最近领导在上海考察，去了闵行的保障性租赁房小区。看到租住在这里的养老院护理人员和保安，他鼓励他们“扎根、定居、发展”。“农民工来上海是为了建功立业，也是城市的主人，这样才能保证外来人口能进得来、留得住、住得安全、创业成功”。

这其实是一个很重要的信号——保障房要为农民工市民化服务，这是下一阶段结构性改革的重点。

中国经济面临的现状是内外需都不足。年内，人口进入负增长，房地产引擎熄火。外部，国际经济形势波动，外需减弱。

以往面对这种宏观形势，决策层选择的是“扩大内需”。扩大内需的重点一直是房地产和基建，尤其是1998年东南亚金融危机，政府甚至直接发布了“房改”、“医改”、“教改”三大措施，从而全面启动房地产市场。

现在没有刺激房地产市场的政策空，因为真实需求不足。当然，新的基础设施也是对冲经济下滑的一种手段。但经过几十年的大规模建设，中国整体基础设施已经饱和，对冲效果非常有限。

既然已经没有继续依靠投资扩大需求的空间空，新增量肯定在消费。

当前消费形势不容乐观，因为宏观经济波动导致居民预期波动，消费意愿低迷。但中国消费不振还有一个原因，就是中国经济还没有完全走出城乡二元体制的影响，目前的“三元结构”让一部分人的消费潜力远未释放。

改革开放前，中国经济是典型的城乡二元结构。现在，中国变成了三元结构。第一部分是典型的城市部门，由具有城市户籍的城市居民组成，第二部分是典型的农村部门，由居住在农村的农民组成，第三部分是农民工。他们生活在城市，但户口仍留在农村。他们的生产力水平达到了城市阶层的水平，但他们的消费行为和生活方式并没有城市化。

2022年数据显示，我国就业人口约7.3亿，其中白领1.5亿，二次蓝领2.1亿，服务业蓝领1.9亿，农民1.8亿。统计局农民工调查报告显示，中国有2.96亿农民工，其中约1.41亿从事第二产业(建筑和工业)，1.53亿从事第三产业。

总之，农民工占全国就业人口的41%，占全国蓝领的74%，占二级蓝领的67%，占三级蓝领的81%。

根据2021年的数据，我国常住人口城镇化率为64.72%，户籍人口城镇化率为46.7%。算下来，城镇常住人口和户籍人口相差2.5亿。粗略来看，这个数字大致相当于农民工及其随迁子女的规模。

很长一段时间，我们对待农民工的态度是工具性的。农民工吃苦耐劳，进行了大量的生产活动，使中国成为“世界工厂”，但他们不是消费者——没有城市户籍，他们在城市买不起房。成年人往往节衣缩食，省吃俭用，就是为了攒钱在老家盖房子或者去县城买房给孩子结婚。他们不进入城市居民的社会保障体系，以农村土地作为生活保障(经济危机时可以回到农村当后路)，他们的子女和家庭基本享受不到城市公共服务(经济危机时)

说得更直白一点，就是召之即来挥之即去。

现在外需萎缩，这两亿农民工不能再只是生产的“手”，还要成为创造需求的“嘴”。中国目前的问题是产能过剩和需求不足。现有城镇居民，尤其是1.5亿白领的消费潜力已经非常有限，所以消费的最大增量只能由农民工市民化带来。

所以，新一轮房改的目标很好理解。未来的保障性住房包括14号文规定的可售(但不可转让)封闭式保障性住房和保障性租赁房。主要针对工薪阶层和农民工。

这里的“工人阶级”这个词很有意思。事实上，中国三分之二的蓝领是农民工，他们显然是“工人阶级”。只要农民工完成市民化，纳入城镇职工社会保障体系，享受当地公共服务，农民工就是“工人阶级”。

1998年以来，中国的城市化，以及新增的户籍城市人口，主要依靠商品房进入城市，直接带动了房地产市场，形成了以房地产为核心的内需增长。

随着三元体系(城市、半城市，即农民工和农村)的发展，理论上已经不可能让2亿农民工支撑商品房市场的“第二春”。现在的房子已经太贵了，农民工买不起，如果房价真的被推倒，那将是土地财政和金融体系风险的大爆发。解决办法只能是商品房归商品房，经济适用房归经济适用房的双轨制。

因此，中国的城市化进入了下半场。前半段，新市民通过商品房进城；下半年，农民工通过保障房进入城市。通过保障房进城的模式，大大降低了农民工对住房的投资，可以释放身份转变和生活方式转变的消费需求。这个需求增量是用来对冲外需下降趋势的。

从房地产需求的创造到消费需求的释放，这是目前不得不选择的一条道路，也是目前中国最大的结构调整机遇。

这绝对不是一条轻松的路。两亿多农民工成为真正的城市人，在户籍城镇化率和常住人口城镇化率均等化的过程中，还有很多事情要做。进城了农村土地怎么办？如果你进入城市，你将失去你的土地。很多人不愿意。进入城市，孩子的教育怎么办，租购真的能一样吗，没有列入保障性出租屋的租客对孩子的教育有没有后顾之忧也是问题。

但是，再难，也只能走这一步。农民工为中国的发展付出了太多，是时候让他们享受更多的资源和福利了。这不仅是为了他们，也是为了中国的经济。归根结底，一切需求的最终来源是人。如果只看到物而看不到人，更多刺激刺激出来的需求就会被消耗殆尽。