【/h/]一个城市的商业活力取决于公共空间空。在全国各地建设消费中心城市的热潮下，强化消费场景是一个频繁出现的热词。丰富的消费场景需要丰富的空载体。当我们厌倦了Shopping Mall，我们需要进一步探索和释放承载消费的新空载体。

【/h/]▼传说:人气很旺的上海滨江滑板公园（徐汇区）。

【/h/]街头公园、广场和人行道占据了大部分“城市门面”，但它们一直是与消费场景最不相关的地方。

【/h/]对于大众来说，他们渴望在大众中感受生活的魅力空；对于城市治理而言，这些空空间是管理的难点，也是被戏称为“一管就死，一放就乱”的重点领域。因此，公共空房间往往只作为“与商业隔离”但从不缺乏人气的户外活动场所。

【/h/]因此，如何激活市民空之间的商业价值，成为许多城市的课题。

【/h/]▼图注:时代广场是纽约的活力中心之一，但周边街巷一直是治理难点。

【/h/]中国许多城市颁布了管理公共建筑的规范和条例空。放眼全球，那些较早进入城市化进程的大都市都经历了几次公共空治理的阵痛期。

【/h/]为了提振城市公共空的商业活力，一些城市逐渐发现协调公共与私人空即“公共与私人之间”的关系是关键。

【/h/]▼图注:公私之间的“模糊地带”。

【/h/]与此同时，许多城市在发布公共区域管理规范和规定的基础上，对模糊区域的综合管理进行了探索，形成了一些较为有效的管理模式空。比如美国激发城市中心活力的POPS模式；日本的官民联合模式等等。

【/h/]尽管这些模式的机制不同，但目标高度一致——通过调整公共与私人之间的“制约与平衡”，实现空之间的可持续活力，从而惠及城市商业活力。

【/h/]本文将分析典型的国际公共空管理模式，以了解这些机制如何影响城市空的设计以及如何激发城市商业的活力。

【/h/]首先，“挤出”新消费空

【/h/]很多城市都面临一个问题，就是虽然想提振城区的消费活力，但缺乏商业能力空。

【/h/]除了那些看起来像“大盒子”的购物中心外，城市商业最重要的载体是街道商业，其活力首先取决于人们交流和聚集的载体的丰富性。然而，在一个成熟的城市地区，有必要从充满水泥森林的“负面”街道界面中“挤出”新的/[/]。

【/h/]在这方面，美国的POPS模式是代表。

【/h/]▼图注:街道界面在商业活力方面非常“消极”——被墙壁、建筑和其他私人空房间占据，没有公共交互功能。

【/h/]POPS模式（私有公共空间）始于20世纪60年代的美国，是世界上应用最广泛的城际管理模式之一。

【/h/]该模式的核心是鼓励私人空之间的公共性，并通过容积率奖励的方式实现公共和私人空之间的制约和平衡管理。

【/h/]▼图例:POPS模式的容积率奖励信号。

【/h/]当然，以POPS模式加入私人土地并不意味着公开后就可以当“店主”。这些空业主需要继续履行维护运营义务。如果他们违反协议，监管部门将对他们进行处罚并监督整改，甚至没收以前授予的建筑面积的收入。

【/h/]▼图注:明尼阿波利斯私人土地被公开的地区仍由建筑企业运营。

【/h/]例如，2016年，纽约特朗普大厦非法占用了POPS空房间，并在公共空房间放置了精选商品柜。受到处罚后，在管理机构的监督下在空房间恢复了宣传。

【/h/]经过三个阶段的发展，【/h/]POPS模式逐步完善:初期宽松阶段、中期严控阶段和当前监管阶段。

【/h/]最初的管理很粗糙。私人空房间的公共类型已从早期的广场和走廊骑行两种类型逐渐扩展到跨街区走廊骑行、风雨漫步空房间、内部广场和住宅广场等12种类型。

【/h/]虽然很多空房间改造后并不成功，但为细节管理积累了经验。

【/h/]▼图注:松绑阶段的代表项目——芝加哥联邦中心广场

【/h/]修订空之间的奖励标准，重点解决上期空之间质量参差不齐的问题。例如，公共/私人空房间应满足可达性、开放性、安全性、社交性和景观性的城市设计要求。

【/h/]简而言之，只有不低于公共空建筑标准的私人空房才能获得容积率奖励。

【/h/]▼图注:明尼阿波利斯是一个符合城市设计要求的公共私人区域。

【/h/]已进入稳定发展期，重点通过社会资源的联合监管和参与，促进民营企业空之间的持续经营。

【/h/]根据纽约最新修订的分区规定，私人业主必须按照规定设置信息标志，以确保公众对该地区的监督空。

【/h/]作为最早开发POPS模型的城市之一，截至2018年，纽约已在354栋建筑中使用了该模型，为该市贡献了近35.3公顷的公共空房间。花旗集团中心是最具代表性的项目之一。

【/h/]▼图注:纽约花旗集团中心

【/h/]花旗中心有四种类型的公共空房间:广场（包括人行道开发区域）、室外广场、跨街区走廊骑行、风雨步行空房间（包括建筑中庭）。根据容积率激励政策，花旗中心获得了16.7%的额外建筑面积。

【/h/]▼图注:纽约花旗集团中心的公共空房间。

【/h/]花旗中心如何实施POPS模式？

【/h/]花旗中心将原来的私人下沉广场改为公共交流休息场所。广场为市民提供19张固定桌子和76个活动座椅，全天对外开放。

【/h/]广场也是该地区的交通枢纽:南侧与地铁站相连，北侧是圣彼得教堂的地下入口，东侧是花旗集团中心大厦的入口，西侧是便利店。

【/h/]▼图注:花旗集团中心下沉广场的枢纽作用。

【/h/]广场也是该地区的文化中心。例如，在夏季的几个月里，每周四，都会在露天广场为中城社区举办一系列免费爵士音乐会；5月，来自地区大学和表演艺术高中的管弦乐队在这里演出。

【/h/]建筑内有六个入口，其中三个可以直接到达建筑外的街道，人们可以穿过中庭到达城市中的其他房间空。建筑的中庭配备了56张桌子和144个座位，走廊周围设置了各种便利的商业功能，使室内空房间成为公共空间。

【/h/]花旗中心通过POPS获得的奖励区域为企业带来了更多可用的生产空房间，同时也“挤出”了更多公共空房间用于交流，为人们的活动和业务发展提供了难得的载体。

【/h/]第二，“植入”新的消费载体

【/h/]Public空旧城改造是许多城市提升商业活力的常用手段之一。公园、广场和临街建筑大多只适合人们的户外活动，毫无理由地浪费了它们的商业潜力。如果它们能够商业化，它们可以为城市的消费活力贡献重要力量。

【/h/]一般来说，上市公司空之间的商业转型都会贯穿一个原则——剥离。

【/h/]权益分离是指“所有权”、“管理权”和“使用权”的分离，并引入专业化团队运作，以实现有效管理和利益之间的平衡。

【/h/]▼图例:公空之间的股权剥离模式

【/h/]例如，纽约布莱恩特公园缺乏管理一度导致环境恶化和非法交易猖獗。剥离后，引入了一个非官方组织负责运营，公园变成了纽约最受欢迎的公共空室。

【/h/]▼传说:治理后重新焕发生机的布莱恩特公园。

【/h/]当然，权益分离是复杂的，会涉及很多利益，实施起来并不容易。

【/h/]目前，有效的分离主要集中在“所有权”和“管理权”的部署和指导上。作为城市的管理者和经营者，城市政府的优势在于对城市宏观发展水平的控制，而对微观层面众多项目的管理往往是一个弱点。

【/h/]因此，我们可以看到，在许多老城区的公共空治理中，城市政府往往会主动让步——推动经营权转让、引入第三方运营机构、通过收益分成剥离所有权和经营权。

【/h/]让我们以日本的Park-PFI系统为例。

【/h/]▼图例:公共空，专业管理模式。

【/h/]日本的Park-PFI体系是通过公私合作激活商业活力的典型范例。

【/h/]2017年，日本出台《城市公园法》修正案，正式启动Park-PFI（私人融资倡议）制度。

【/h/]这一制度的核心是引入私人实体参与园区运营，通过放开对商业设施建设的某些限制，让企业从中获利。作为交换，企业应通过对园区及其周边的修复、开发和运营来返还部分收入，从而提高园区的品质和魅力。

【/h/]▼图例:Park-PFI系统模型图

【/h/]对于企业来说，这项法案的吸引力在于“长期运营”和“放宽建筑覆盖范围”。

【/h/]Park-PFI并不是日本第一个将私人实体引入园区运营的系统。但与过去的PPP等模式相比，Park-PFI将企业对园区的管理周期从10年延长至20年。这种长期运营意味着企业更有可能收回成本并获得利润，这可以鼓励企业进行更大的初始投资。

【/h/]更重要的是，该法案对公园的建筑覆盖率做出了让步，从之前的“严格确保开放空间空”的2%提高到最高12%。这些新建筑可以用来建造商业、体育、休闲和娱乐等有利可图的设施。

【/h/]同时，该法案还允许企业根据需要设立自行车停车场、广告牌等便民设施，这进一步增加了企业的参与热情。

【/h/]▼图注:Park-PFI的三大政策特点

【/h/]政府可以从中实现“财政减负”。根据Park-PFI系统，城市公园空客房分为三类:盈利设施、公共设施和无设施的开放空客房。

【/h/]其中，私营企业全面负责公园的改造、营利性设施的建设和运营，还负责广场、盆栽、道路和喷泉等公共设施的日常维修和维护。

【/h/]地方政府和公共组织只需要为私营企业提供50%的资金用于公共设施的维护（另50%来自企业利润返还）和用于公园改造的长期贷款。

【/h/]▼图例:Park-PFI关于不同设施维护资金来源的规定。

【/h/]Park-PFI一经推出就受到全日本的欢迎。截至2019年9月，已有35家公园正式投入使用，9月之后，数百家公园正在讨论引入该系统。

【/h/]对于那些位于大都市“黄金地段”的绿色空房间来说，选择“在公园里做生意”更合适。

【/h/]随着电子购物的便利化，线下商业向“情境化”、“体验式”和“互动式”发展的趋势越来越明显，越来越多的“公园式商业”引入了生态元素。城市公园的绿色基底恰好构成了一个绝佳的消费配套场景。

【/h/]与此同时，这些中央公园本身拥有巨大的客流，这是商业运营无法满足的优势。

【/h/]▼传说:东京上野公园的咖啡店

【/h/]在这种转型中最活跃的私营实体是以三井不动产为代表的巨型开发商。

【/h/]作为日本老牌商业运营商，三井创造了lalaport、lalaterrace、三井奥莱等众多爆款商业产品。而“园区+商业”是三井物产探索下一代商业形态的最新尝试。

【/h/]为此，三井专门打造了基于Park-PFI体系的公园商业运营“RAYARD”产品线，并打磨了宫下公园和九屋大通公园两个地标项目。其中，九屋大同公园是日本规模最大、商业改造属性最强的Park-PFI项目。

【/h/]▼传说:俯瞰九五大同公园

【/h/]三井最大程度地保留了公园的生态特色和公益属性，并将公园绿地改造成与商业属性深度融合的更具吸引力的“城市户外”消费场景。

【/h/]在九屋大同公园，三井将遮挡视线的高大树木换成了大面积的“美式风格”草坪，不仅打造了更加开阔舒适的视觉走廊，还打造了高品质的市民活动场所，带来了更多人气。

【/h/]在大草坪上，游客可以使用免费租用的简易帐篷和吊床，每次只需500日元。棋盘游戏和羽毛球等游戏设备也可以免费租赁，此外还将有免费的户外电影和许多时尚活动，如咖啡博览会日、cosplay峰会和街头鼓手聚会。

【/h/]园区内的商业业态与这种户外调性高度匹配。三井以“首店经济”和“创新业态”为出发点，在园区内引入众多场景化的“城市户外”商家，让消费者在这里直接“看到”商品的使用场景，从而激发其购买力。

【/h/]▼图注:改造前的九五大同公园

【/h/]▼图注:改造后的“城市假日森林”区域

【/h/]例如，九屋大同公园与日本户外品牌雪峰合作，打造“户外露营办公+餐饮+室内露营办公+产品展示”功能于一体的创新商业综合体。消费者不仅可以在现场看到商品的场景展示，还可以亲身体验其魅力。

【/h/]此外，九五大通还推出了创新商业模式，如与意大利制造商Bianchi合作打造的“自行车咖啡馆”，以及日本首个由室外球场、室内球场和特色酒吧组成的“乒乓球综合体”——名古屋T4。

【/h/]▼图注:九五大同公园打造的“运动社交”区

【/h/]在设施建设方面，三井也实现了“放得进、放得出”。以九五大同公园南北向线性延伸为基础，结合空不连续的特点，由南向北设置商业设施，使人气在空之间有效传递。

【/h/]同时也不会过于分散，而是一方面集中在电视塔所在的“新地标”区域，在人口最密集的区域建设一个具有餐饮、购物等功能的人气消费中心；另一方面，在其他领域将布局更具特色和吸引力的业态，如“书店咖啡馆”“少儿英语健身俱乐部”“城市智慧咖啡馆”等。

【/h/]总之，权益剥离后，九五大同园引入了专业社会团队进行商业化改造和运营。这座曾经仅用于步行的市中心绿化带公园，被激发出强大的商业消费活力，成为名古屋市中心商业圈的有力补充。

【/h/]第三，政府和人民共同支持的模式激发了商业活力

【/h/]是提高成熟城市地区公众空消费活力的一个复杂而困难的空内部治理课题。

【/h/]不仅涉及“挤出”更多可用业务、交易所空的问题，还涉及如何剥离public空权益并进行商业化运营的问题。总的来说，这是一场系统的“城市绣花”功夫，其中日本的官民携手模式或许可以为我们提供借鉴。

【/h/]日本快速城市化后，人口和资源的高度集中导致市中心的建筑密度不断增加，而人均公园、绿地和其他公共面积空却不断下降。

【/h/]城市公共空的缺乏带来了许多城市病，这也使一些城市失去了吸引力，加速了人才流失。

【/h/]▼传说:密集的东京

【/h/]2002年，日本颁布了《城市再生特别处理法》，提出通过官民联合的模式，促进和管理公众空促进城市中心的再生。

【/h/]政民会模式类似于POPS模式和BID模式的整合，既奖励了私人空之间的宣传容积率，又通过在公共空之间创造活力来促进区域商业。

【/h/]▼图例:官民联合搭载模式

【/h/]在实际应用中，“政民通”模式主要通过“扩大增量”和“共享存量”两种方式实现。

【/h/]对于私有土地，将通过政策和法规的鼓励来扩大公共空房间。例如，如果综合设计系统鼓励私人土地在建造办公楼、商业和住宅时增加公共空房间，将以容积率的形式获得补偿。

【/h/]在扩张和增量的作用下，一种专属土地——开放空土地在城市中诞生。

【/h/]▼图注:东京中城的公共空土地。

【/h/]“公开空土地”是指大型开发项目中的公开空房间，这些空房间必须是非盈利、非负和空房间。

【/h/]▼图例:开放三要素空

【/h/]东京新宿三井大厦第55广场是第一个试水open空的项目，精心设计的open空房间成为市民休闲、交流和举办活动的场所。

【/h/]与此同时，三井大厦第55广场也突破了面积比限制，成为20世纪70年代东京第一高楼。

【/h/]▼图注:东京新宿三井大厦的开放空区域已成为公共休息场所。

【/h/]共享存量主要用于挖掘和再利用城市道路、广场和其他公共空空间。

【/h/]例如，在《城市再生特别处置法》修正案草案中，特别提出了“占道经营许可特例”，对能够提升邻里繁华、增进市民交流、提升市民便利的“占道经营”行为赋予特权。

【/h/]▼图注:道路占用许可例外允许的某些类型的占用。

【/h/]例如，走心严重的千叶市通过占道经营许可特例促进中心城区再生:特别允许中心城区沿街商铺在规定时间内占道经营空，设置露天餐饮、露天集市、露天演出等设施，提升中心城区人气。

【/h/]存量的挖掘不仅限于街道，还会根据不同区域的特点进行不同的管理。例如，滨河地带和可移动路线都有空灵活使用的针对性政策。

【/h/]▼图注:大阪车站广场成为活动广场。

【/h/]东京在应用官民共担模式方面最为积极，官民共担模式的实践领域超过709个。在众多的实践领域中，东京丸之内商业区是官民联合承载模式的典范。

【/h/]丸之内是东京最早的商业区，同时也是东京昼夜人口差异最大的地区之一。

【/h/]上世纪90年代，丸之内启动了public空再生计划，希望通过public空的改造摆脱“夜间鬼城”的地域形象。但改造后的空受欢迎程度并不明显，直到官民并进才有了质的变化。

【/h/]▼图注:俯瞰丸之内商业区

【/h/]丸之内首先解决了公私空归属模糊的问题，并将其适当地交给了private空。毕竟，企业比有能力的机构更善于实现小空之间的巨大价值。

【/h/]例如，在丸之内中街人行车道的拓宽改造中，压缩车道的所有权属于千代田区，拓宽后的人行空空间分配给企业管理。虽然道路的用途实际上没有改变，但扩建和增量带来的景观建设、休闲设施管理和底层商业的运营，使商业区对公众产生了吸引力。

【/h/]▼图注:丸之内中街改造后，部分公共道路交由企业管理运营。

【/h/]此外，公空房改造采用“城市客厅”的城市设计理念:中街两侧建筑始终保持31米高的视觉连廊，实现整体统一；步行空之间种植行道树，让四季丰富；设置多种通信节点，提高区块之间的参与度空。

【/h/]公共空房间之间舒适度的提高，为建筑临街面从商业向商务的转变提供了必要条件。例如，重建后的丸池中街聚集了64家商店和16家咖啡休闲餐厅，为商业区注入了时尚活力。

【/h/]为了激活市民的活力空，丸之内鼓励私营企业利用公共绿地举办活动，不断丰富步行道的功能空。

【/h/]▼图例:企业公开举办的活动空

【/h/]例如，在丸之内的公共空室，鼓励企业举办各种主题活动并设置能够代表企业文化的艺术雕塑，以展示企业文化，并使* *商业区的公共空室成为艺术空室。

【/h/]最终，丸之内通过“适度让利”和“公共-绿色私人使用”的方式，重振了商业区的活力，扭转了区域形象，促进了从CBD到CAZ的转变。

四。结论

【/h/]无论是强调公空之间的权益分离，引入社会团队运作，还是强调私空之间的公共性，其实都是在公空之间限制和平衡“公”与“私”的艺术，因为只有有了限制，公与私才能和谐发展。