【/h/]万达又来了，一次性融资600亿。

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【/h/]3月30日，泰盟投资集团、中信资本、Ares Management、阿布扎比投资局、Mu Badala Investment Company五家机构正式签署投资协议，共同向大连新大盟商业管理有限公司（以下简称新大盟）投资约600亿元人民币，合计持股60%。

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【/h/]新大梦是一家新成立的控股公司，其控股公司珠海万达商业管理集团有限公司（以下简称万达商管）是万达商业中心轻资产战略管理的唯一商业平台。

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【/h/]万达商管是万达集团的核心资产。2019年，万达重组业务，将商业管理确立为集团的核心支柱，并提出地产为商业管理而存在的口号。2021年，万达商业管理有限公司在珠海成立，重资产项目及非商业管理业务全部划转至母公司。万达商业管理有限公司作为纯轻资产平台在港交所上市。不过，此后万达商管曾四次向港交所提交表格。

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【/h/]新一轮投资后，万达将持有新大梦40%的股权，仍为单一最大股东。但持股比例不足50%，意味着万达已失去对万达商管的绝对控制权。

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【/h/]另一方面，这笔投资创造了迄今为止中国私募股权行业单笔投资金额的最高纪录。多家PE巨头齐入市，万达商管会给未来带来怎样的变数？

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【/h/]首先，顶级PE聚在一起组成投资团。

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【/h/]这次投资万达的五家机构中，三家是万达的老朋友，两家是新朋友。

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【/h/]先说说新朋友吧。他们是阿布扎比投资局和来自阿联酋的穆巴达拉。这两家机构是阿联酋三大主权财富基金中的两家，分别掌管着数千亿美元的资产，是中东地区名副其实的“土豪”。根据全球主权财富基金的数据，穆巴达拉和阿布扎比投资局在2013年全球主权财富基金中排名第三和第四。

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【/h/]再次见到老朋友。泰盟、中信资本和Ares Management实际上是万达商管的股东。2021年8月，它们均参与了万达商管的Pre-IPO轮融资。

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【/h/]太盟和中信资本非常熟悉。前者是管理规模超550亿美元的“亚洲黑石”，后者管理规模超160亿美元。它曾经收购了麦当劳中国。

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【/h/]唯一奇怪的是Ares Management，它是美国最大的PE巨头之一，管理规模高达4190亿美元，投资范围涵盖信贷、私募股权、房地产、基础设施等主要另类资产类别。它也是一家在纽约证券交易所上市的公司，市值超过400亿美元。

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【/h/]这五家机构组成的投资阵容，是中国私募股权市场上不可多得的“天团”。无论是资金实力、战略资源、管理经验还是市场号召力，都已经100%拉满。

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【/h/]目前，万达的债务警报仍未解除，万达商管的IPO也被推迟。除了资金支持外，国际机构投资者的重磅投资对万达商管未来发展的信心加持也非常重要。

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【/h/]在投资官发布公告之际，泰盟投资集团合伙人、私募基金联席董事黄德伟表示:“此次投资体现了国际机构投资者对大连新大盟长期发展的期待和认可。我们相信新大盟强大的竞争壁垒和明显的先发优势将支持其长期实现稳定的经营业绩，并为投资者带来良好稳定的回报。”

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【/h/]中信资本董事长兼首席执行官张逸晨也表示:“中信资本长期看好国内消费市场和零售行业。作为行业龙头企业，新大盟具有深厚的竞争优势和良好的发展前景。相信通过此次投资，将为信达梦带来长期稳定的支持，促进公司健康快速发展，创造更多价值。”

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【/h/]其次，商业管理对投资仍有吸引力。

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【/h/]在《丹·魏健X杨·肖磊:我每天都在失去投资机会》一书中，泰盟投资董事长丹·魏健曾谈到他对M&A交易的谨慎态度。他说，台盟的投资非常保守，他宁愿少赚也不愿意亏钱，因为一个项目单笔投资几亿、几十亿都亏不起。台盟经手的成功交易数不胜数，丹·魏健也树立了一个“让交易中的每个人都受益”的金融家形象。

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【/h/]在万达商管项目中，泰盟作为亚洲老牌PE的强大交易能力也体现得淋漓尽致。

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【/h/]2021年，万达商管在IPO前进行了一轮Pre-IPO融资。当时有一波物业管理公司上市潮，万达商管的Pre-IPO受到投资者的欢迎。根据万达商管的招股书，其Pre-IPO已筹集约380亿元人民币，估值约为1800亿元人民币。参与机构包括泰盟投资、中信资本和Ares Management，以及碧桂园、腾讯、蚂蚁集团、郑裕彤家族、招商局和普洛斯。其中，泰盟投资出资约180亿元。

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【/h/]融资完成后，万达商管随即启动港股IPO，并于2021年10月21日首次递交招股书。不料此后房地产随物管板块进入持久回调期，上市物管公司估值下跌，加上港交所审批趋严，物管公司上市集体受阻。万达商管分别于2021年10月、2022年4月、2022年10月及2023年6月四次提交表格，均因在六个月期限内缺乏进展而未能通过。

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【/h/]万达商管2021年上市前融资带有“赌性”——如果未能在2023年底前上市，投资者可以要求万达以税后8%的年利率赎回。随着第四桌交割失败，万达将不得不承担对赌失败的后果。此时，万达已经面临巨大的债务压力。哪里能找到300多亿元来履行赎回义务？

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【/h/]在这种情况下，作为万达商管Pre-IPO最大投资者的泰盟投资及时采取了行动。2023年12月12日，太盟投资宣布与万达签署投资框架协议。投资赎回到期后，泰盟投资集团将联合其他投资者对万达商业管理进行再投资。

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【/h/]600亿元的投资是2023年12月框架协议的具体落实。按照600亿元占股60%的投资计算，珠海万达商业的估值为1000亿元，较2021年Pre-IPO轮次低44%。

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【/h/]考虑到万达目前的艰难处境，完成这笔投资显然并不容易。就在投资官宣布的前几天，新大盟和万达商管的股票继续被冻结。

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【/h/]3月初，万达商管新增一条股份冻结信息，冻结数量约为50.72亿股。冻结股份的原因是“财产保全”。被执行人为大连万达商业管理集团有限公司，执行法院为上海市第一中级人民法院。冻结期为2024年3月4日至2027年3月3日。

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【/h/]3月21日，大连万达商业管理集团有限公司再添股权冻结信息，涉资约162亿元。被冻结的是其持有的新大盟股权。冻结期限为2024年3月20日至2027年3月19日，执行法院为江苏省扬州市邗江区人民法院。据报道，股权冻结是由于万达的项目与一家银行在经营贷款上发生纠纷。该行在诉讼前申请冻结万达在新大梦的股权。

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【/h/]另一方面，抛开母公司的这些麻烦。五家顶级机构投资者的进入表明，万达商业管理仍是一项具有吸引力的资产。

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【/h/]截至2023年上半年，万达商管在管项目达496个，继续保持中国领先商业地产管理公司的地位。万达商管的管理规模超过第二名和第四名之和，随着更多项目的新开业，其优势有望进一步扩大。

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【/h/]2021年以来，尽管万达商管上市受阻，但其营收和利润均有所回升。招股书显示，2020年万达商管营收为391亿元，2022年恢复至553亿元，2023年前三季度达388亿元。同时，2021年万达商管的税后利润为53亿元，2022年为75亿元，2023年为95亿元，年增长率为34%。此外，万达商管的资产负债率也逐年下降，由2020年的95.8%降至2022年的68.4%。

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【/h/]此外，过去三年，万达商管一直在大举分红。2021年至2023年分别为46亿元、67亿元和88亿元，三年共分配200亿元。

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【/h/]通过此次重组，庞大的万达商管资产得以盘活。全新的信达联赛有望摆脱历史包袱，迎来新的发展机遇。在新的结构下，万达不再是绝对控股方。根据官方新闻稿，本次投资后，新大盟的独立公司治理将进一步优化，管理团队将得到更有效的激励，业务能力和增长潜力将得到提高，新大盟在商业广场运营管理市场的领先效应将得到充分发挥，以确保其长期发展。

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【/h/]第三，外国投资者在中国开设办事处，释放了积极信号。

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【/h/]从更广泛的角度来看，此次对信达联的投资也释放出国际投资者继续看好中国资产的积极信号。上述顶级组织在过去一年中在中国非常活跃。

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【/h/]2023年9月，穆巴达拉在北京开设了第一家办事处。2024年1月，Mu Badala高管表示，他们计划到2030年将在亚洲的投资规模翻一番，重点是中国、印度和其他主要亚洲经济体。

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【/h/]阿布扎比投资局早在2021年就开设了北京办事处，其在中国的投资布局不断扩大。2023年下半年，阿布扎比投资局增持a股引发热议。2023年11月，阿布扎比投资局还与建银国际签署战略协议，推动中国在阿布扎比的投资，支持中国企业进入阿布扎比和中东北非地区。

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【/h/]在私募股权市场，阿布扎比投资局最近有一个大动作。据英国《金融时报》报道，阿布扎比投资局已提出收购泰盟投资的两只美元基金的LP份额。

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【/h/]泰盟投资还在继续深入布局中国大陆市场。2024年2月，其与苏州高新区签署合作协议，将在苏州高新区设立泰盟中国总部，统筹其在中国的各项资产管理业务。

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【/h/]事实上，近期国内仍有不少PE巨头积极布局。2024年3月，KKR的人民币基金平台凯德私募基金管理（上海）有限公司完成了在中国基金报的注册，并在上海兴业太古汇中心开设了新办公室。

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【/h/]在大时代，顶级投资者正在用脚投票。

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