房贷利率的每一次调整，都牵动着亿万家庭的心。

央行“5·17”新政发布后，全国大部分地区取消了商业贷款首套、二套利率下限，部分地区首套、二套房贷利率降至3.15%。这一政策变化不仅减轻了购房者的经济压力，也对房地产市场的复苏起到了积极作用。

不过，国商报记者注意到，此次调整仅针对新发放的增量房贷，而存量房贷利率的调整相对滞后，存量房贷与新增房贷的利率差进一步加大，引发市场热议。

在此背景下，每经记者深入调查了房贷利率新政下各方的生存前景，还原了一场购房者、银行、市场的博弈。

存量和新房贷利率差加大，二套房先入字头“3”。

“买房等党再胜！”“买的时候房贷利率是4%，放款前降到了3.75%。有个慢热的客户经理不一定是坏事。”国家商报记者注意到，在各大网络平台上，不少近期购买首套房的贷款人“看中”了享受降息的感觉。

几家欢喜几家愁。随着新发放的住房贷款利率降至历史低位，存量与增量之间的利差加大，造成“存量房首套房贷利率高于现行二套房贷利率”的现象。之前高利率买房的，呼吁降低存量房贷利率。

目前，一线城市中，除北京外，上海、广州、深圳的房贷利率已下调至近年来的低位。包括吉林省、甘肃省、江西省、陕西省、湖北省、云南省、河北省、浙江省、江苏省、安徽省在内的多个省份已经正式取消首套房和二套房贷款利率下限。

据RealData统计，2024年5月，百城首套房主流房贷利率平均3.45%，较上月下行12BP(基点)，下行55BP从2023年同期；第二主流房贷平均利率为3.90%，较上月下降26BP，较2023年同期下降101BP。百城二套平均利率2019年以来首次进入“3字头”。

西北某省会城市商业银行个人信贷部杨总告诉晶晶，目前他所在银行的首套房贷利率为3.75%，比LPR低20 BP，比一二线城市高。

多地公积金存贷款利率也有所下调。深圳方面表示，对2024年5月18日前已在深圳发放的个人住房公积金贷款，自2024年7月1日起执行调整后的利率。北京住房公积金管理中心也宣布，2024年5月18日前已发放未到期的个人住房公积金贷款，自2025年1月1日起按调整后的新利率执行。

但房贷利率调整主要涉及新增贷款，新政前已有房贷利率不变，尤其是2019-2023年部分购房者，房贷利率仍处于高位。

“买房的利率是由LPR和基准决定的，基准有涨有跌。如果当时是浮动的，现在也是浮动的。”一位房产中介告诉每经记者，这次调整是加减部分，LPR并没有调整。

中指院市场研究总监陈文静在接受荆晶采访时表示，降低居民贷款利息支出和置业成本是促进住房需求释放和居民消费的重要措施之一。但利率下限取消后，现有房贷利率与新房贷利率差距加大，一定程度上影响了居民情绪。部分居民可能会选择提前还贷，以减少利息支出。

部分购房者使用信用贷款提前还房贷。

“存量房提前还房贷”，6月3日，严旭(化名)一次性提前还完8万元房贷后，在社交平台调侃道。

严旭2021年6月在长沙买了一套房，总价90万左右，贷款金额62万。当时房贷利率是5.38%。与目前长沙首套房3.45%的利率相比，相差1.93%。虽然在过去的一年多时间里，长沙的存量房利率已经下调了两次，但与新买家相比，严旭仍然感到不平衡。

“到现在，加上利息和预付款，总房款已经99万左右了，但是我还有15万的本金要还。现在房价下跌，买我的房子只需要79万。按照现在的政策，我还的99万已经可以全款买新房了，贷款利率会更低。”

严旭说她之前还了两次贷款，提前还了房贷。第一次是2023年1月，贷款20万还房贷；2023年8月第二次借款10万元还房贷。

严旭通过再融资提前偿还房贷的案例并不多。在现有房贷的利率差下，很多购房者开始寻求用更便宜的资金替代房贷。

2022年3月，明路在上海买了房子。目前房贷利率为4.55%。但他了解到部分银行消费贷款可以做到3%的利率，于是用消费贷款冲抵了一小部分商业贷款。目前借款还181万。

照片由受访者提供

在严旭看来，提前还款可以为自己节省利息，减少损失。“虽然我借的银行没有手续费，也没有提前还款次数的限制，但是现在还贷的人很多，也就1-2个月。”

多行:没有下调现有房贷利率的信号。

目前除了深圳明确回复现有房贷利率不会调整外，当地相关部门和金融机构都没有明确的信号。

“我自己的房贷利率也是4%。看到新房客户3.35%的利率，我很羡慕！”成都某全国性股份制银行房贷部魏经理无奈地对每经记者说。

魏经理说自己2020年买的房子，去年9月份股票房贷利率普遍下降后达到了4%，但相比最近3.35%的利率还是高了不少。

“从目前的情况来看，现有房贷的利率只能在明年的固定日期或者相应的贷款发放日下调，或者维持LPR利率不变。”魏经理说。

“最近来咨询的客户挺多的，但是还没有接到下调现有房贷利率的通知。”前述某城商行个人信贷部人士杨总表示，“只要有新政策，我们肯定会第一时间跟进。”

从几家国有银行、全国性股份制银行、省会城市商业银行了解到的情况来看，现有房贷利率没有下调的迹象。

然而每经记者采访了解到，部分银行针对房贷新用户推出了优惠政策。例如，上海浦东发展银行在广州推出了一款“安心”产品。

据浦发银行广州某支行个贷经理介绍，该产品“房贷利率与其他银行相比，但前三年我们会有另一种‘安心还’的方式，即前三年先还利息，三年后与正常房贷一样。”

长沙某房企人士在接受每经记者采访时表示，他们项目最近联合工行推出了“入住返还”，符合条件的业主可以享受三年内的月供。在此基础上，参与“以旧换新”可额外享受旧房销售额1%的补贴。

房产中介说，虽然购房者每月不用还房贷，但银行正常情况下会贷款给开发商。购房者在后续的还款过程中，如果在签约时选择30年等额本息的还款方式，可以不还前三年的月供或利息，入住后再按照贷款总额的27年期限还贷。在这个过程中，他们还会补贴购房者2 ~ 10万元的利息。

行业:银行收入和息差承压，制约现有房贷利率调整。

如果要降低现有房贷利率，银行有哪些考虑？

“主要问题是银行的收入。”前述城商行人士杨经理直言。

继2023年四季度末商业银行净息差首次低于1.7%后，今年一季度商业银行净息差进一步降至1.54%的历史低位。根据国家金融监督管理总局披露的数据，大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、民营银行、农村商业银行和外资银行的净息差分别为1.47%、1.62%、1.45%、4.32%、1.72%和1.47%。

“大规模置换会降低现有房贷利率，短期内会压缩银行的利润空间。在目前银行净息差承压的情况下，银行资金成本和利润的考虑是制约现有房贷利率调整的主要原因之一。”一位资深银行业分析师表示，银行的资金成本是影响房贷利率的重要因素，银行的运营成本在上升。在新房贷利率大幅下调，银行利润受到冲击的情况下，存量房贷利率短期内可能难以下调。

其次，股票抵押贷款利率的调整也涉及到风险管理。银行需要评估利率调整可能带来的市场波动和信用风险。比如提前还贷，会增加银行的流动性风险。

李广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员在接受《菁菁》采访时表示，银行调整现有房贷比例面临的主要困难是资金来源成本高，利润考核压力大。银行不愿意降低房贷利率，因为居民存款越来越多，银行倾向于将活期存款转为定期存款。

李认为，银行在平衡自身利益和客户利益方面面临挑战，需要在保持规模和竞争的同时提高按揭贷款在利润中的份额。他指出，银行间的竞争、资金成本、管理能力、内控成本、风险控制都与房贷利率有关。

陈文静认为，房贷是银行重要的资产和收入来源，短期内银行主动调整现有房贷利率的预期较低。但在促进扩大内需、促进消费的背景下，监管层未来可能会出台政策，引导现有房贷利率下调。

李预测，未来房地产市场的大趋势是降低首付和利率，从而降低门槛和月供。他认为，随着房地产进入存量时代，增量萎缩，规模下降，居民承担杠杆的意愿下降，房贷利率也会下降。

“股票抵押贷款利率调整的规则需要确定。增量房贷利率保持下行，存量房贷也要跟随变化，让存量房贷的人了解利率变化，存量房贷利率的调整可以缓解提前还款的趋势，避免大规模提前还款导致的房贷业务收缩，对房地产市场的稳定和去杠杆有积极影响。”李对指出。

分析师:提前还贷可能不会大幅增加。

【/h/]“5·17”新政后，“提前还款”的呼声再起。一位资深银行业分析师认为，“提前还款潮”由来已久，释放了部分提前还款需求，未来不会出现大幅提前还款的情况。

“一直有很多提前还款的客户，超级多，利率下降前后也没有明显变化。”成都某大型国有银行负责个人住房贷款的赵经理也告诉每经记者。

这位人士认为，“5·17”新政的实施效果还有待观察，之后还要根据市场反应和经济数据调整政策措施。比如首套房贷利率下调可以有效刺激市场需求，因此短期内进一步调整增量房贷利率的预期可能会降低，反之，存量房贷利率下调则是“未来预期”。

市场反馈和政策出台之间的“时滞”是有先例的。

2022年，LPR多次下调，全国多地下调房贷利率。下半年，部分个人住房贷款借款人提前加速还款。尤其是2023年初，中国多地出现“提前还款潮”。

去年8月31日，央行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套房贷利率的通知》，9月25日起，存量首套房贷利率迎来普遍下降。

关于首套房贷利率下调的原因，监管层表示，近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行都有资产负债有序调整优化的诉求。

对于借款人来说，现有住房贷款利率的降低可以节省利息支出，有助于扩大消费和投资。对于银行来说，可以有效减少提前还贷现象，降低对银行利息收入的影响。同时也可以减少违规使用商业贷款和消费贷款替代现有住房贷款空，降低潜在风险。为更好地适应上述新形势，中国人民银行和金融监管总局明确支持和鼓励银行与借款人协商调整首套房贷利率。

同时，监管部门表示将密切关注市场动态，引导银行和客户按照市场化、法治化原则自主协商，有序降低现有住房贷款利率，维护良好的市场竞争秩序。