【/h/]自“517房贷新政”发布以来，各地新发放的个人住房贷款利率纷纷下降。

【/h/]据RealData统计数据显示，2024年5月百城首套主流房贷平均利率为3.45%，二套主流房贷平均利率为3.90%，均较上月有所下降。百城二套房平均利率自2019年以来首次进入“3字头”。

【/h/]不过，房贷利率的调整主要涉及新增贷款，新政实施前的现有房贷利率保持不变，尤其是对2019-2023年的部分购房者而言。目前房贷利率仍处于高位，存量房贷与新增房贷利率差距达100BP（基点），因此降低存量房贷利率的呼声逐渐高涨。

【/h/]时代周报记者发现，房贷新政落地后，深圳、武汉、苏州等地市民在官方平台留言，呼吁降低现有房贷利率。

【/h/]近日，深圳官方回应称，2024年5月29日前发放的个人住房贷款执行当时的深圳利率下限政策。根据武汉和苏州当地金融机构的回应，目前没有下调两地现有按揭贷款利率的安排。

【/h/]日前，某国有银行广州分行工作人员告诉时代周报记者，新政落地前发放的贷款利率没有调整。

【/h/]现有房贷利率高，很多人选择提前还贷。国泰君安6月发布的一份研究报告也显示，近期居民提前还贷行为明显增多。

【/h/]广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李鱼枷对时代周报记者表示，降低存量房贷利率，形成存量和增量贷款利率环比下行的预期，有助于减缓提前还贷倾向，帮助居民增加贷款持有量。例如，如果第一套房被保留而贷款没有偿还，他们将增加贷款购买第二套房的倾向。

【/h/]现有抵押贷款利率保持不变，购房者呼吁下调。

【/h/]近期，国内多地陆续响应房贷新政，首套和二套房贷利率大幅调整。

【/h/]据RealData监测数据显示，2024年5月，一线城市首套房和二套房平均房贷利率分别为3.59%和3.98%，分别为29BP和31BP低于上月。二线城市首套和二套平均利率分别为3.40%和3.84%，下降19BP和33BP从上个月开始。三四线城市首套利率为3.46%，较上月下降9BP，二套利率为3.92%，较上月下降23BP。

【/h/]随着新发放个人住房贷款利率的下降，下调现有按揭贷款利率的呼声逐渐高涨。一家国有银行深圳分行的工作人员告诉时代周报记者，在深圳落地房贷新政后，不少客户前来咨询现有房贷利率是否会下调，但该行并未接到相关通知。

【/h/]日前，有深圳市民咨询“深圳12345热线”关于调整优化个人住房贷款利率下限的问题。深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳分行、金融监管总局深圳监管局回复:为更好地满足居民刚性住房需求和多样化、改善性住房需求，根据因城施策原则和调整优化个人住房贷款利率下限有关规定，结合深圳实际，自5月29日起调整优化个人住房贷款利率下限。5月29日之前发放的个人住房贷款按当时深圳利率下限政策执行。

【/h/]李认为，深圳官方股票抵押贷款利率不会调整，主要是因为银行的存贷利差已降至历史最低水平。在加强银行利润考核和拨备计提，且增量贷款已全面压降的情况下，短期内很难再降。

【/h/]目前广州暂无调整存量房贷利率的政策安排。某国有银行广州分行的工作人员告诉时代周报记者，目前该行执行的首套房贷利率为3.40%，主要针对5月29日之后的贷款用户，此前发布的贷款利率没有调整。

【/h/]据媒体报道，上海多家银行表示，新签订的贷款合同可以享受最新利率，已签订但尚未完成的贷款也可以调整。但是，现有客户无法享受最新的利率调整。

【/h/]在一些新一线城市，一些市民还呼吁降低现有抵押贷款的利率。

【/h/]武汉是房贷新政后全国首个下调房贷利率下限的城市，也是首个下调首套房和二套房首付比例的城市。近日，多位武汉市民在武汉城市留言板上反映是否考虑下调存量房利率，希望通过降低利率减轻房源负担。

【/h/]对此，武汉市地方金融工作局回复称，已与中国农业银行协调核实处理，该行工作人员已告知房贷新政下存量房利率调整的相关问题，但中国农业银行未收到存量房利率下调的相关通知。如果有任何相关政策，农业银行将发布公告。办公室已协调建行核实处理。建行目前执行的是中国人民银行最新的住房贷款利率。如有新政策，建行将立即按照规定执行。

【/h/]上述回复也意味着，不少国有银行仍执行武汉本地存量房贷利率的原有政策。

【/h/]此外，苏州6月2日发布《关于进一步促进苏州市房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》，包括不再审查苏州购房资格、取消首套房和二套房个人住房贷款利率下限、个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点等多项措施。

【/h/]政策发布前几天，苏州市民在苏州12345阳光便民网站上反映房贷利率下调。对此，中国人民银行苏州分行相关人士回复称，目前未收到关于存量房贷利率调整的新通知、新要求，将持续关注政策变化并做好相应工作。

【/h/]事实上，自去年9月以来，已对现有抵押贷款利率进行了统一调整。央行发布的《2023年第四季度中国货币政策执行报告》显示，截至2023年末，已下调存量房贷利率，调整后加权平均利率为4.27%，平均下调73个基点，每年减少借款人利息支出约1700亿元，惠及5325万户家庭、约1.6亿人。

【/h/]新的房贷政策实施后，现有房贷利率没有调整，市场更关注6月份的LPR报价。

【/h/]自2019年10月起，抵押贷款利率采用LPR定价模式。5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心宣布，2024年5月20日，贷款市场报价利率（LPR）一年期为3.45%，五年期以上为3.95%，均保持不变。这也是自今年2月LPR连续第三个月下降25个基点。

【/h/]华泰证券认为，预计今年LPR仍将下调20个基点。

【/h/]部分房贷利率差达到100BP，房贷提前还款现象增多。

【/h/]目前，现有抵押贷款和新抵押贷款之间的利率差距有所增加，现有抵押贷款的业主面临心理落差，提前还贷的现象有所增加。

【/h/]以深圳为例。自5月28日深圳房贷新政发布以来，深圳prime银行对新发放的个人住房贷款利率进行了调整，首套房利率降至3.5%，二套房利率降至3.9%。相比之下，从2019年10月到2023年9月，购房者的首笔商业性个人住房贷款利率为LPR+30BP。随着现有抵押贷款的统一减少，目前的抵押贷款利率为4.5%。

【/h/]一位深圳购房者告诉时代周报记者，他2021年在深圳入手了一套房产。当时的房贷利率为5.1%，今年年初降至4.5%，与新政发布后的首套房贷利率相比下降了100个BP。以100万元贷款的30年等额本息计算，每月支付差额超过570元，总本息差额超过20万元。

【/h/]在业内人士看来，现有房贷利率与新利率之间存在一定利差，会导致部分居民提前还款，对银行按揭贷款价格产生一定影响。

【/h/]“贷款利率太高，我负担不起，我一直在寻找机会提前还款，尽我所能。”在某社交平台上，许多买家分享了他们提前还款的经历。

【/h/]上述深圳购房者告诉时代周报记者，2021年买房时，房价和房贷利率都处于高位。由于房价下跌，只能通过提前还款来减少损失。房贷新政策落地后，他于5月底向贷款银行申请提前还款，银行在一小时内批准了提前还款，并将于7月初还款；在业主中，许多买家最近也申请了提前偿还贷款。

【/h/]事实上，今年提前还房贷的人不在少数。

【/h/]国泰君安6月发布的研报显示，自2024年2月以来，居民提前还款率指数加速上行，4月达到37%的历史高位（剔除2023年10月的技术性调整），已达到历史高位（2009年6月），反映居民提前还贷明显增加。

【/h/]国泰君安认为，在降低现有抵押贷款利率的政策实施之前，新增个人住房贷款利率的下降引发了居民更换贷款，导致提前还款率上升。此外，当替代性低成本贷款（如消费贷款和经营贷款）的可获得性较高时，也可以触发居民的提前还款行为。

【/h/]时代周报记者了解到，一些房贷利率处于“高警戒”状态的深圳购房者也在考虑将房贷置换为利率更低的消费贷和经营贷。

【/h/]不过，在业内人士看来，用消费贷和经营贷替代住房按揭贷款存在很大风险。中国邮政储蓄银行研究员楼彭飞告诉时代周报记者，这种方法不仅存在合规风险，而且短期消费贷款和商业贷款也存在风险。当贷款到期时，个人面临较大的还款压力，甚至可能因为短期资金周转而无法还款，从而产生影响个人征信的不良贷款。此外，在转换过程中，中介费、过桥过路费等。也会增加个人开支。

【/h/]李对时代周报记者表示，目前，无风险利率持续下行，3%以上的保本理财产品开始消失，按揭贷款“高利率”的弊端暴露无遗。拿着高利率的贷款去购买价格可能下跌的资产（房子）是非常不划算的。如果不调整，提前还款将继续存在，导致房贷余额减少。

【/h/]另一方面，存量房贷利率的调整也考验着银行的净息差和盈利能力。今年一季度末，商业银行净息差为1.54%，较2023年四季度末的1.69%下降15个基点。

【/h/]卢·彭飞告诉时代周报记者，住房贷款是银行贷款的重要组成部分。降低现有抵押贷款利率将导致银行贷款利率和净息差下降，这将进一步影响银行的盈利能力。