2024年5月17日，召开全国电视电话会议，切实保障交房。中共中央政治局委员、国务院副总理何出席会议并讲话。何强调，要深刻认识房地产工作的人民性和政治性，并指出，在商品房库存较大的城市，政府可以酌情以合理的价格订购和购买部分商品房，用于保障性住房。

当日下午，在国务院政策例行吹风会上，央行副行长凌涛表示，央行将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励和引导金融机构，支持地方国有企业以合理价格购买已建成未售商品房用于分配或配租的保障性住房。

同一天，住房贷款政策也大幅调整:取消商业性个人住房贷款利率下限，降低个人住房公积金贷款利率，个人住房首付款比例下限调整为15%的历史新低。中国的住房贷款政策进入了历史上最宽松的时期。

救市的核心在于去库存。除了激活需求端，上述一揽子政策在供给端也是有预定的，“国家队”会把现有商品房买下来，变成保障房。

受利好消息影响，a股地产板块午后上涨。截至收盘，房地产板块涨幅超过7%。万科、我爱我家、金地、保利发展等20余只地产股涨停。港股方面，恒大地产上涨34.33%，融创中国上涨25.85%，雅居乐集团上涨24.32%，龙湖集团上涨10.87%。

史上最松房贷刺激了市场交易。

5月17日，央行、国家金融监督管理委员会发布通知，将首套住房商业性个人住房贷款首付款比例调整为不低于15%，二套住房调整为不低于25%。

首套房15%的首付比例，是中国房贷首付史上的最低点。

2014年全国首套房和二套房最低首付比例分别为30%和60%；2015年3月，二套房首付比例降至最低40%，首套房不变；同年9月，全国首套房首付比例松动，未限购城市最低首付比例降至25%；2016年，不限购城市最低首付比例进一步下调至20%，二套房最低首付比例也下调至30%。此后7年，首付比例下限一直没有变化。直到2023年8月，全国首套房和二套房首付比例下限分别下调至20%和30%。

此外，新政还取消了国家层面的首套房和二套房商业性个人住房贷款利率政策下限。此前，国家层面首套和二套房贷利率政策下限分别为五年以上贷款市场牌价(LPR)-20个基点，五年以上LPR+20个基点。根据最新的贷款市场报价利率，下限分别为3.75%和4.15%。

新政还下调了个人住房公积金贷款利率。自2024年5月18日起，个人住房公积金贷款利率下调0.25%。

这意味着五年以下(含五年)和五年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%。

随着这三大重磅贷款新政的出台，首付政策也进入了史上最宽松的阶段。低首付+低商贷利率+低公积金利率的模式，会在一定程度上降低购房成本，刺激交易。

这一政策组合的刺激效应近期在部分城市显现。

以被业界称为“最宽松阶段”的杭州为例。今年5月9日，杭州全面放开限购，房源首套。某商业银行杭州西湖支行信贷部的一位工作人员告诉经济观察报，杭州的贷款政策调整后，每天都有很多客户来咨询，购房者最关心的是首套房贷利率能否降低。他说，5月17日降息政策发布后，已经有很多客户打来电话咨询。目前其分行还没有收到杭州首付比例和贷款利率调整的具体通知，也在等待最终结果。

上述大型房企区域负责人对经济观察报表示，放开限购、降低首付比例、降低利率等一系列政策对房地产市场利好很大，大大降低了购房门槛和成本，可以释放部分需求，为楼市注入新的活力。

他认为，与2014年和2015年不同的是，目前的房地产供求格局已经发生了根本性的变化，从投资需求转向了居住需求。“与投资需求不同，政策一出，都蜂拥买房，居住需求相对理性，政策效应会慢慢释放。”

在他看来，对于楼市的需求端来说，最大的不确定性还是购房者对未来收入的信心不足。“房贷一般是二三十年。比如我要换房，不仅要考虑首付，还要考虑未来二三十年的收入能否支撑房贷等家庭开支。”

代购代建，加快去库存。

今年4月30日，* *政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房地产和优化增量住房的政策措施”。此后，多地陆续放开限购政策。截至目前，除一线城市天津主城、珠海横琴、海南省外，其他城市全部取消限购。

限购放开，住房落户范围不断扩大，对市场成交和信心起到了一定的提振作用，但去库存工作依然艰巨，市场急需新的策略。近日，合肥、南京、杭州、大理等地出台政策鼓励收购存量房，“代购”模式初步落地。

5月17日，央行新创设了结构性货币政策工具——保障性住房再贷款。央行提供低成本再贷款资金，利率1.75%，期限1年，可展期4次。受助对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、自担风险的原则发放贷款。央行按照贷款本金的60%发放再贷款，可以带动银行贷款5000亿。

【/h/]“代购”的目标有两个:一是加快现有商品房去库存，减轻当前房地产市场供需失衡的压力；二是帮助保障房建设和“白名单”机制缓解房企困境。房地产企业销售已建成商品房后，回笼资金可用于在建项目的继续建设，改善房企财务状况。房企回笼资金能力增强后，也有助于更多项目符合“白名单”条件，形成良性循环。

值得关注的是，2023年央行已设立租赁住房贷款支持计划，支持济南、郑州等8个城市分批购买存量住房，扩大租赁住房供应。

关于存量土地，这个政策是明确的。目前未开发或开工未竣工的存量土地，将通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置和盘活，促进房地产企业解困减债，促进土地资源高效利用。

在某大型房企区域总监看来，政策可以在一定程度上提高房企的流动性。无论是滞销项目，还是无法开发的土地，如果能借助政策实现，既能提高企业的流动性，又能让企业的资产重新循环，走出困境。

房地产市场的去库存是本轮调控的核心目标。诸葛数据研究中心数据显示，今年4月新房去库存周期为18个月，比上月延长0.8个月，当前新房市场去库存压力已经达到高点。

高库存的背后是销量的大幅下滑。在去库存的同时，重新刺激市场活动势在必行。

救市刻不容缓，因为这关系到国计民生。

为什么“国家队”去库存了？为什么房贷利率调整到历史新低？为什么要大张旗鼓的救市？

野村中国首席经济学家陆挺曾提到，房地产业在下滑前贡献了中国38%的财政收入，但新兴产业的崛起能否填补房地产业下滑带来的经济增长空仍是疑问。

在中国，地方政府的收入与土地财政密切相关。泽平宏观数据显示，2022年，土地出让收入和房地产专项税占地方财政收入的26%，地价占房价的60%左右。

目前即使是一线城市，部分区的地方财政压力也很大。一位知情人士告诉经济观察报。由于土地出让收入大幅下降，上海五个新城市的一些区政府几年来一直无法启动一些新项目。他提到，公建项目、工业项目、土地收储都需要钱。

另外，房地产行业直接和间接解决了大量的就业问题。经济学家任泽平曾说，房地产作为第一支柱产业，关联着60多个行业，数千万人就业。房地产通过投资和消费，不仅直接带动了与住房相关的建材、家具、批发等制造业部门，还明显带动了金融、商务服务等第三产业。稳定楼市对稳增长、稳就业、防风险至关重要。

国家统计局发布的《2023年农民工监测调查报告》显示，由于楼市低迷，从事建筑的农民工从2021年的5557.7万人减少到2023年的4582万人。两年内减少了975.7万人。

关于政策配套对房地产市场的影响，某中型房企负责人对经济观察报表示，在目前预期和信心严重不足的情况下，政策在一定程度上给予了市场信心。接下来要观察不同能级城市的市场反馈。“总体来说，肯定是好事，对行业有很大好处。”。

在他看来，目前的症结在于正常的循环被卡住了。“一个环节欠另一个环节的钱，比如地方基建，无法支付，导致下游施工企业没钱，施工企业就会拖欠其供应商。打开源头活水后，他们自然就能动了。”

某民营房企中层认为可以关注一下本周末的市场表现，“成交应该能上去”。他说，因为很多客户都是持币观望，觉得要等政策见底。这一次他们应该会抄底，观望的客户肯定会进场。