上海取消宅地溢价率10%上限要求,意味着什么?
6月7日晚间,官网,上海市规划和自然资源局发布公告,自当日发布今年第三批出让商品住房用地起,取消商品住房用地10%溢价率的上限要求,交易地价采用市场化竞价方式确定。
该局表示,第三批商品住房用地是5月27日上海“沪九条”楼市新政出台后的首次土地出让,发布相关出让公告是为了进一步落实“沪九条”中“优化本市土地供应”的工作要求。
此次上海取消地方拍卖土地价格上限,也意味着自2021年实行集中供地模式并设定最高限价后,恢复了“价高者得”的土地拍卖规则。
上海市奉贤区规划和自然资源局相关人士向国家商报记者(以下简称“每经记者或记者”)表示,集中供地规则不仅取消了限价,还调整了之前的竞优质要求,不同类型地块有差异化措施。"例如,公共租赁住房的比例将在转让合同中规定."
取消宅基地10%溢价率上限。
根据公告,上海第三批将集中出让4宗地块,总面积约15.29公顷,初始总价84.21亿元。计划在7月9日举办一次交易会。
四宗地块中,两宗位于杨浦区长白社区和平凉社区,另外两宗位于宝山区顾村和奉贤新城。杨浦区长白小区地块挂牌出让须知中明确,国有建设用地使用权挂牌出让,按照“价高者得”的原则确定竞得人。
“自本批次起,我市取消商品住房用地10%溢价率上限要求,交易地价由市场化竞价确定,进一步提高了土地资源市场化配置效率。”上海市规划和自然资源局表示,从这批土地拍卖开始,将按照推一批、备两批的安排,加强前期对每宗土地具体出让条件和出让方案的综合评估、市场预测和模型推演,强化规划引导、需求导向、质量保障和可持续性。
来源:上海市规划和自然资源局官网。
出让前,上海市规划、住建、房管、财政、金融等部门建立综合会商机制,在土地、房源供应的规模、结构、价格、节奏等方面保持联动,对每个地块进行研判,设定合理的出让起拍价,对市场积极性高的特定区域地块通过决策采取差异化调控措施,在溢价率超过一定限度后转入摇号环节,引导市场主体理性竞价。
除了溢价率限制之外,在4宗地块的出让文件中,还取消了楼盘的联合价格机制。土地招拍挂承诺书中对土地价格没有具体限制,只是项目入市时需要开发商到房管部门审批价格。
细化落实“沪九条”新政
“上海取消溢价率上限,客观上是对过去政策的调整和优化,也就是对过热时期过于严厉的政策的优化和调整。同时,‘沪九条’新政中的土地管理政策得到了细化和落实。”易居研究院研究总监严跃进告诉每经记者,近期一线城市的土地政策调整是同步的,高度一致的。
土地拍卖10%溢价率上限起源于2021年。当年4月30日,上海对土地拍卖的竞价规则进行了重大调整,设定了每块土地的起拍价,也设定了叫停价和最高报价。最高报价一般限定在起拍价的110%,即溢价率上限为10%。
上海浦东新区一地块出让图片来源:记者刘摄。
“土地市场扶持政策的出台,有利于进一步促进房地产市场健康发展,是‘市场归市场,保障归保障’政策的重要体现。”严跃进认为,上海的政策有非常好的示范导向,土地政策调整说明“人、房、地、钱”的导向执行度很高,对未来更好地满足市场需求和产品开发有积极作用。土地政策的调整将有助于提高房企的利润。溢价率调整的背后,实际上会对销售价格产生积极影响,也会对房地产企业的投资和拿地产生更加积极的影响,客观上有助于加速优质地块的出让。
据中国中指研究院统计,截至目前,在集中供地的22个城市中,已有19个城市恢复了“价高者得”的土地拍卖规则,北京、深圳、宁波土地拍卖仍执行限价政策。其中,北京、深圳的土地拍卖溢价率上限为15%,宁波为30%。
上海资深分析师陈认为,溢价率上限的取消将使有实力的企业获得土地资源,开发商将更加市场化,有强烈拿地意愿的房企机会增加。其次,有利于企业建设“好房子”,增加政府土地收入,有利于城市环境和基础设施建设。
“此外,地价上限的取消也会让开发商在投资时更加谨慎,需要提前进行严谨的投资测算,以保证利润。执行了三年多的新房联动定价机制将不再执行,这将增加房企空的利润,帮助市场上更多的项目在品质上开花结果。”陈对记者说。