首套房首付比例下调至15%，公积金利率下调至2.85%，全国取消房贷利率下限，支持地方政府购买部分商品房用于保障性住房。5月17日，房地产市场迎来四大重磅政策。

“这四项政策每一项都有非常强的市场震慑力，也有助于进一步消化包括新房在内的库存。”易居研究院研究总监严跃进对时代财经表示。

△来源:王/摄

新政下买房能省多少钱？

以新房价格依然坚挺的上海为例，4月份新建住宅样本均价为52677元/平方米。如果是100平米的首套房，不含税总价526.77万元。首付比例下调至15%，即79万元，减少26万元。

假设公积金贷款120万，剩余商业贷款按3.5%的利率计算(目前上海最低为3.85%，部分取消下限地区已降至3.1%)，每月贷款2.56万元。和现在的利率相比，每个月可以少还700元，一共少还17.8万元。

【/h/]也就是说，按照整体首付+贷款，在最新政策下，不仅首付降低26万元，还可以大大减轻购房者的首付负担。即使购房者因为贷款金额较大需要支付更多的贷款利息，20年的还款总额也能省下6.4万元。

△新政调整前后首套房可能出现的支付变化(王制表)

另外一个算法也可以确认新政的力度。如果公积金贷款额度100万，贷款30年，本息还款相等，公积金首套房贷款利率每降低一项，月供可减少135元，30年累计月供可减少48500元。

【/h/]这些政策对购房者来说是极大的利好，这些政策的出台无疑是对近期房地产市场的回应。当天，70个城市4月份数据出炉。可以看出，4月份各城市商品住宅销售价格环比和同比跌幅均有所扩大。

面对行业下行压力，一二线城市仍是房企布局的重点。最近房地产政策调控频繁的城市，多是GDP全国前20的经济强市。调控的效果如何？市场如何变化？时代财经梳理了最近20大城市房地产市场的变化。

一线城市二手房“领跌”

房地产市场继续调整。房价整体跌幅仍在扩大。

4月份，全国70个城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.6%，连续11个月下跌；同比下降3.5%。4月份房价指数环比跌幅为该指数自2014年12月以来的最低点。

如果以经济排名第20位的城市为中心，新房整体情况略好于全国，4月新房价格环比下降2.7%。其中，上海、成都、杭州同比保持增长，增速分别为4.2%、1.4%、0.4%；同比降幅最大的是南京，同比下降7.7%。

△20大城市房地产市场近期变化。(表格:王)

除昆明外，4月份70个城市二手房价格指数掉头向下，环比下降0.9%，同比下降6.8%。前20名城市的跌幅更大，较去年平均下跌7.9%。其中，南京、武汉、广州的二手房价格指数现两位数下跌，天津同比跌幅最小，为5%。

距离经济强市新房跌幅较小，二手房却“领跌”已近一年。

在广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李看来，经济强市二手房价格的下降主要是因为房源的快速增加。此外，最近租赁房、长租房、人才房供应相对充足，在房价预期减弱、承受能力下降后，很多购房者的需求转向了租赁市场。

值得注意的是，4月份房地产市场出现了新的变化。北上广深新房价格也开始领跌，环比下跌0.7%，跌幅超过100个城市，领跌70个城市，为近年来最大跌幅。

李认为，一线城市之所以领跌，与一线城市二手房价格下跌幅度较大有关，与新房形成了竞争关系，导致新房销售价格不得不跟进。另一方面，近年来开发商回流一线城市拿地，导致土地供应增加，同质化竞争明显。

据克而瑞统计，4月份，北上广深新房库存周期分别达到49个月、15个月、27个月、36个月。

△来源:王/摄

从前20个城市的数据也可以看出这个趋势。1-4月份，除苏州、佛山不在70城名单中外，其余18个城市新建住宅平均价格同比下跌1.3%，4月份同比跌幅达到2.7%。

但从供应量来看，这些经济强市仍然是房企布局的重点。一季度，全国房地产开发投资22082亿元，同比下降9.5%。在排名前20的城市中，据时代财经不完全统计，超过一半的城市发布了一季度房地产开发投资数据，平均降幅为5.7%，明显高于全国平均水平，而沪、杭、济保持逆势增长。

“如果一线城市不涨，整体市场很难企稳。”

说到房价，就算经济再强劲，房价也涨不上去。

从1-4月的新房均价指数来看，与去年同期相比，仅上海(4.2%)、成都(3.0%)、杭州(1.0%)、天津(1.0%)、长沙(1.0%)、北京(0.6%)、济南(0.2)上涨。

【/h/]值得关注的是，这些城市近期大多出台了房地产新政，杭州、成都全面取消限购成为房地产市场的标志性事件。

以成都为例。4月28日，实施了7年多的限购政策被取消。在此之前，成都新房价格连续24个月上涨，在全国整体低迷的市场中“一枝独秀”。成都住建局数据显示，2023年，成都房地产交易量达36万余套，其中新建商品住宅交易量达14.6万套，同比增长9.7%；二手房成交量达22万余套，同比上涨68%，居全国首位。

△来源:王/摄

然而，今年以来，成都房地产市场的快速增长受到了阻碍。3月份，成都新建商品住宅和二手住宅同比分别下降41.9%和33.4%。另一个侧面数据也能反映出整体市场的观望情绪:一季度成都房地产开发投资同比下降12.9%。

虽然房价还在小幅上涨，但成交量已经明显下降。给市场带来增量刺激，减少客户观望情绪，是成都、杭州取消限购的核心目的。

南京房地产新政主要指向提振楼市。1-4月，南京新房价格指数同比下降5.7%，二手房价格指数同比下降9.1%，是经济20强城市中降幅最大的。与此同时，交易量也不如预期。我爱我的家人。数据显示，一季度南京新房成交面积环比下降六成，居民购房意愿较低。

4月26日，南京时隔6年重启“买房落户”。相关报道称，政策立竿见影，成交量迅速攀升。4月二手房成交量环比增长19.1%，成交量创今年单月新高。

△来源:王/摄

一线城市方面，也出台了以旧换新、部分松绑限购等政策，但整体动作不大。中原地产首席分析师张大伟表示，中国楼市的核心是一线城市。如果一线城市不涨，整体市场很难企稳。

“从市场来看，北京上海出台的政策还是存量政策，目的是刺激过去的需求。但从政策效果来看，市场启动难度较大，因此未来很可能会增加需求，即限购政策可能会继续宽松。”张大伟告诉时代财经。