【/h/]5月9日，杭州和Xi宣布“全面”取消住房限购。到目前为止，中国只有天津、珠海和海南省四大一线城市没有完全解除限购。因此，这两个省级城市的全面“解封”被视为房地产调控政策转向的重要标志。

【/h/]不过，与杭州相比，Xi对全面取消限购的关注度较低。毕竟，Xi在中国经济中的“咖啡点”离杭州还很远，而且对楼市的关注度也不一样。

【/h/]但实际上，观察Xi房地产市场在这一轮调控中的表现和轨迹对我们理解这一轮房地产调控非常有意义。

【/h/]Xi飙升的房价是中国房地产的一个缩影。

【/h/]2013年，上海、广州、武汉、厦门、沈阳、长沙、南京等城市相继推出新一轮住房市场调控政策，其主要内容是收紧限购政策。随后三年，限购、限价、限贷政策加码，中国房地产市场进入调控周期。

【/h/]然而，Xi安的房价在2016年开始爆发。从2016年到2021年，它创造了新房价格连续70个月上涨的神话。同比增幅最大的是2019年5月的24.4%。它在一年内上涨了四分之一，将其放在“四大行”上是一个罕见的记录。

【/h/]在连续上涨70个月后，Xi平均房价从不到7000元上涨到15000元，直追成都。然而，Xi和成都的主要经济指标差距明显。

【/h/]2021年，成都进入“2万亿GDP俱乐部”的数量是Xi的两倍；成都的人均GDP为9.48万元，比Xi高出1万多元。成都人均可支配收入为4.5万元，比Xi高出0.7万元。

【/h/]可以看出，Xi安的房价不仅逆势上涨，而且还提前上涨。随着房价的启动，Xi的调控措施也开始增加。

【/h/]2017年1月，Xi开始实施限购措施。2018年，Xi在全国率先实施摇号买房政策，成为“摇号第一城”。行动像老虎一样凶猛，Xi的调控堪比一线城市。然而，这些都没有阻止房价的快速上涨。

【/h/]与大规模基础设施建设风起云涌的“钱潮”相比，各种控制措施都很薄弱。陕西省年度地区固定资产投资从2012年的1.17万亿飙升至2016年的2.04万亿，几乎翻了一番。2016年陕西省GDP为1.91万亿，基础设施投资已经超过全省GDP。同年，全国各省市“冠军”广东省GDP为7.9万亿元，固定资产投资为3.3万亿元，占比仅为41.8%。陕西的基础设施投资无疑是超前的。

【/h/]事实上，从2014年到2020年，陕西的基础设施投资超过了全省的GDP，当地实体经济体系无法承载的外资溢出后，涌入了省会xi的房地产市场而且，这种大大超过地区经济体量的基础设施拉动模式，并不是陕西一个省的模式，而是整个西北地区的普遍模式。

【/h/]作为无可争议的西北第一城，Xi获得了一波房价红利。

【/h/]监管政策对此无能为力，人们很难抵御土地财政大幅扩张的诱惑。2016年，Xi安的土地出让面积为1450万平方米，两年后的2018年攀升至2542万平方米，增加了1000多万平方米，达到历史最高水平相应地，Xi市对土地的财政依赖度也从2016年的38%大幅上升至2018年的99.4%。Xi安的财政比以往任何时候都更加充裕。然而，脱离经济基本面的基建投资拉动模式虽然强劲，但不可持续。

【/h/]2020年后，基础设施将放缓，每年“两位数”的基础设施投资增长和超过该省GDP投入的资本注入都将告一段落。基础设施驱动型增长模式的后遗症开始逐渐发作——高增长消失，高债务问题凸显。

【/h/]Xi房地产市场的支撑也出现了动摇，交易量的下降更为明显。2021年Xi安商品房供应量为2246.68万平方米，同比减少16.81%，销售量为2072.41万平方米，同比减少13.60%。2022年供销量持续下滑，去化周期为29.9个月。2017年开始限购时，Xi安的新房存量不到2月份。

【/h/]2023年，Xi安的整体化学品清除周期为9个月，比上一年显著改善。但板块分化明显，少数核心区域化工率为2-5月，20个月以上的楼盘并不鲜见。

【/h/]“西北第一城”的独特地位为Xi安的楼市提供了远超西北其他城市的支撑。然而，基础设施投资大幅下降的经济增长停滞仍带来痛苦。

【/h/]因此，在全面放开限购之前，Xi安的调控政策已经大大放松，二手房指导价已经消失，限价也有所松动。限购政策“名存实亡”——去年9月，Xi安取消了二环外限购，二环内几乎没有新的商品房项目，并不是楼市的焦点。

【/h/]因此，这次限购放开后，杭州的二手房交易量和客户的看房意愿都大幅上升，而Xi的楼市却一片平静。

【/h/]反思房地产政策的得与失，调控干预并非万能药。

【/h/]平静、稳定、健康当然是好事，但对土地的高度财政依赖和低迷的经济增长仍然困扰着这座拥有千年历史的古都。

【/h/]与杭州等东部经济发达地区的楼市相比，关注度相对较低的Xi安实际上是一个更容易理解的样本。以基建投资为主导的高增长模式更加明显，基建投资的投入与经济增长和房价、地价的同步速度高度一致。

【/h/]热钱涌入齐飞的基础设施建设、GDP数据和房价，以及过度大火造成的“过度富裕”无法阻止。然而，在来自大规模转移支付和银行杠杆的“外国资金”潮退潮后，暂时的繁荣显得黯淡。“史上最严调控政策”管住了从土地供应到二手房交易的全产业链，但并未阻止涨跌互现的潮汐周期。

【/h/]“市场不是万能的”，监管干预也不是万能的。阻止不了热钱，也改变不了真实的供需关系。

【/h/]强调控抑制了经济发达地区高线城市的楼市供需，因此房企的资金和产能受到挤压，这与货币化棚改政策给予杠杆渠道并不得不转移到低线城市的“下沉市场”不谋而合。事实上，中国100个城市的平均去库存周期为22个月，而Xi 9个月的平均去库存周期高于平均水平。许多三四线城市的住房市场处于“有房无市”的局面。

【/h/]因此，许多大型房地产企业在高线城市的货值比例一度大幅下降，而在低线城市的货值上升，资产质量恶化，进一步增加了金融风险。

【/h/]“三道红线”收紧，这些房企现金流断裂。而那些曾经“楼市火热“的低线城市也付出了沉重的代价。

【/h/]总之，随着房地产行业整体进入“去库存”时代，调控政策放松、政策退出受限，市场会给出更多的真相。很多问题都有反思的可能。