2023年12月30日，嘉实吴梅消费类REITs和华夏金茂商业类REITs相继发布战略投资者配售和网下投资者询价发售，首批国内消费基础设施公募REITs离正式上市更进了一步。

根据公告，嘉实物美的REIT定价为2.383元/股，将于2024年1月4日至26日进行认购和配售；华夏金茂商业REIT定价2.67元/股，将于1月22日至26日进行战略配售和网下发售。

2023年10月，首批4只消费基础设施类公募REITs在国内上线。目前，华润商业房地产投资信托基金和金钟李因消费房地产投资信托基金尚未宣布出售。此外，华安安百里消费类房地产投资信托基金和华夏资本奥特莱斯消费类房地产投资信托基金也提交了上市申请，并于2023年12月29日获得受理。

同花顺数据显示，已上市的29只公募REITs中，2023年有19只出现负溢价率，其中跌幅超过20%的有6只。虽然消费类公募REITs受到各方大力支持和期待，但由于市场整体低迷，资本市场反应并不热烈。

在近期的询价发售中，嘉实吴梅在REIT网下的计划认购仅为1.32倍；华夏金茂商业REIT网络下的认购倍数仅为2.07倍。作为对比，2021年，首批公募REITs的平均认购倍数为7.9倍，卜式招商蛇口工业园REITs为15倍以上。

一位消费公募REITs的原业主经理表示，虽然公募REITs在路演过程中市场表现不佳，机构反应冷淡，但从整个资本市场来看，在过去一年里，公募REITs无论是市值还是收益表现都仍然优于沪深300，由于公募REITs注重分红，对投资者来说仍然是一个不错的选择。

一.销售

华夏金茂商业REIT拟募集4亿股，首次战略配售占比75.48%，网下发售占比17.164%，向公众投资者发售占比7.356%。按照2.76元/股的定价计算，预计可募集资金10.68亿元(不含认购费)。

公告显示，华夏金茂商业REIT共有8名战略投资者，其中原股权持有人或同一控制下的关联方合计占62.8%；中信证券的配售比例为4.5%；北京盈汇通投资和上海高顿环境节能配售比例分别为2.68%和2.55%；长城财富和宁波邰方的分配比例分别为1.75%和1.2%。

网下询价发售对象23家，共计划认购1.4亿份，是配股的2.07倍。其中华润信托-瑞安6号集合资金信托计划认购数量最多，达到3670万。此外，招行、中行、PICC、申万宏源管理的产品总认购量也超过1000万份。

无论是拟募集资金总额，还是原权利人计划认购份额，都在一定程度上表明了发行人对市场的谨慎态度。在计划募资总额10.68亿元中，若剔除原权利人及关联方的认购股份，实际募资金额不足4亿元。

嘉实物美还筹集了4亿REIT，其中70%为战略配售，21%为线下发行，9%为公开首次发行。按照2.383元/股的定价计算，预计可募集资金9.53亿元(不含认购费及募集期产生的利息)。

嘉实物美消费REIT共有9名战略投资者，其中2.04亿股由原权益持有人认购，占比51%，12%由华能桂城信托旗下的一个信托计划配售，1.99%由北京京冠泰富基金配售，其他投资者配售比例均在1%及以下。

网下询价发售机构7家，其中人人保险计划认购最多，达到3570万份；国泰君安证券、银河证券、华泰资产、中信建投证券、郭盛证券均拟认购1000万股以上；南京圣泉恒源投资有限公司拟通过8只私募基金认购2900万股。

在不计算原始权利人认购份额的情况下，嘉实物美的REIT消费预计募集资金4.67亿元。虽然金额比华夏金茂商业REIT多，但付出的代价也更大。

招股书显示，北京物美商业集团股份有限公司作为原所有者，于2023年12月8日出具承诺函，承诺2024年至2028年可分配收益不低于6700万元、6960万元、7279万元、7504万元、7690万元。

如果任何一年的可分配收益金额低于预期，物美将放弃部分或全部收益，以保护投资者的收益；如果物美商业放弃全部收益无法达到投资人的预期分配金额，则以现金支付的方式进行弥补。

这是首次在公募REITs过程中引入“对赌”。一位资本市场人士透露，该条款是投资者对物美的特殊要求，因为物美与其母公司的关联交易较多，在公募REITs市场不具有普遍性。

第二，逆流而上

2023年以来，受退租等一系列因素影响，公募REITs市场出现剧烈震荡，并持续至今。以工业园区、物流园区为底层资产的公募REITs波动特别大。

截至2024年1月4日，近一个月内，29只上市REITs中有15只价格下跌，其中华安张江工业园REITs跌幅超过26%，博时招商蛇口工业园、嘉实JD.COM仓储物流REITs跌幅超过10%。

当时间拉长到最近三个月，29只上市公募REITs的价格已经下降到27只，其中卜式招商蛇口工业园、华安张江工业园的REITs跌幅均超过30%，建信中关村工业园、东吴苏洲工业园、金钟普洛斯仓储物流的REITs跌幅也超过20%。

从公募REITs市场上市以来的表现来看，29只公募REITs中，17只下跌，12只上涨。其中，华夏中国焦健高速的REIT跌幅最大，超过40%；建信中关村产业园REIT跌幅也超过30%。

上述消费公募REIT原所有人的管理层表示，路演过程中，投资者最关心的是基金经理和项目运营方如何避免基础资产项目租金率大幅下降，以及如何应对极端事件。

该人士表示，与以工业园区、物流园区为底层资产的公募REITs不同，消费公募REITs底层资产的租户较为分散，很少会出现集中的大规模退租事件。“个人租户基本不会对出租率有太大影响。”

作为商业管理公司，消费公募REITs的原所有人拥有完善的供应商体系，补充租户资源丰富；而且作为消费类公募REITs的首批试点单位，相对来说，基础资产都是经营和收益相对稳定的项目。“除非疫情被阻断，否则一般不会出现出租率的大幅波动。”

从投资者的角度来说，由于配售或认购股份所需的资金大多是有成本的，如果收益不能覆盖成本，投资者的投资者可能会遭受损失，从而影响持续的投资，如卖出、平仓等。

因此，在目前的市场中，基金管理人和原始权益人更愿意吸收一些长期资本作为投资者，尤其是保险资金、社保基金等资金。但从目前公募REITs市场来看，投资者中的长期资金占比并不高。

从目前认购情况来看，嘉实物美REIT消费的战略投资者中，保险资金仅占1%，保险资金占网下认购者不足1%；华夏金茂商业REIT的战略投资者中没有保险资金，保险资金占网下认购对象的比例不到1%。

据某商业地产公司公募REIT负责人透露，由于其他资金热情不高，他们公司会以保险资金为主，预计正式发行时保险资金占比会有所提升。

此外，2023年12月，财政部和人力资源和社会保障部共同起草了《全国社会保障基金境内投资管理办法(征求意见稿)》，拟将公募REITs正式纳入社保基金投资范围。如果这一措施得以实施，未来公募REITs的市场稳定性将进一步提高。