【/h/]很近，很便宜，而且都是吃喝玩乐。囊中羞涩的买家开始关注“老小”。

【/h/]近期，降低首付比例、降低房贷利率等房地产市场利好政策的效果慢慢显现，二手房交易开始活跃。

【/h/]据深圳中原研究中心统计，5月深圳二手房成交3963套，创近37个月以来第二高。值得注意的是，从房龄来看，房龄在20-25年的二手房交易最为活跃，占比24%，房龄在15-20年的二手房交易也占23%。

【/h/]老房子甚至“老而小”因其低交易税费和高性价比而受到买家的关注。

【/h/]“每个人都有不同的诉求。有人需要学区，有人想要好环境，而我只需要吃住和出行方便。”去年年底上车的深漂一族吴静（化名）告诉时代周报记者，她不想因为买房而经济紧张，所以只考虑在能力范围内买房，所以她和对象在东莞、惠州和老家之间选择了深圳的“老破小”，“重点考虑一个能自己住的。”

【/h/]越来越多的人开始关注“上有老下有小”。吴京在小红书分享了“上车”的故事，许多年轻人在评论区留言寻找“同款”。曾经排在鄙视链末端的买房人，排名已经悄然上升。

【/h/]“我在外面怎么了？”

【/h/]吴京32岁，房子27年。

【/h/]2023年底的一天，吴静收到了中介发来的房源链接，她看完后当天就买了。

【/h/]这是龙岗布吉的一套小房子，建筑面积约55.05平方米，套内面积约50平方米，两室一厅，布局得当，采光良好。含税总价约148万元，月供约4600元，是吴京夫妇月收入的四分之一。

【/h/]“我喜欢那套房子，价格在预期范围内，月供和房租差不多，降了一百万也降不了多少，涨不了多少。”吴静说。

【/h/]为什么要买“老破小”？吴京用四个字概括:囊中羞涩。

【/h/]“别人买房子有六个口袋，我们尽最大努力做到这一点。每个人都知道买一个位置好、公寓好的房子是件好事。我能占其中一个还不错。”与过去大多数人买了房子就想着升值不同，吴京在现实中买了房子就去住了。“我不想通勤太远，也不想搞很多卫生，只要吃住方便就行。”

【/h/]关于这套房子，她最满意的是方形的。4.8平方米的厨房不大，但足够了。“我和队友都喜欢做饭，我希望厨房能大一点。幸福就是两个人一年四季都能吃上三顿饭。”

【/h/]“这间套房除了楼层较高之外，其他都令人满意。菜市场在楼下，你下班回家可以带走。步行到地铁和公交站8分钟就足够了，周围的超市可以满足日常需求。美中不足的是这栋楼有点旧，但翻新后，我在外面怎么了？”吴静说。

【/h/]买房后，吴京开始攒钱提前还贷。“先努力工作几年，少还点房贷。买房的本质是享受生活，而不是让房子控制我们的生活。”

【/h/]“老破小”挂牌一天就成交了。

【/h/]在“吴京”助力下，深圳“老小”成交回升，部分典型房地产项目成交周期明显缩短。

【/h/]徐飞华龙花园位于罗湖区螺岭，位于罗湖东门。1993年建成，面积30-40平方米。它是典型的“老而小”的物业。在罗岭外国语的学位支持下，徐飞华龙花园很受欢迎。

【/h/]在科控股平台上，华龙花园今年已售出6套房源，其中4套房源的成交周期明显短于平均成交周期。一套建筑面积约29.2平方米的一居室在短短一天内售出，成交价为140万元，比挂牌价低了30万元。另一套建筑面积约41.74平方米，一室一厅，入市5天，成交价172万元，与挂牌价持平。

【/h/]相比之下，根据Ke Holdings Inc .的数据，今年第一季度徐飞华龙花园的成交周期为121天，而罗岭区的成交周期为220天，深圳市的成交周期为205天。

【/h/]位于福田华强北区的“老小”学区金茂丽都，近期成交也相当活跃。

【/h/]时代周报记者查询交易记录得知，金在科控股平台上的最新三套房子的交易周期分别为17天、1天和2天。时间线被拉长了。今年一季度金茂丽都成交周期为78天，环比减少61天，看房人数为212人。

【/h/]据深圳中原研究中心统计，今年以来，20年房龄以上二手房成交活跃，1-5月成交量分别占总成交的42.5%、50.8%、41.1%、40.2%和42%，在二手市场中占据主导地位。

【/h/]“老小”泡沫基本消除。

【/h/]“老破小”重回台面的筹码是高性价比。

【/h/]过去房地产市场调控严格，购房成本和置换成本较高，因此“一步到位”的大户型更受市场欢迎。近年来，随着市场的深度调整，房价下跌，“上有老下有小”的性价比开始显现。

【/h/]今年4月，上海易居房地产研究院发布二手房交易报告称，二手房价格泡沫已基本消除。

【/h/]该机构选取“一线城市老、小类型二手房价格”来衡量二手房价格泡沫。2018年底二手房价格开始上涨，2018年第四季度达到39454元/平方米，2021年第一季度达到62284元/平方米，这也是二手房价格的历史最高点，价格泡沫扩大到58%。2023年上半年二手房挂牌量激增，供需压力倒逼价格泡沫继续缩小。到今年第一季度，泡沫只有5%。

【/h/]△一线城市二手房价格泡沫

【/h/]“这意味着一线城市的二手房价格泡沫基本消除，二手房价格在三年内恢复到健康状态。”该机构表示。

【/h/]事实上，曾经被“炒”起来的深圳“老破小”也已经走下神坛。

【/h/]“上有老下有小”因总价低、区位优势明显，叠加学区、拆迁等概念，成为上涨市场的炒作对象。2017年至2021年，市场活跃，“上老下小”增量惊人。但随着近年来房地产市场的深度回调以及大学区制度和城市更新政策的推进和完善，泡沫逐渐被挤出。

【/h/]前面提到的交易活跃的徐飞华龙花园曾卖出“天价”。时代周报记者查询Ke Holdings Inc .获悉，2021年1月，该平台在徐飞华龙花园出售了一套29.93平方米的单位，总价为358万元，单价约为11.96万元/平方米，成交价仅比挂牌价低2万元。过去一年，徐飞华龙花园的成交均价下跌了31.7%，5月份的挂牌均价约为54700元/平方米，4月份的成交均价约为41200元/平方米，较最高点下跌了65.6%。

【/h/]八卦岭宿舍比徐飞华龙花园还要古老。由于学区和拆迁概念的重叠，价格波动更为剧烈。

【/h/]建于1983年的八卦岭宿舍是深圳最早的居民区之一。大部分是30平方米左右的小公寓，早期主要作为员工的配套宿舍。在旧改启动和名校落户的刺激下，八卦岭宿舍的房价“起飞”了。

【/h/]2021年初，八卦岭宿舍成交价普遍超过14万元/平方米，最高达到14.61万元/平方米，一套建筑面积约16.8平方米的单位成交价为245.5万元。目前八卦岭宿舍最新成交价在4万元/平方米左右，较最高点下跌72.6%。

【/h/]根据美联物业全国研究中心总监何倩茹的观察，近期深圳的“上老下小”只是局部火热，并没有大规模的活动。“买房主要看目的，房子在哪里有利有弊，这需要购房者自己权衡。如果预算充足，还有其他选择。我不建议买‘老小’。”

【/h/]“‘老而小’的户型设计和配套设施肯定是比较老旧的，住起来很难有舒适感。此外，升值空有限。如果要跳票通过旧改，这个等待时间估计会更长。”何倩茹补充道。