【/h/]界面新闻记者|张晓云

【/h/]近日，界面新闻独家获悉，中融信托投资商业地产的两只“类REITS”产品延期发行。

【/h/]一只产品全称“中融-长和史圣3号集合资金信托计划”（以下简称“长和史圣3号”），于2月5日延期发行；另一只产品于去年11月延期发行。

【/h/]具体来看长和史圣3号，该信托资金用于投资深圳市前海图澜投资中心（有限合伙）（以下简称“前海图澜”），代表信托计划持有的前海图澜有限合伙份额。前海图兰持有北京华德盛物业管理有限公司（以下简称“项目公司”）的股权。

【/h/]该产品成立于2016年9月，产品规模为22.9亿元。截至2023年12月31日，累计向受益人支付信托收益10.24亿元。

【/h/]在产品设计上，信托底层持有商业地产，信托期限长达10年。然而，信托产品本身被拆分为短期产品并出售给投资者，例如一年期和两年期产品。它们由滚动投资者运营，信托收入由商业地产的租金支付。整体信托项目到期后，他们希望出售商业地产。

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【/h/]因此，业内人士将这类产品比作“REITS”，一般在资管新规之前发行。监管没有明确规定如何处置这类产品，但它们一直在运行。

【/h/]值得注意的是，在中融信托受到影响后，该类产品的运作逻辑发生了根本变化，没有后续新产品基金承接上一批投资者，因此延期发行。

【/h/]根据界面新闻获得的长和史圣3号临时公告，中融信托在信托计划期间对项目公司持有的基础资产（以下简称“基础资产”）进行了升级，提升了资产质量，确保了项目公司的正常运营。自2019年标的资产改造完成并投入运营以来，标的资产出租率保持在100%，租户履约能力较为稳定。

【/h/]截至目前，项目公司的租金收入可覆盖项目公司项下银行贷款的本金和利息。

【/h/]与此同时，中融信托还通过各种渠道与意向方见面，力争实现项目的出售和信托计划的退出。但受多重因素影响，近年来在大宗交易的商业物业领域，买家观望情绪浓厚，基金买家数量锐减，导致项目退出困难。

【/h/]据宣布，由于近期市场波动，预计到期的Q和Q1信托单位的受益人的信托利益无法如期分配。根据《长河史圣3号》第3.5条，这部分Q和Q1信托单位将自动进入展期。

【/h/]据了解，《长和史圣3号》第3.5条规定:“信托单位预期存续期届满时，信托财产专户内的资金无论因何种原因不足以支付预期存续期届满的信托单位的税费、手续费、信托报酬及其他信托费用（不含浮动信托报酬）、债务（如有）和信托利益，且信托计划项下的信托财产尚未全部实现。展期至信托财产全部变现且受托人宣布终止该信托单位之日，或受托人决定不全部变现信托财产但信托财产中的现金部分足以支付预期期限届满的信托单位的预期税费、费用、信托报酬和其他信托费用（不包括浮动信托报酬）、债务（如有）和信托利益且受托人决定不变现信托财产并宣布终止信托计划之日。”

【/h/]中融信托表示，延期期间，中融信托将根据房地产市场情况及项目整体租赁情况调整项目退出策略，在与各中介机构及合作单位保持日常沟通对接的基础上，积极拓展意向买家，力争尽快实现项目退出。

【/h/]长和史圣2号的产品逻辑与长和史圣3号相同，后者成立于2016年8月，产品规模为31.28亿元。信托计划资金用于认购“深圳前海延锋投资中心（有限合伙）”的LP份额，并通过该基金购买项目公司北京名都轩企业管理有限公司（原名北京开元杜明酒店管理有限公司）。

【/h/]中融信托表示，受广发银行北京分行租赁期限未续租的影响，截至目前，该项目出租率约为50%，公司正通过代理行积极联系相关意向租户，以进一步提高该项目后续运营期的出租率和租金水平。

【/h/]与昌河史圣三号项目一样，昌河史圣二号项目自2023年11月起延期。截至2023年12月底，长和史圣2号应分配给受益人的信托收益总额为12.09亿元，信托计划当期未分配利润为1.15亿元。也就是说，其已欠下1.15亿元的递延信托收益。