【/h/]每年，它消耗了全球约40%的能源。房子是最大的老鼠，没有人。中国和欧盟的差距不大，基本处于世界平均水平。即使只减少这部分能耗，减碳目标也能迈出一大步。

很难减吗？这可能很难，但肯定可以做到。

【/h/]一家不愿透露姓名的央企在西部某省会商务区建设的近零能耗幼儿园项目，综合节能率达86.56%，节能率达62.13%。

【/h/]上个月，欧盟立法机构通过了建筑节能指令。该规定将在十几年内逐步推进，旨在迫使业主进行大规模改造，以提高欧洲建筑的环保水平，履行对《巴黎协定》的承诺。

【/h/]仲量联行中国战略客户部高级客户总监王霏霏告诉笔者:“目前欧盟的建筑总建筑面积约为250亿平方米，约40%的住宅建筑建于20世纪60年代。欧盟委员会估计，每年用于房屋翻新的投资为2750亿欧元，约占欧盟国内生产总值的1.7%。据初步估计，这些投资每年可以改造约4亿平方米的建筑。”

【/h/]节约的能源支出是钱，建筑的绿色溢价是钱，节能改造的投资也是看得见的钱。建筑节能行业值得资本关注。

【/h/]但是钱不好赚。

【/h/]住宅开发商受益有限。

【/h/]一年2750亿欧元，折合人民币超过2万亿元。即使只重建20世纪60年代以前的房屋，欧盟的投资也将持续25年。更有甚者，很多业内人士告诉我，其实上世纪80年代的房子是无法大批量达到节能标准的。

【/h/]但这可能会成为房地产投资者的噩梦——每年2750欧元，业主不得支付这笔账单。

【/h/]我可以不买吗？你不能。这一指导方针是欧盟一揽子绿色经济倡议的一部分，未能解决环境危害的人将被追究法律责任。业主可能会面临他们的资产未来无法出售或出租的风险-这样一来，欧洲住房市场将无法进行投机。

【/h/]在中国，即使没有严格的政策，房地产投机者也不能动。

【/h/]也许绿色政策可以帮助房地产市场。例如，4月8日，北京住房公积金管理中心发布《住房公积金支持北京建筑绿色发展实施办法（征求意见稿）》，拟明确使用住房公积金贷款购买绿色建筑、装配式建筑或超低能耗建筑的职工，住房公积金贷款额度最高可达40万元。

【/h/]利率变相降低了，这对绿色建筑和楼市都有好处。但要帮助楼市，降息是不够的，更不用说这种有点变相的降息了。

【/h/]即使在房价略有下降的今天，对于普通人来说，尤其是北京人来说，买房仍然是一个很大的经济负担。IPE主任马军六年前告诉笔者，许多购房者不太可能考虑环保问题，因为他们只能考虑一件事——他们是否负担得起。

【/h/]惠誉长青ESG研究组联席董事贾经纬也认为:“社会观念尚未成为提高绿色建筑比例的主要驱动力之一。”

【/h/]这将催生一个悖论:绿色住宅存在溢价，楼市下行时没人买，但楼市上行时又买不起。显然，即使绿色建筑政策对住宅开发商有利，它也不是一个主要的好处。目前，他们有一个更迫切的需求——活下去。

【/h/]以施琅集团为例。

【/h/]这家房企是“中国房地产行业绿色供应链行动”的主要发起者之一；到2023年，在绿色供应链CITI指数和企业气候行动CATI指数的评估结果中，已连续七年在房地产领域排名第一；上海、南京和杭州等九个城市的第一批绿色三星建筑都是由施琅建造的。

【/h/]够绿吗？然而，施琅港股上市公司施琅绿地管理2023年财务报告显示，全年收入90.4亿元，同比下降35.52%；归母净亏损为8.61亿元；净资产为20.72亿元，较年初减少23.06%；总资产为193.54亿元，资产负债率为89.29%——超过了70%的红线。

【/h/]施琅是绿色房地产领域最著名的开发商之一。（来源:视觉中国）

【/h/]笔者也试图与一家在绿色建筑方面做得很好的开发商沟通，但对方回复:鉴于当前严峻的房地产形势，不方便讨论建筑节能话题。

【/h/]绿色甚至是一种负担。“中国房地产业绿色供应链行动”的许多参与房地产企业拒绝向存在环境问题的企业采购建材，但一些内部人士悄悄告诉笔者，这一在房地产行业具有相当影响力的“行动”近年来的执行情况不如过去。

【/h/]显然，绿色建筑政策并不是拯救开发商的灵丹妙药，对包括钢厂和水泥厂在内的一些周边行业也不利。事实上，绿色建材并不是大多数建材制造商的主营业务，即使如此，这样的建材制造商也太少了，无法代表行业。

【/h/]贾经纬表示:“宏观经济因素仍然是影响楼市的最关键因素。然而，从长远来看，对可持续性和ESG的关注正在迅速上升，企业需要更多地关注和披露与建筑节能相关的运营指标。开发商和建材制造商也将绿色建筑视为未来企业的转型方向。”

【/h/]换句话说，先生活，然后才有机会为建筑节能做出贡献。

【/h/]活下去，直到你成为受益人。

【/h/]那么现在谁能成为受益人呢？

【/h/]用于建筑节能改造的2750亿欧元要到遥远的未来才会投入，而是每年投入，而且现在就开始投入。因此，在欧洲，为房屋改造提供绿色建材的企业可以立即受益——鉴于新建筑长期以来不是欧洲房地产发展的主流，建材行业的绿色转型更早，没有沉重的历史负担。

【/h/]从事建筑节能技术出口的企业可能受益更大。联合国环境规划署前官员、清河新碳研究院院长蒋南青认为，将节能建筑材料从欧洲运到中国并不划算，但让设计师重新建造房屋并将技术出售给中国是划算的。

【/h/]前述央企某分公司可持续发展负责人刘洋（化名）告诉笔者，其节能项目的合作方均为丹麦公司。早在2011年，该国的绿色技术出口占其总出口的12%，其雄心勃勃的零化石能源计划举世闻名。

【/h/]南丹麦克林大学的这座节能建筑的外表皮由1600个机械控制的三角形钢制百叶窗组成。通过切换，缓解了大面积玻璃幕墙带来的自然光引入和热量损失之间的矛盾。（来源:视觉中国）

【/h/]中国的一些企业进步很快。

【/h/]来自丹麦的诺信工程咨询（北京）有限公司是中国北欧最大的工程咨询公司，为政府、企业、机构和园区决策者提供服务。其创始人之一、中国区CEO马晶晶向笔者介绍:“中国本土品牌在很多通用设备和产品中，比如空空气源热泵、智能系统、测量仪器和可再生能源设备零部件。光伏组件、空空气源热泵等。长期以来一直出口，在能源信息化和智能化、仪器仪表领域涌现了一大批大型企业和上市公司。”

【/h/]因此她还表示:“丹麦、德国等外资企业应注重差异化的市场策略，聚焦国内高端市场，如公共机构、高端商品房等各类单元。相对而言，这些单位对产品质量要求高，价格敏感度低，这类客户群体的市场仍可进一步巩固和发展。”

【/h/]就房企而言，与施琅等开发商不同，财务状况良好的企业有精力专注于绿色转型，也将成为主要受益者，例如文章开头提到的央企。

【/h/]笔者还发现这家央企的一个特点很有意思，那就是拥有大量房产。刘洋说:“改造自己的房子非常划算，因为改造成本将由节省的能源支出来覆盖。”

【/h/]商业化使节能改造不是作秀，而是有看得见的经济效益，从而形成可持续发展模式。转型不是盲目的。除了一些特殊项目外，中央企业通常只改造十年内可以收回成本的建筑。“其实很多项目五六年就能收回成本。”

【/h/]谁最有可能成为与这家央企类似的开发商的客户？业内的答案非常统一——公共建筑，尤其是当业主是企业时。至少有两个显而易见的原因，一是改造成本容易收回，二是有绿色溢价。

【/h/]仲量联行2023年的一份研究报告显示，在调查了11个获得绿色认证的亚洲主要城市的甲级写字楼后，通过具体数据发现不同绿色建筑的租金溢价率在2%至28%之间。即使有溢价，这些绿色办公楼仍然供不应求，因为亚洲三分之一的CRE（企业房地产）经理计划到2025年退出低碳效率的物业。

【/h/]报告提到:“印度所有城市的绿色溢价上限几乎都是两位数。这主要是因为印度市场上有大量跨国公司，它们制定了雄心勃勃的ESG目标。对他们来说，租用绿色认证建筑是必须的。在印度城市中，孟买的绿色溢价最高，达到7%至20%。”相比之下，在中国三个内地城市中，最高的溢价仅为4%至10%。

【/h/]这反映了ESG的底层逻辑:在外部性框架下，以市场化手段解决问题。

【/h/]在中国，根据“十四五”规划，到2025年，既有建筑节能改造面积将超过3.5亿平方米，超低能耗和近零能耗建筑将超过5000万平方米。到那一年，装配式建筑将占城市新建建筑的30%。全国新建建筑太阳能光伏装机容量将超过5000万千瓦，地热能建筑应用面积将超过1亿平方米，城市建筑可再生能源替代率将达到8%。

【/h/]王飞预测:“随着近期特大城市城中村改造相关政策的出台和推进，中国房地产投资将向特大城市和中心城市集中，土地出让过程中继续延续‘限房价、竞地价、竞现房、竞建筑质量’的总体思路，建筑质量主要集中在装配式建筑比例和绿色建筑技术应用上。绿色节能建筑的设计和施工能力将成为房地产企业差异化竞争的重要战略之一。”

【/h/]但让我们回到“活着”这个话题上来。

【/h/]蒋南青告诉笔者，产业链上的企业风雨同舟。“建筑行业和开发商不搞绿色转型，绿色建材行业就起不来。”

【/h/]她认为，在中国，绿色建筑、绿色建材属于新技术、新业态，盈利周期很长。“如果没有政策支持和补贴，一些新企业可能还没盈利就死掉了。要借鉴支持新能源光伏发展的成功经验。”

【/h/]今年2月的一则新闻引起了绿色地产行业的关注。上海施琅规划建筑设计有限公司（以下简称施琅设计）拟以800万元的价格出售其100%的股权。施琅设计曾是中国绿色建筑设计的领导者，也是施琅集团的代表性资产，注册资本为1500万元人民币。有业内分析人士认为，为了解决迫在眉睫的财务问题，企业忽视了能够带来竞争优势的特色资产。

【/h/]最近，笔者查阅了田燕，发现施琅设计确实在3月14日发生了股权变更。幸运的是，持有100%股份的新股东是上海春明投资有限公司，这似乎只是左手倒右手——上海春明投资有限公司的老板和施琅的老板一样，都是田明。

【/h/]希望只是虚惊一场。

【/h/]【跨国公司碳中和50人论坛执行董事车伟先生和威驰（中国）有限公司高级战略顾问罗燕女士为撰写本文提供了宝贵支持。】