6月21日，首批公募REITs迎来上市三周年。与此同时，首批公募REITs战略配售投资者持有的部分基金份额迎来解禁时刻。

业内人士表示，绝大多数原业主基于对自身项目未来发展前景的信心和对长期投资价值的认可，减持动力较弱。各基金经理高度重视解禁前后二级市场的建设，计划提前启动减持意向和信息披露工作，确保解禁前后产品价格的稳定。因此，解禁对市场的整体影响有限。

三年来，36只公募REITs成功上市，市场整体发行规模超过1000亿元，基础资产规模不断扩大，资产类型多点开花，规章制度体系不断完善。未来，随着各类市场主体的不断参与，REITs的市场稳定性将不断提高，配置价值将继续凸显。公募REITs仍有广阔的发展空和巨大的发展潜力。

欢迎再次解禁

6月19日，博时基金发布公告称，战略配售投资者基金REIT在博时蛇口工业园的份额即将解禁。公告显示，卜式蛇口工业园1.08亿股REIT限售股解禁生效日期为2024年6月21日，限售股持有人为招商局蛇口工业区控股有限公司，解禁后产品流通股比例将由67.27%增至74.87%。

6月18日，AVIC基金发布公告称，AVIC首钢绿色能源REIT部分战略配售股份于2024年6月21日解禁，解禁股份均为场内限售股，共计2000万股。战略配售份额解禁后，产品流通份额占比从60%提高到80%。

除了卜式蛇口生产园区的REIT和AVIC首钢绿能REIT，还有5只产品，分别是吴栋苏源产业REIT、平安广州广和REIT和浙商沪杭甬REIT。6月21日，战略配售投资者三年份额出炉。

公募REITs发行时的总份额分为三部分，分别向战略配售投资者、网下投资者和公众投资者发售。战略配售投资者包括原始权利人及其关联方和其他专业机构投资者。战略配售投资者有一定的限售期。其中，原始权益持有人及其关联方参与战略配售的总比例不低于所售基金份额的20%，超过20%的份额自上市之日起持有时间不少于36个月，基本20%的份额持有时间不少于60个月。批量解除是“不少于36个月”的部分。

【/h/]关于限售股解禁，AVIC首钢绿色能源产业投资信托、卜式蛇口生产园区产业投资信托、中国平安广和产业投资信托均在公告中表示，基于对基金及基建项目未来发展前景的信心和对长期投资价值的认可，支持基金持续、稳定、健康发展，本次限售股持有人承诺继续持有本次解禁的股份。AVIC基金的公告还称，收到AVIC首钢绿能REIT原所有人同一控制下的关联方北京首钢基金有限公司关于继续持有AVIC首钢绿能REIT股份解除限售的函。首钢基金承诺继续持有本次限售股票，自限售解禁之日起36个月内不减持。

影响有限

“基于对自身项目未来发展前景的信心和对长期投资价值的认可，绝大多数原始权利人减持动力较弱，解禁对整体市场的影响有限。”AVIC基金REITs业务负责人表示，随着REITs市场的逐步完善，投资者对解禁对原有权利人及其关联方的影响的认识趋于理性，基金管理人高度重视解禁前后二级市场的建设，提前部署启动减持意向和信息披露工作，最大程度保证解禁前后产品价格的稳定。

“与两年前规模超百亿的专业投资者战略配售股解禁相比，本次解禁规模较小，且大部分原权利人及其关联方均表示不会减持，因此对二级市场的影响非常有限。”一位公募REITs领域的专家表示。

从二级市场表现来看，目前大部分REITs的二级市场价格较发行价存在溢价，部分REITs受经济周期影响，阶段性表现不理想，短期二级市场价格低于发行价。从战略配售份额发布的5只产品来看，AVIC首钢绿色能源REIT溢价率超过30%；上海、杭州、宁波的浙商REIT溢价率也超过20%。而另外三只产品处于折价状态，这也意味着参与战略配售的原权利人及其关联方存在浮亏。但“在长周期内，二级市场价格总会围绕标的资产价值变化，机构投资者会投资于行业发展前景明确、标的资产长期稳定运行的项目。”一位公募REITs负责人表示。

博时基金也认为，首批原始权利人持股比例超过20%的REITs解禁后，由于流通股增加，理论上将对市场流动性、价格波动和投资者结构产生影响。而基础设施资产的运营更多的是受宏观经济形势、行业发展和自身经营管理的影响，因此原所有者持有的部分股份解禁不会直接影响基础设施资产的运营。

“目前部分公募REITs仍存在供给规模小、发行量有限的问题，导致部分产品溢价率较高。解禁后，流通份额将进一步增加，有助于提高公开募集REITs二级市场的交易活跃度和流动性，从而吸引更多投资者参与REITs，市场供求可以实现更好的平衡。”上述公募REITs领域专家表示。

大有作为。

2021年6月21日，首批9只公募REITs产品正式上市。三年来，36只公募REITs在沪深交易所成功上市，市场整体发行规模超过1000亿元。底层资产包括收费公路、工业园区、水务、仓储物流、清洁能源、保障性租赁房、消费基础设施等资产类型。

2023年，公募REITs市场迎来重要里程碑，首批4只公募REITs产品成功募集。公募REITs形成“启动+募集”双轮驱动格局。2023年和2024年，新能源和消费两大资产类型正式发行。资产类型的扩展不仅使REITs的公开发行多元化，也开辟了一个充满潜力的新蓝海市场。

此外，公募REITs的规章制度不断完善，市场发展基础不断夯实。华夏基金表示，从发行审核效率的不断提升，到REITs发售业务规则的规范，再到信息披露规则、会计政策等核心机制的出台，显示出我国公募REITs不断完善和优化的良好趋势。

今年以来，公募REITs市场持续回暖，投资价值进一步凸显。Wind数据显示，截至6月20日收盘，36只上市REITs中，今年以来已有25只实现正收益，其中涨幅超过10%的有15只。“从大类资产配置的角度来看，公募REITs具有不同于其他资产的风险收益特征，可以有效提高组合的收益水平。在利率下降的背景下，投资者对无风险资产收益的需求降低，相应的REITs风险溢价增加，配置价值越来越凸显。未来，二级市场价格波动小、资产收益确定性强的REITs产品竞争优势有望进一步增强。" AVIC基金上述REITs业务负责人表示。