“我和妻子都退休了，我想随着季节的变化在全国各地旅行。我的孩子担心住宿问题，把我们安排在养老社区。”费大爷告诉中国证券报记者，老两口的养老金可以支付养老社区的日常开销，他们现在开始以“候鸟”的身份在各个旅游城市生活。

【/h/]近年来，保险公司打造的养老社区在全国经济发达城市和旅游城市如雨后春笋般涌现，这是保险公司争夺养老赛道、“掘金”银发经济的一个缩影。具体来看，多家保险公司采取“保险+康养”的发展战略，通过重资产、轻资产、轻重结合、为高净值人群提供养老服务等方式，着力打造养老社区。根据国家金融监督管理总局人身保险司今年1月发布的专栏文章，目前已建成运营养老社区30余个，床位2.8万余张。

【/h/]业内人士认为，养老社区具有前期投入大、后期回报稳定的特点，这与保险资金特别是寿险资金的长期特性非常契合。然而，投资大、回报周期长的特点也决定了养老社区短期内并不是一门赚钱的生意。因此，针对中国“9073”养老格局（90%居家养老、7%社区养老、3%机构养老），越来越多的保险公司也在错位竞争，逐步打造一站式居家养老解决方案，积极打造第二增长曲线。在专家看来，保险公司有必要通过探索优化资源整合、降低管理成本等方式寻找更合理的盈利模式，并向中低收入群体延伸，满足老年人多层次的养老需求。同时，保险公司在医疗保健服务方面具有独特的价值。未来，它们可以进一步开放金融、健康和医疗资源，并发挥其整合资源和持续经营的能力。

【/h/]保险公司聚焦“养老社区”

【/h/]“近两年来，在为客户制定保险产品计划时，很多客户都表示希望未来住在养老社区。”据一位保险经纪人介绍，一些客户在购买储蓄型保险产品时会优先考虑社区养老服务。

【/h/]近年来，养老社区的扩张速度正在加快，许多保险公司，尤其是大型保险公司纷纷进入这一市场。据不完全统计，目前已有多家保险公司成立养老社区，包括中国人寿、中国平安、中国太保、新华人寿、泰康保险、大家保险、太平人寿和国华人寿等。

【/h/]例如，中国太保的养老社区“太保之家”已在12个城市和14个园区落地，规划养老服务床位超过1.58万张，2023年底已开业8张；截至2023年底，太平人寿通过“自建+合作”的养老社区突破50个；截至今年2月，泰康保险旗下养老社区泰康之家已在全国35个城市布局40个项目，包括19个城市的20个社区。

【/h/]从选址来看，早前，保险公司的养老社区大多位于城市郊区，但最近出现了“市中心养老”的热潮，许多保险公司将布局重点放在了市中心养老社区。业内人士认为，养老社区项目可以深耕城市核心区，满足现在和未来有养老需求客户的特点。“在选址方面，城市核心养老社区将聚集社区周边医院、公园、商圈等优质服务资源，打造充满烟火气、贴近生活圈的一体化养老业态。这不仅能实现闹中取静，还能解决传统养老机构难以快速探望子女、享受优质医疗服务的问题。”人人保险相关人士介绍。

【/h/]从投资模式上看，可分为资产导向型、资产导向型和资产导向型三种模式。太平人寿相关负责人对中国证券报记者表示，重资产模式意味着保险公司自建社区；在资产模式上，主要通过控股、代持、参股等投资方式加速布局重点城市养老社区，不断满足不同层次养老客户的多元化需求；轻资产模式，即寻找第三方合作社区更高效、更广泛地为客户提供康复服务。

【/h/]不同模式对养老社区的定位不同。资金投入最大的养老社区定位于高端市场，以“建设高品质养老社区”和“提供高品质养老服务”为口号。某寿险公司康养业务负责人表示，重资产持有的项目在服务连续性和确保用户入住权方面具有优势。轻资产模式也有自己的特点。据相关保险人士介绍，该公司的实际数据显示，轻资产的市中心社区一张床位的成本仅为重资产养老机构的一半。在轻资产模式下，要做到的是“重服务”。

【/h/]每种模式都有自己的优缺点。根据自身情况选择最适合的模式是“最优解”，但综合考虑，组合模式可能是未来保险公司采用的主流模式。

【/h/]多因素“共振”

【/h/]中国证券报记者了解到，保险公司热衷于投资养老社区的原因有很多。首先，他们应该满足市场需求，抓住银发经济的市场机遇。

【/h/]国家统计局数据显示，截至2023年底，我国60岁及以上人口超过2.9亿，占全国人口的21.1%，其中65岁及以上人口超过2.1亿，占全国人口的15.4%。根据相关预测，目前我国银发经济规模约为7万亿元，约占GDP的6%。到2035年，银发经济规模将达到30万亿元左右，占国内生产总值的10%左右。

【/h/]二是践行金融以人为本，做好养老金融。近日，国家金融监督管理总局发布《关于银行业保险业做好五篇大文章的指导意见》，针对养老金融，提出支持保险机构在有效隔离风险的基础上，以适当方式参与养老服务体系建设，探索长期护理、风险保障与机构养老、社区养老等服务的有效衔接。

【/h/]三是为主业发展赋能。社区养老项目可以在负债和资产两端为保险企业做出相关贡献。华创证券研报称，保险业在养老方面具有天然优势。一方面，“保险+养老”模式可带来保险增量，促进大额保单销售，助力高端客户经营；另一方面，保险公司规模大、资金周期长，需要寻找稳定的投资回报，而养老社区现金流稳定，需要低成本、大规模的资金支持。这两只基金的特征相匹配。

【/h/]中国太保相关负责人表示，投资养老社区有利于推动寿险业务转型升级，符合保险业与实体经济融合发展的方向。通过提供“保险产品+退休社区+专业服务”的综合解决方案，对推广高价值保单具有积极作用。

【/h/]目前已布局养老社区的保险公司大多采用“保险产品+养老社区”的模式，即通过购买其保险产品，即可获得入住养老社区的资格并享有免押金入住和优先入住的权利，实现保险产品与养老社区服务的联动。大部分产品是年金保险和增额终身寿险。但是，一些养老社区也接受大额押金，如果有足够的床位，则无需购买相关保险产品。

【/h/]短期财务压力很大

【/h/]尽管“玩家”纷纷涌入，但养老社区是否是一门好生意仍见仁见智。不过，短期内面临较大的资金压力是行业共识。

【/h/]“养老社区的核心是‘后续运营和持续护理服务’。其主要利润来自长期租金收入和资产增值。现金回笼速度慢，在开发运营阶段需要稳定、长期、低成本、大规模的资金支持。重资产投资模式取决于公司的资产规模，保险公司的角色往往是‘投资者、开发者和经营者’的整合。”光大证券分析师王亦丰表示。

【/h/]某大型保险公司内部人士告诉记者，“养老社区具有投入大、回收期长的特点。特别是重资产模式下，前期拿地成本和开发建设成本高，占用和消耗主营业务资金。项目从拿地建设到上市，大约需要8 -10年才能进入稳定运营期。如果不考虑土地和房产的折旧和摊销，一个成熟的养老社区通常至少需要6 -8年才能实现盈亏平衡，而真正实现盈利则需要10年以上。”

【/h/]养老社区能否持续运营，进而实现盈利至关重要。目前市场的观点是至少有60%可以保本。在2023年中国人寿保险开放日上，中国人寿保险股份有限公司副总裁刘晖表示，从单个养老项目来看，在项目运营培育期内可以逐步实现现金流自给自足。根据经验数据，当入住率达到60%-85%时，现金流可以自给自足甚至盈亏平衡。

【/h/]中国太保相关负责人也认为，养老社区的盈利必须建立在高且稳定的入住率基础上。只有入住率达到一定水平，才能覆盖能耗、人力等主要运营成本，降低每客户平均成本，逐步实现运营利润和项目投资回报。一般来说，入住率达到60%后会比较稳定。

【/h/]进入2023年以来，中国证券报记者走访上海、大理、三亚、浙江杭州等多地养老社区发现，不同类型养老社区入住率不同。整体来看，养老社区（简称养老社区）入住率较为稳定，而居民养老社区则会有明显的淡季。

【/h/]一位民宿社区负责人直言，“从短期回报来看，民宿社区会更快，但从长远来看，护理型社区应该是未来的主流和刚需。居民养老社区的主要任务之一就是做好主体业务协调，让今后入住我们护理型养老社区的老人充分感受到养老社区的服务。”

【/h/]不过，养老社区还是有发展前景的。杭州一家养老社区总经理表示，随着我国居民平均寿命的延长和身体健康水平的提高，愿意入住养老社区的老年人平均年龄不断上升，入住养老社区的需求将更加旺盛。

【/h/]努力开展居家养老

【/h/]总体而言，“保险+社区养老”尚处于起步阶段，且多面向高收入人群，准入门槛较高，难以满足我国社会日益增长的养老需求。在此背景下，针对“约90%的老年人在家护理，约7%的老年人享受社区护理服务，约3%的老年人依靠机构养老”的格局，越来越多的保险公司将护理服务延伸到居家护理领域。

【/h/]例如，中国平安推出“保险+居家养老”的平安居家养老服务体系。截至3月底，居家养老服务覆盖全国54个城市，近10万客户获得居家养老服务资格；中国太保推出老年人一站式智能居家养老解决方案“百岁公馆”，截至2023年底已在29家分公司、60家机构全面推广。

【/h/]与此同时，居家养老的盈利能力也更具可预测性。根据海通证券此前的测算，居家养老在盈利性、可复制性和市场空方面优于机构养老和社区养老。

【/h/]不过，中国证券报记者了解到，居家养老赛道虽好，但也存在市场供给分散、服务标准不一、人才流失等发展难点和痛点。“目前，整个行业处于起步阶段，服务标准和质量参差不齐。市场上存在大量经营不规范、服务同质化、质量低劣的无效养老用品，与群众多样化、差异化的需求相去甚远。”中国平安相关负责人表示，如何满足老年人医、食、住、行、融、康、娱、护、安等多种服务需求，如何通过一站式服务构建完整链条，需要整合者发挥平台支撑作用，链接居家养老上下游产业链，逐步完善居家养老服务标准和监管体系。

【/h/]人才匮乏是养老产业发展面临的普遍困境。华东某保险公司内部人士表示，“由于养老服务人员待遇低、社会认可度低，养老服务人员离职率居高不下，由此带来的养老服务队伍质量不稳定、经营管理难度加大等问题也日益突出。”可见，高素质人才短缺已成为困扰养老产业正常运行和健康发展的主要因素。鉴于目前的情况，各大保险公司已经开始与大学合作，在聘请人才的同时自己培养人才。