【/h/]在房价连续下跌9个月后，香港终于以千呼万唤始出来的方式取消了实施了14年的楼市“热招”，香港楼市在首个周末迎来大涨。

【/h/]2月28日，香港特区政府财政司司长陈茂波在立法会发表《2024至2025年度财政预算案》，其中指出，即日起全面取消楼市“热招”，即香港所有住宅物业交易将无需缴纳额外印花税（SSD）、买家印花税（BSD）和新住宅印花税（NRSD）。

【/h/]据业内人士分析，全面“撤辣”将大大降低交易成本和持有成本，刺激香港楼市交易量增加，楼市有望在短期内止跌企稳，提振市场信心。但由于利率因素，仅靠退出辣条难以扭转颓势。在利率下调和经济好转之前，房地产价格至少会在明年年初回升。

【/h/]首先，楼市进入低迷期，市场的“辣”情绪高涨。

【/h/]所谓楼市“热招”是香港的一项需求管理措施，即通过征收额外印花税来打击短期投机行为，通过征收买家印花税来抑制外部需求，通过征收新住宅印花税来减少投资需求。它的推出可以追溯到2010年11月。

【/h/]当时，为了防止房地产市场的资产泡沫风险，香港特区政府推出了额外的印花税，税率为转售交易金额的5-15%，适用于个人或公司在2010年11月20日或之后购买并在两年内转售的住宅物业交易。

【/h/]在接下来的几年里，香港当局多次加大力度抑制房地产价格上涨。

【/h/]然而，近两年来，受疫情影响，香港疫后经济复苏并未达到预期标准，楼市也进入低迷期。特别是在2023年下半年，由于美联储加息等因素，融资成本上升，市场需求疲软，房地产价格持续跳水。

【/h/]（自“辣招”推出14年来香港楼价指数及登记量变化数据图片来源:美联物业香港）

【/h/]香港差饷物业估价署最新数据显示，2024年1月，香港私人住宅物业价格指数报306.4点，按月下跌1.57点，已连续9个月下跌，累计跌幅达13.5%，为20多年来最长的楼市跌幅。

【/h/]而从2021年9月的高点算起，香港楼价累计跌幅已达23%。

【/h/]据业内人士分析，下跌的最重要原因是市场普遍预期“吃辣”，导致观望情绪浓厚，交易量持续下降。

【/h/]与此同时，涉及“辣条”的交易量也创下新低。

【/h/]香港税务局数据显示，去年三大辣税共约2811宗交易，是自2014年征收住宅三大辣税以来的最低纪录，2022年及2023年连续两年“辣税”收入不足60亿港元。这些数据都表明，“辣条”的意义正在减弱。

【/h/]（2015-2023年三大“辣税”交易量及金额图片来源:香港美联物业）

【/h/]值得注意的是，5个月前（2023年10月），香港特区政府进行了一项“辣减”措施，包括将额外印花税（SSD）的适用期从3年缩短至2年，将买家和新房的印花税税率从15%减半至7.5%，以及对外籍人才实行“先免后征”。

【/h/]然而，政策实施后，香港的房地产市场并没有明显激活，房地产价格也没有停止下跌。

【/h/]与此同时，香港社会要求全面“撤辣”的呼声越来越高。

【/h/]在1月31日举行的香港特区立法会会议上，多位议员发言支持修订“减辣”措施，认为“减辣”已不能“重振”香港经济，并促请政府全面“撤辣”，以振兴楼市。

【/h/]因此，“撤辣”可以说是“大快人心”，这也符合香港目前的房地产发展形势。

【/h/]第二，“辣条退出”公告发布后，市场反应如何？

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰在接受界面新闻采访时表示:“政府宣布全面禁售辛辣食品并暂停压力测试后，在市场上引起了很大反响。”

【/h/]据报道，消息公布当天，市区各大中介门店均张贴了写有“有钱人撤回辣条”字样的海报进行宣传，部分中介手机应用因访问量激增而被暂时屏蔽。

【/h/]股市方面，以新世界发展、新鸿基地产、长江实业集团为代表的港股本地地产股在预算案公布当天集体上涨。

【/h/]据陈永杰报道，在预算公布当天，中原地产的线上线下客流和咨询量立即出现大幅增长。

【/h/]其中，中原网站今日全天浏览量暴增50%，用户数暴增超30%。在消息公布后的第二天（2月29日），中原网站的查询和评价数量也录得超过40%的增长。

【/h/]在线下门店流量方面，本周末中原十大房源预订量达510组，创下11个月以来的新高，周涨幅达34.2%。

【/h/]（十大楼盘计划本周末看建筑量。来源:中原地产）

【/h/]根据中原市场的数据，前两天（2月28日至29日）新盘共录得80多宗一手成交，约占2月一手成交总量的30%。

【/h/]在二手交易方面，马鞍山区、屯门区、元朗区等。在麻辣食品撤出后的短短三天内记录了10多笔交易。

【/h/]对于接下来的市场表现，陈永杰预计第一季度房地产市场将出现少量交易，预计每个季度将增长70%。在庞大货运量的压力下，相信上半年楼价会轻微上升5%。

【/h/]“首先，取消额外印花税大大增加了二手市场，买家有了更多选择。其次，再加上买方印花税、住宅印花税新政的取消以及压力测试的暂停，入市门槛将降低，这也将刺激早前一直持观望态度的买家进行询价或加快决定入市。”

【/h/]与此同时，开发商也借此机会将楼市推向良好氛围。

【/h/]2月29日，在新世界发展的业绩发布会上，管理层表示将尽快在未来半年推出约2，500个项目，包括启德及其他项目，这些项目将吸引许多中产阶级买家和投资者，并在短时间内为集团带来良好的现金流。

【/h/]第三，内地居民在港购房成本大幅下降。

【/h/]值得注意的是，全面“退辣”后，包括内地客户在内的非本地买家无需缴纳任何额外的“辣税”。

【/h/]然而，在此之前，如果内地人在香港买房，他们需要支付15%的买家印花税和新房印花税，但香港本地买家只需支付最高的从价印花税4.25%。“退群”后，内地买家与本地买家不相上下。

【/h/]（内地买家“撤辣”前后买房成本对比，来源:中原地产）

【/h/]此举大大降低了非本地买家的购房门槛，尤其是对一些“新香港人”和通过人才计划来港的潜在买家来说，具有巨大的吸引力。

【/h/]据香港入境事务处最新统计数据显示，2023年香港人才申请人数高达80207人，获批人才达12969人。人才计划为香港房地产市场带来了巨大的需求。

【/h/]根据中原地产的数据，在金融案例发布后的三天内（2月28日至3月1日），中原网站上来自内地买家的问询量增加了约一倍。

【/h/]可以预见的是，在本地买家和外地买家的双重推动下，香港楼市也将迎来新一轮的成交热潮。

【/h/]根据美联物业的预测，预计未来4个月，香港新房成交宗数将较前4个月增加1.4倍至6，000宗，同期二手房宗数将增加50%至14，000宗，将增加70%至2万宗的水平。

【/h/]第四，内地城市能否效仿香港，通过退税“救市”？

【/h/]可见，与近期内地楼市放开政策的“小步慢走”不同，香港的政策改革可谓“大刀阔斧”。对此，不少人提出内地城市能否效仿香港，全面减税“救楼市”。

【/h/]对此，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李鱼枷对界面新闻表示，香港是自由港，资金、汇率、利率自由波动。对房地产的管理与西方国家类似，即从利率和税收的角度出发，只根据楼市的波动决定是否发布新政策。

【/h/]内地在调控房地产时会综合考虑税收、地方财政、土地踩点、上下游等因素，不太可能完全退出税收以稳定楼市。

【/h/]至关重要的是，中国内地房地产市场低迷的根本原因在于供求关系的逆转和旧模式的不可持续，而不是税收。楼市供需关系逆转后，即使利率降至历史最低水平，热点城市增值税免征年限缩短，也无法阻止楼市下行。