，上海金融监管局也已向辖内银行下发调研函，要求自查返佣渠道、点数、付款方式等等。

房贷返佣可以说是最近一段时间“死灰复燃”的行业潜规则。早在2010年，中国银行业协会就曾下发通知，要求银行停止以任何形式向房贷中介、从业人员支付返点费用。

有国有大行省分行人士对界面新闻表示，现在各家商业银行竞争非常激烈，有一些机构跟房产中介合作，房产中介将二手房交易引流至相关银行，银行方面支付中介机构类似信息费之类的佣金。

前述国有大行人士认为：“这类银行和中介机构的合作，通常以信息咨询费支付，相对比较规范，不过费率非常低，不足以支付返佣给个人客户。一些银行客户经理为了完成业绩，可能个人会自己给客户贴一些，这肯定是违规的。”

招联首席研究员董希淼认为，房贷返佣的出现说明目前银行竞争压力较大，需要通过返佣、补贴等手段抢占市场份额。其根源是整个房地产市场不景气，同时银行面临的提前还贷压力比较大，个人住房贷款增长缓慢甚至规模出现下降。

此前，界面新闻梳理银行年报发现，在存量房贷调整、提前还款规模扩张的背景下，银行个人房贷业务整体承压。Wind数据显示，2023年，六大国有银行按揭贷款余额合计约为26.43万亿元，同比减少约5166亿元，其中仅邮储银行个人住房贷款规模增长3.37%。

董希淼认为，银行业协会作为行业自律组织，发出倡议有助于规范市场竞争秩序，让银行在个人贷款业务方面能够良性竞争，同时达到降低银行成本的目的。这一倡议也符合此前**政治局会议提出的“防止内卷式恶性竞争”精神。

中介返佣背后暗藏风险

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为表示，在银行业绩考核、贷款投放压力大，按揭需求萎缩的情况下，这种返点有必然性，有的是通过购物卡或礼品的形式出现。这是房产交易不再增长甚至下滑、银行面临贷款资产荒、竞争加剧，资金来源成本刚性约束等多方权衡下的必然结果。且“如果是员工个人行为，也比较隐蔽，监管比较难查。”

不过，有国有行人士提醒，贷款中介相对比较混乱，在目前楼市环境下，正常合规的业务少了，为了生存，他们可能就会动一些歪心思，最关键的是一些不良中介对银行贷款审批流程很熟悉，甚至会以帮助贷款人的名义，联合起来伪造资料骗取银行贷款。常见的如伪造收入证明、交易流水或工作单位信息等等。

前述人士表示：“甚至有贷款公司员工冒充银行工作人员，诱导消费者高息借款，这不仅给客户带来风险，有的客户被骗后还到监管机构投诉银行，也给银行带来了消保麻烦。”

房企人士也认为，不管是二手房交易还是新房的返点，对于整体购房金额来说都是小数目，购房者切忌因小失大。

董希淼认为，个人住房按揭市场能否复苏与房地产市场环境息息相关，要促进房地产市场健康平稳发展，还需要加快出台更多的有力措施。除了目前已经在实施的降低5年期以上贷款市场报价利率，从需求侧看，应全面取消限售、限贷、限售等限制性措施，加大实施差别化住房信贷政策，包括大幅度放宽住房贷款条件、创新贷款产品及还款方式、集中调降存量二套房贷利率等，以进�