【/h/]回顾上半年的上海楼市，豪宅项目相当火爆。

【/h/]6月3日，上海普陀区长风社区陈嘉100嘉柏路开盘，422套豪宅两小时售罄，总销售额达61.78亿元。本项目备案均价10.4万元/㎡，总价约934万元/套至6628万元/套。

【/h/]由于一二手房价格倒挂，板块内新房供应量少，项目在上市前已成为“准网红市场”，最终获得986组有效认购。未能认购成功的市民心有不甘，甚至向市长信箱投诉，称“长丰嘉柏路变相阻止市民参与认购房产”。

【/h/]在此之前，中海顺昌九里、滨江凯旋门（三期）、融创外滩壹号院（二期）、保利世博田玉娥、香港置地启元、凯德茂名府等知名豪宅也于今年开盘，且多数项目开盘当天售罄。据记者统计，这7个豪宅项目开盘当天销售额合计近584亿元。

【/h/]上海豪宅掀起新热潮。

【/h/]2023年，上海高端项目“点状高烧”，但今年上半年，上海豪宅和新房屡遭“轰炸”。

【/h/]与陈嘉嘉柏路100号一样，凯德茂名府、滨江凯旋门（三期）、融创外滩壹号院（二期）和中海顺昌九里都在开盘当天售罄，凯德茂名府甚至在开盘45分钟后就将75套房源全部售罄。此外，位于浦东新区世博板块的保利世博田玉娥在4月25日推出了291套套房。虽然开业当天没有售罄，但其中80%已经倒闭，当天的成交额为80.84亿元。

【/h/]对于今年豪宅市场的火热现象，多位业内人士认为，主要是由于供应增加，有很多几年难遇的项目，释放了长期以来的购买力。在他们看来，在不可复制的地段拥有稀缺资源的产品仍然受到买家的青睐。同策研究院研究总监宋宏伟告诉时代周报记者:“过去几年，上海的许多供应只能称为‘高端新房’，真正的豪宅很少。”。

【/h/]上海二手豪宅经纪人王琦也持相同观点。王琦表示，过去两年，上海新豪宅的供应相对较少，客户手里有钱，但摇不到房子，或者在二手市场上挑挑拣拣。王琦告诉记者:“今年供应量增加了，70%或80%在我们店里待了很长时间的潜在客户都买了新房，许多客户轮流做新房。”

【/h/]在王琦看来，今年最有价值的项目是凯德茂名大厦。“我们有客户在2022年关注这个项目，但我没想到它会在今年直接开业，”王琦说。

【/h/]凯德茂名府位于黄浦区淮海中路，南京西路与淮海路交汇处。该项目最初由凯德于2010年9月收购，并于2011年首次开业。大部分房子都已经认证出售，只剩下几栋房子出租。经过翻新后，它于今年进入市场。

【/h/]“（凯德）这个地段是上海最经典的地段，被称为上海的老钱区。在这个区域内，只有蓝星公寓、凯德茂名府和上海天玺等房龄近20年的豪宅。其余的都是老建筑和老房子，质量和财产更差，”王琦说。

【/h/]对于凯旋门、田玉娥保利世博等滨江豪宅，王琦认为“滨江楼盘卖了一套，缺了一套”。在凯旋门和保利田玉娥世博会之后，上海核心区黄浦江两岸一览无余的滨江新房就只剩下陆家嘴太古里项目了。

【/h/]外国买家的进入

【/h/]多位业内人士向时代周报记者指出，今年高品质大平层供应基本接近尾声，接下来，上海将依次出现大量风格别墅。

【/h/]“同策豪宅”指出，2024年上海将有140套豪宅和新房（待售&；待售），其中包含91个纯新盘项目。同策研究院指出，上海豪宅供应井喷源于去年“云锦东方”事件后，10万+豪宅暂停入市，挤压需求入市；另一方面，近年来上海供应了大量优质土地，不少城市更新项目也逐步入市。

【/h/]据同策研究院观察，上海高端新房供应可分为点豪宅阶段、成片开发阶段和旧城区更新阶段。2021年，老地块首次出现在上海中心城区的土地拍卖供应中。由于上海市区存在大量“历史街区”的特殊性，加之对历史建筑的“留改拆”处理，上海豪宅市场迎来了一种新的产品形态——风格别墅。这些别墅大多位于中心城区的核心区域，如黄浦、静安、虹口等。，这些都是上海独特的历史文化遗产。

【/h/]豪宅顾问比利向时代周报记者指出，许多住在市中心的高净值人群有从大平层换到别墅的需求。备受瞩目的项目包括翠湖六期和金陵路王迪项目。

【/h/]翠湖六期位于黄浦新天地地段，包含高度180平方米的超高层住宅，以及叠拼别墅、联排别墅、独栋别墅等多种产品类型。公寓面积从435平方米到1，399平方米不等，预计将于今年第四季度开始销售。

【/h/]金陵路地王项目由嘉里建投豪投以221亿元竞得，这也是嘉里建投在中国大陆最大的投资项目。整个项目总开发面积超过70万平方米，共11个地块。5月，项目最后7个地块建设方案公示。

【/h/]根据规划，项目最西边的两个地块包括4栋150m超高层住宅和低密度住宅；中间四幅地块为低密度商业办公及豪华酒店；东侧5宗地块为低密度商业办公和两座地标性办公塔楼，高度分别为240米和185米。

【/h/]市场关心的另一个问题是，购买力是否能跟上上海高端新房的大量供应。

【/h/]4月25日，同策研究院指出，今年购买豪宅的人中约有4至5人成为上海本地人，这批客户主要集中在改善需求和优化资产配置上。约20%至30%是来自长三角的客户，主要来自杭州、宁波、无锡、南通和温州；随着上海购房政策的松动，内蒙古和西北地区的许多高净值人士也在上海配置住房资产。

【/h/]一位长期参与上海豪宅装修的本地购房者曾对时代周报记者表示，购房资金是他早年通过创业攒下来的。在其看来，现在继续创业的风险太大，也没有好的投资标的。一线城市核心区域的房子保值和改善居住环境的概率很高。

【/h/]一位房企上海豪宅项目相关人士曾对时代周报记者表示，他接触过一些浙江企业家，偶尔也会来上海，他也希望在上海设立房地产用于社交。但是，这些客户不想把户口留在上海，他们在现阶段没有资格买房。他希望上海住房限购政策进一步优化，进一步释放外地购买力。

【/h/]该人士表示，有机构统计了未来五年上海将入市的风格别墅数量，并基于上海大数据推算出潜在客户数量。最后得出的结论是需求略大于供给。但是在实际情况中，预测的客户数量将受到损害，并且很难完全转化别墅产品，因此需要增加更多的外国买家。

【/h/]（王琦和比利都是化名。)