【/h/]自2023年* *经济工作会议将公共基础设施建设列为三大工程以来，北京、湖南、湖北、浙江、辽宁等省市启动了一系列“平应急两用”工程。

【/h/]根据官方描述，“平时”可用于旅游、游乐和休闲，“紧急”可转换为隔离场所，以满足紧急隔离、临时安置和物资保障的需要。

【/h/]官方表示，三大工程将成为经济发展的新赛道和新增长极。中泰证券报告显示，21个特大城市第一批公共基础设施建设项目总投资为3990亿元，占2022年固定资产投资的2.3%，其中杭州最高，占比4.6%，北京、上海、深圳占比均超过3%。三大项目中，“平改应急”总投资低于城中村改造总投资，高于保障性住房建设总投资。

【/h/]一位“平应急”项目的从业者告诉经济观察报记者，“平应急”公共基础设施兼具经济效益和社会效益。在他看来，“平”和“急”不仅是“两者”，而且是相互依存的。“公司层面首要考虑的是经济效益”，只有“扁平化”才能发挥更大的社会效应。

【/h/]一、政策支持

【/h/]社会资本参与“平应急两用”项目有两种方式。一是部分省市陆续推出“平应急两用”项目清单，社会资本可通过政府投资方式参与；第二，现有或新建项目可以向当地政府申请列入“平应急两用”项目名单。

【/h/]普通用途和应急用途的公共基础设施建设项目通常在项目启动阶段由地方发展和改革委员会批准。一旦它们被列入项目清单，就可以在专项资金、税收和融资方面享受相应的优惠政策。

【/h/]首先，在奖补方面，主要包括基础设施建设奖补、* *和地方配套的“平调应急用”相关补贴。

【/h/]上述从业人士表示，* *和地方政府对涉及民生的建设项目支持力度较大，部分城市的综合奖补可覆盖90%以上的土地成本。

【/h/]第二，税收政策。目前，大多数地方政府根据招商引资政策给予优惠，通常是“三免两减”，即项目落地前三年免除相关税收，第四年和第五年减半收费，这在一定程度上减轻了参与企业的经营压力。

【/h/]第三，项目开发建设运营过程中的相关审批费用可以享受一定的优惠，多数地方政府会按最低标准收取相关费用。虽然这些费用的单笔金额很小，但由于金额巨大，它们的金额也不小。

【/h/]第四，融资政策。“既用于普通用途又用于紧急用途”的新基础设施项目或列入“既用于普通用途又用于紧急用途”清单的项目可以获得金融机构的融资支持。银行的风险控制主要包括标的物的偿付能力、潜在商业价值和流动性。

【/h/]上述从业人士告诉经济观察报记者，由于房地产融资政策的限制，相关项目的融资之前会受到很大影响。不过，在“平准应急”被列为2023年三大项目后，银行、交易所、交易商协会等相关项目的融资渠道逐步打开。

【/h/]不过，由于三大工程刚刚起步，部分省市尚未出台落地细则，地方政府对“平应急两用”项目的理解也存在差异，项目在投资准入和落地过程中仍面临诸多困难和障碍。

【/h/]上述从业人士告诉经济观察报记者，部分地方政府认为，只有文化旅游、游乐休闲项目符合“平急用”的表述要求，其他类型的项目很难纳入清单。“有些项目实际上符合标准，但地方政府不这么认为，相关准入机制需要进一步细化。”

二。投资因素

【/h/]2023年下半年，部分城市开始推出首批“平应急两用”项目。当年9月，杭州发布《第一批“平应急两用”公共基础设施建设项目名单》，共涉及79个项目，总投资411.6亿元，平均每个项目投资5.2亿元。10月武汉集中开工项目23个，总投资162.5亿元，平均投资7.1亿元。11月，大连集中开工项目7个，总投资24.4亿元，平均投资3.5亿元。

【/h/]根据中泰证券的统计，在21个特大城市第一批公共基础设施建设项目名单中，深圳和重庆的总投资均超过300亿元，上海、北京、广州、成都、天津和长沙的总投资也超过200亿元。

【/h/]地方政府积极号召社会资本参与。对于社会资本而言，在某种程度上，如何选择一个项目，赢得什么样的政策支持，是决定一个项目能否在和平时期实现其商业利益，在紧急时期实现其社会功能的关键。

【/h/]“平应急两用”项目的一位投资人告诉经济观察报记者，首先，这取决于项目辐射的人口规模。无论是文化休闲项目还是其他项目，建筑体量都需要与辐射的消费群体相匹配。一旦项目体量超过人口承载能力，不仅会大大增加建筑安装成本，还会对后期运营造成较大压力。

【/h/]其次，要看项目的位置。不同类型的项目有不同的选择策略，如物流园区项目，需要当地有一定的产业基础。

【/h/]具体项目商业利润的计算一般需要分为开发建设阶段和运营阶段，开发建设阶段的利润相对较少，因此需要与地方政府进一步协商。

【/h/]上述从业人士表示，如果自有资金不足，将通过项目配套的可售物业或场外项目收回投资，但整体毛利率不能低于15%，否则可能导致亏损；要么与地方政府争取足够的政策支持，从金融机构获得低成本、长期的融资。

【/h/]运营阶段的盈利将考验企业的运营能力。新项目投产后，会有一段阵痛期，但确保营业收入能够覆盖运营成本和资金成本是不可持续的。

【/h/]上述投资者表示，他们投资的第一步是与当地商务部门谈好政策支持条件，并在投资合作协议中逐一落实。

【/h/]第三，如何掘金

【/h/]由于“平应急两用”项目的规划、设计、材料等标准高于普通项目，建设成本将相应增加20%~30%，一旦涉及地下室等建筑，成本将更高。

【/h/]除了建安成本外，另一项重要成本是土地出让金。因为土地出让金是地方政府的主要收入来源，地方政府一般不愿意让利太多。

【/h/]除了购买国有土地外，一些文化旅游项目还涉及租用农村宅基地的费用。从北京的一些试点项目来看，一般租赁期限为20年，一个典型的农村庭院的整体租金约为每年3万元。此外，还需要投资装修和建设的相关费用。

【/h/]对于不同类型的项目，在开发、建设和运营阶段的费用比例不同，国有土地以一次性投资为主；集体土地相对灵活，可以按年缴纳，也可以一次性缴纳20年。

【/h/]回收投资有几种渠道。第一个是地方政府的政策支持。

【/h/]二是去项目化。如果项目配有可售物业或赠送同一城市其他区域的住宅用地，通常可以最大限度地减少对自有资金的占用。据上述投资人士介绍，部分配建可售物业的项目综合毛利率可达30%以上，有的甚至可达40%。

【/h/]从项目层面看，不同城市自持和销售比例不同，核心城市的核心区域可100%自持；一般来说，城市出售一部分并持有一部分以收回投资的比例设置；中小城市则尽可能降低自持风险。

【/h/]第三是营业收入。底线是覆盖运营成本和财务成本。这种平衡是通过痛苦时期的政策支持实现的。政策支持结束后，主要看自身的运营能力。

【/h/]上述从业人士告诉经济观察报记者，“平应急两用”项目实践时间较短，大部分项目尚未盈利。该人士坦言，地方政府在奖补、税费和手续费等方面的政策支持是一个项目赖以生存的核心基础之一，尤其是对于初期运营项目而言，没有政策支持，社会资本的积极性将受到很大影响。

【/h/]在他看来，为了实现一个项目的收支平衡，需要从细节入手，一点一点挖掘收益，并在此过程中培养和提升自身的运营能力。