11月9日，越秀地产(00123.HK)发布公告称，拟于2026年11月在中国(澳门)金融资产交易所有限公司(以下简称“澳交所”)发行期限为5.1亿元的境外人民币债券，用于偿还一年内到期的境外债务。

11月8日，厦门国贸控股集团有限公司(以下简称“厦门国贸”)在澳大利亚证券交易所发布公告称，其担保的2024年5月到期的1.7亿美元境外债券和2024年5月到期的9亿元人民币境外债券正式上市。

自2021年三季度末恒大雷霆之后，内地房地产海外债券发行基本停滞，今年情况才有所好转。一季度，万达发行了两笔总额7亿美元的境外债券，越秀地产发行了20亿元的境外人民币债券。

此后，中国海外、新城发展、越秀地产等房企均有发行境外债券的计划，但在5月越秀地产发行13.96亿元境外人民币债券后，境外地产债券发行再次停止。

这是时隔半年的又一次突破。

一位外资承销机构人士对经济观察报记者表示，由于房地产企业的美元债让很多投资者损失惨重，大部分外资机构对内地房地产债券兴趣不大，但仍有少数投资机构在房地产债券中拥有一定比例的授权额度，这成为再次破解房地产海外债券难题的关键。

小开口

11月8日，越秀地产作为担保人，子公司裕信国际作为发行人，与联席牵头管理人(主承销商)签订认购协议。本次发行的境外人民币债券5.1亿元，由联席牵头管理人向专业投资者认购或销售，年利率为4%，每半年付息一次。

为了保证债券的顺利发行，越秀地产邀请了庞大的承销团队，包括中信CLSA、招银国际、兴业银行香港分行、农银国际、交通银行香港分行、民生银行香港分行、中信银行(国际)、澳门国际银行等10家公司。

与上两期境外人民币债券相比，越秀地产的主承销团队略有不同，但维持在10人左右。

1月发行金额20亿元，利率4%；5月发行金额13.96亿元，利率3.8%。三期利率基本相同，但发行金额在减少。

相比越秀地产，厦门国贸担保发行的9亿元境外人民币债券利率为4.3%，承销团队包括澳门国际银行、中信银行(国际)、兴业银行香港分行、浙商银行香港分行、华夏银行香港分行、招商永隆银行、国泰君安证券(香港)、驰誉银行有限公司、殷新(香港)资本等9家公司。

厦贸保此次发行的1.7亿美元境外债券利率为6.9%，承销团队为澳门国际银行、中信银行(香港)资本、兴业银行香港分行、交通银行香港分行、华夏银行香港分行、国泰君安证券(香港)、邢正国际证券、殷敏证券、金钟香港证券、国源证券经纪(香港)、招商永隆银行、招商银行。

一位美元债券投资者表示，承销团队规模背后的含义在不同的市场背景下是不同的。在美元债券发行火爆的时代，由于美元债券收益相对较高，会吸引大量承销商加入分享利益，发行人也会通过扩大承销队伍来增加溢价筹码；当市场不景气的时候，一些承销商会抄底发债，更多的承销商加入，会在一定程度上分担风险。

“最终还是要根据实际发行规模来判断市场对风险的接受程度，但在目前的市场下，投资者显然不愿意承担更大的风险。”该投资人表示。

上述外资承销机构表示，虽然仍有少部分投资者拥有海外地产债券的授权，但基于海外地产债券违约规模较大，符合推出标准的海外地产债券发行人并不多。“民企和混合所有制企业显然不会考虑，只有少数国企在考虑中。”

授权金额

2021年第四季度，随着房地产流动性风险的持续爆发，房地产企业美元债券违约现象逐渐增多。DM数据显示，自2021年8月以来，已有54家海外债券发行人违约，其中10家已完成对其海外债券的重组。

一位美元债券投资机构人士告诉经济观察报记者，投资房地产美元债券，让他所在的机构损失惨重。2022年以来，一半的亏损来自房地产美元债券，“几乎没有任何收益，收回现有美元债券的希望极其渺茫”。

一些美元债券投资机构和高收益债券投资者已经将房地产列为禁止投资行业，并选择处理房地产的现有美元债券。“纯外资背景的投资机构基本已经不再碰房地产，开始寻找新的投资领域和领域”，上述外资承销机构人士表示。

他表示，目前香港仍有部分房地产基金由中资金融分支机构管理，授权将一定比例的资金投资于国内房地产领域。"市场上的选择范围非常有限。"

某中资机构香港分行人士向经济观察报证实了上述说法。“国内债务相对容易协调，但国外投资者很难协调。”

一些优质房企，尤其是国企，为了避免海外债务违约，不得不进行再融资。然而，一个不容忽视的现实是，投资者对房地产债券避之不及。

部分授权投资房地产的基金可以提供部分资金支持部分优质房地产企业发行境外债券，前提是事先符合法律法规和风险控制。“其实都是中资机构，比较好协调。”

上述外资承销机构强调，“只授权一定比例的额度，但投资者的选择不一定非得是房地产债券，投资的风险和收益还是第一位的”。

【/h/】一方面，一些获得授权额度的投资者在研究哪些房企值得投资，如果可以，能投资多少是可控的；另一方面，我们也在研究现有的美元债务，包括发行人已经爆仓的美元债务，是否还有投资价值。

上述中资机构香港分行人士表示，在二级市场，会有选择地配置少量有赎回计划、外汇资金来源明确、赎回资金相对有保障的美元债券，但无论是一级市场还是二级市场，单笔投资规模都不会太大。