日本总务省最新调查显示，由于老龄化和少子化问题严重，日本共有多达900万空套房屋，占房屋总数的13.8%，创下历史新高。

换句话说，日本几乎每100套房子就有14 空套房子。同时，900万空房屋中有一半属于“无主房屋”，即房主去世后无人居住的房屋。

日本政府希望以低廉的价格吸引更多的外国人来购买和处理这些空房屋。也有一些在日本的外国人选择做“空看房人”去见外国买家。

但并不是所有空的房子都会有美好的结局。有的房子长期无人看管，蚊蝇横行，也存在安全隐患。

很多接手空房子的外国人并不总是住在日本。他们通常把空房子当成一个投资项目。他们会根据自己的口味和预算进行改造，将这些空的房子改造成适合在Airbnb上出租的民宿。这样，投资者不仅可以留在日本度假，还可以从游客那里获得额外收入。

当地一位知情人表示，“在日本买房有问题。虽然利率低，但是杂费多，后续维护很麻烦。”外国人买房便宜，但根据日本相关税法，房地产从购买、持有到最终出售的不同阶段，需要承担不同的税负。即使在日本终身持有房产而不出售，在传给下一代时也面临10%至55%不等的遗产税税率。(时代周报6月8日报道)

最近日本房产投资很热。通常的宣传在于，日本的经济已经结束了几十年的停滞，开始蓬勃增长，所以在日本投资房产，无论是自住、出租还是改造成民宿，都一定会增值。

在投资日本房产的时候，我们经常会谈到一个基本事实，那就是日本的犯罪率在发达国家中是很低的——这个事实会被以促进移民和投资日本为主的中介反复提及，而以促进移民和投资英语国家为主的中介会被省略，这真的很有意思。

这里涉及到的一个问题是，日本东京等人口密度高的城市，房价其实是比较高的。在这些城市，很容易找到投资房，但是好的房子肯定会有溢价。

至于买了房子还能不能租出去，这么说吧，这种事情最早出现在日本的年轻一代，然后蔓延到韩国，再到国内很多地方。

这几年你在国内也看到过类似的营销套路，比如包机、代理租赁。谁也不能保证一个房子，不管在哪里，一定会租出去。虽然双方有合同，但如果到时候对方主体已经不存在了怎么办？

而且正如报道中引用当地业内人士的话，在日本买房需要复杂的纳税申报，税负不低。当然，如果中国一线和新一线城市的投资者开战，基本可以肯定的是，他们会在日本以相对较低的价格在东京以外的任何一个城市和东京郊区买一套更大的房子，税费也是如此。

然后我们转向一个本质问题，就是日本空的房子大多集中在人口分布非常稀疏的小城镇和乡村。这样的房子，价格加税，你其实可以去我们国家很多地方买好几套房子。

这是有趣的部分。投资日本房产是否值得，跟你选择中国什么样的城镇作为参考有关系。如果非要对比北上广深的房价，那么唯一合适的标杆城市就是东京。

前几天我们讨论了国内很多大城市的周边地区，也就是所谓的辐射带动地区，尤其是以前的工厂和矿区，因为生产功能不再，人口大量外迁，留下了大量的房屋。我国这个地方，人口密度其实是比较高的，生活便利程度当然比日本人少的乡镇高很多。

所以，投资日本房产当然不是陷阱。日本政府、日本产业界和公众都没有隐瞒。诚然，日本住房率高，闲置房产多，但投资价值有限，也很清楚。

如果你真的想搬去日本住很久，当然没问题。但如果你真的想在底层发财，你想找到日本人连看都看不到的价值资产，但你对商机有独特的眼光。这不就是投资者的普遍心理吗？