今年以来，全国房地产市场迎来密集的政策调整。

其实现在卖房的促销不仅仅是降低首付，打折，送车位这么简单。我们之前写过，为了让农民买房，一些地方也开始了麦蒜换房的活动。

各地创造的刺激需求的招数开始变得神奇，各种手段被尝试推出。有的宣布可以“先住后买”、“七天无理由退房”，有的试行“先房贷利息后资金”，甚至很多特大城市买房就直接发户口...

从开发商到银行再到地方政府，大家都在纠结。这些招数真的能打动买家吗？

【/h/]先买房，直接发到账户。

我整理了一下最近正式出台“买房送户口”政策的城市。据不完全统计，南京、苏州、佛山、合肥、沈阳等近20个城市。

数据整理自网络，供参考。

而且大部分城市的配偶和未婚子女都可以随迁，可谓“一人买房全家落户”。

不难看出，很多城市的人口已经逼近千万大关，正处于新一轮的“抢人”中。人口规模直接关系到城市的地位和未来发展。

除了这几个买房直接送户口的城市，杭州公布了优化落户政策，将买房分值从之前的30分大幅提高到80分，而总分只有100分。

换句话说，只要你现在去杭州买房，并且实际居住，基本就可以满足落户的要求。

谁能想到，曾经炙手可热、一票难求的户口，如今却成了全国各地争相送出的“热蛋糕”。

长期以来，很多一二线城市的户口都与配套资源有着很强的绑定。户口的作用涉及到买房买车，孩子上学，养老，医保报销，都是很实在的福利。在一个城市有户口代表着当地优质资源的享受，这也是大家都想在大城市定居的原因。

所以，很长一段时间以来，人们要么通过应届毕业生落户，要么通过引进人才落户，要么通过综合各项指标打分落户，这与学历、社保、年龄等因素有关。

到今年，越来越多的城市开始放宽落户限制，积极探索更加开放灵活的户籍政策，试图在这一轮抢人潮中抢占先机，通过吸引省内其他城市和省份的人口，为其发展注入新的动力，这也将在一定程度上促进住房需求的释放。

尤其对于在这些城市工作生活的人来说，只有买房后解决户籍问题，才能更愿意留下来定居。

2。花式变首套购房资格

在楼市火热的时候，除了规范用户口中的购房资格，各地也纷纷出台了“首套房”的认定标准。

一般来说可以分为认房不认贷、认贷不认房、认房认贷三种情况。

其中第三种“认房又认贷”最为严格。此前，这一措施已在全国8个城市实施，分别是北京、杭州、厦门、广州、青岛、天津、深圳和上海。

【/h/]贷款买房，首套房能享受的优惠远超二套房，不仅与首付比例有关，还涉及交易的各种税费。所以购房者特别注重“首套房”的资质。

据不完全统计，杭州、苏州、合肥、南宁、广州、青岛、厦门、漳州、温州、安庆、滁州、贵阳等多个城市都在以不同的方式提供首套房资格。有的是跨区域算首套，有的是挂牌入首套，有的是租出去买房算首套...

整理自网络，供参考。

以杭州为例。只要在西湖区没有房子，就是首套房，享受首套房的首付比例和利率。在西湖区有一套房，想在西湖区再买一套房子，只要把这套房挂在西湖区，就可以享受首套房。

这样杭州每个区都可以有一次首套资格，无限延续。

这一次，连北京和上海两个超一线城市也纷纷效仿。具体来说，在北京离婚不到一年的新购房者，如果家庭名下没有完整的房子，也算首套房。

上海更复杂。“527新政”发布后不久，纳入本市户籍的多子女家庭购房细则得到详细补充。

整理自网络，供参考。

总的来说，全国各地首套房认定标准的放宽，可以大大降低置换客户的购房成本，加速其改善需求的释放，进一步促进“卖旧买新”链条的畅通。

第三，房贷业务也卷了起来。

在房贷利率持续下调、提前还款潮加剧的背景下，各大银行也在推出各种创新方式吸引客户，以提振个人住房按揭贷款业务。

几种特殊还款方式包括:两阶段还款、双周还款、轻松还款、气球贷。

最特别的是第四种“气球贷”。说白了，“气球贷”就是先还利息，是一种灵活的还款方式。

【/h/]前几年购房者只需要向银行支付利息，还款金额较小。随着时间的推移，剩余本金在最后一期一次性偿还，还款金额像气球一样“前小后大”，逐渐膨胀。

一般来说，相对于常规的平均资本、等额本息，“气球贷”最大的用处就是提供一个“缓冲期”。主要针对工作时间不长，但未来收入有望增加的年轻人，也有短期内收入下降，还贷压力大的购房者。

据不完全统计，平安、招商、建设、工商、邮储等银行均开展了此项业务，涉及北京、苏州、杭州、重庆、大连、厦门、成都、郑州、广州、珠海、东莞等城市。

来源:青海房地产研究

不过，“气球贷”虽然可以缓解购房者的提前还款压力，但产生的利息却远高于普通贷款。

以贷款100万为例，贷款利率按3.95%计算。假设贷款时间为10年，正常本息偿还为:月供10100元左右，到期还本付息，共计121.2万元。

【/h/]20年分期的“气球贷”等额本息还款为:前期月供约6033元，第10年一次性还款60.3万元，还本付息总额约132万元。

尤其是最后一期，还款压力陡增，购房者还是要量力而行。

四、先入住后购买，7天后无理由退房？

随着电子商务的快速发展，我们已经习惯了“先试后买”的商业模式，从试喝试吃，从试衣服到测试...没想到，现在楼市也上演了“先住后买”的戏码，甚至可以七天无理由退货，真的“卷”到了一个新的高度。

目前广州、武汉等地已有多个楼盘推出“先住后买”活动，让购房者先入住样板间再决定是否购买，最长甚至可以“试住一年”。

一方面，所见即所得，可以从不同户型、不同楼层、不同视角感受，缓解“货不对板”的担忧；

其次，装修齐全，家电家具配置齐全，洗澡做饭无线上网睡觉都可以充分尝试。

房子好不好，只有购房者住过才能决定。这种活动受到了网友的广泛关注，调侃希望全国有更多的房地产项目进行“试住”，到处住新房，不用租房买房。

长沙由多家国企开发商牵头，如梦想家园、中国铁建、城发恒威等。，向购房者推出“7天无理由退房”活动。就像网购一样，只要你不满意，可以无理由退押金，退房子。

虽然很少有人会在买房这么重要的事情上冲动消费，但出现特殊情况也是难免的。这样大家在买房的过程中就有了更多的知情权和选择权，可以大大提高自己的购房信心和满意度。另一方面，也可以促进房地产企业提高产品质量和服务水平。

芜湖在探索的是开发商和购房者共有产权。购房者可以先购买房屋的部分产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有。购房者边住边交房租来抵消购房款，这也是变相的“先住后买”，或者叫“边住边买”。

五、模式创新背后的去库存压力

这些模式创新的背后，我们看到的是各地楼市的挣扎。他们鼓励每个人用不同的方式买房。主要目的是刺激购房者的需求，减少购房后的障碍或不利因素，降低购房成本。归根结底，就是去库存。

近年来，很多城市常住人口增速放缓。易居研究院数据显示，截至今年2月，100个城市一、二、三、四线新建商品住宅存销比分别为18.0、21.4、32.8个月，三、四线库存压力最大。

无论哪种方式，都需要多方配合。从地方政府到银行，再到开发商，政府提出了更多因地制宜的解决方案，以满足当地居民的需求。银行有更大的自主权和定价空，在符合监管政策的情况下，考虑同业情况、贷款人资质等因素，实行差异化定价；开发商建造符合当下真实居住需求的好房子，以推动新一轮“去库存”。