抢人和信任楼市，这次都是。

【/h/]日前，南京出台新政策。在本市市区有合法稳定住所(即具有合法产权的房屋)的人员，可申请将本人户口迁入该房屋，其配偶和未婚子女可随迁。

南京作为经济TOP10城市，继放开大学生落户、郊区落户、降低积分落户门槛之后，又有大动作。

多年前流行的“买房落户”又能掀起多大的水花？

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买房送户口有多大吸引力？

早在20多年前，上海就出台了“蓝印户口”政策。外地人在上海买房可以获得准户口，一段时间后可以转为正式户口。

在土地宝贵的上海，户口一直是稀缺资源，落户门槛之高让无数人望而却步。“买房落户”对当年楼市的刺激作用可见一斑。

后来蓝印账号全面停掉，限购政策诞生。直到今天，上海是楼市调控和落户政策最严格的城市，只有北京能与之匹敌。

北京上海的户口含金量自然极高，但对于大多数二线城市来说，“买房落户”还有吸引力吗？

时代变了。当时户籍门槛严格，任何一个大城市的户口都足以引发无数人抢。

但随着新一轮户籍改革，零门槛落户遍地开花，几乎所有三四线城市都取消了落户限制。

即使在一些特大城市，户籍门槛也形同虚设。郑州、沈阳、石家庄等地，只要有合法稳定就业或合法稳定住所，都可以落户。

换句话说，不管你买不买房，不管你有没有房子，哪怕只是租房，你都可以零门槛落户大部分城市。

但是在一些大城市，户籍门槛并没有完全松绑，落户的大门并没有向所有人敞开。

不久前，江苏发布了新的落户政策，计划除南京、苏州外，全面取消落户限制政策。

无独有偶，广州、深圳等中心城市不在广东新的落户政策之列；浙江在新政中的零门槛落户也不包括中心城市杭州。

在广州、深圳、南京、杭州等地，大学生可以直接落户，但有年龄限制，普通人只能借助“积分落户”来突破。

积分落户，不仅名额有限，还需要一定的社保或纳税期限，排队的人不计其数。

众所周知，落户门槛往往与户口含金量成正比。

京沪位居第一，广深宁杭位居第二。附着在户口上的资源，比如教育、医疗、就业、保障房等，依然很有吸引力。

南京的政策效果有待评估。如果北京上海能买房落户，恐怕等的人一路能排几十公里。

二

买房送户口是抢人还是托楼市？

其实这不是一个非此即彼的选择题，而是一个既有必要又有必要的时代命题。

高峰期南京楼市火爆到北推广州深圳。一度房价堪比广州，是当之无愧的省会房价第二城。

然而，曾经上演过无数次百姓抢房的“房价四小龙”之一的南京楼市，早已从高位回落，远超一般城市。

国家统计局发布的70个城市房价数据显示，2024年3月，南京新房房价同比下跌6.5%，二手房房价同比下跌9.5%，跌幅居各大城市之首。

这只是过去一年的数据，当地房地产市场已经调整了两年多。

据第三方平台统计，南京均价已跌破3万元大关，部分热门楼盘价格重回7年前。

这种趋势并没有停止。

据我爱我家南京研究院数据显示，2024年一季度，南京新房成交量为3961套(不含高淳、溧水)，环比下跌60%。总成交额约为143.24亿元，环比下降59.5%。

无论是房价的大幅调整，还是楼市成交量的巨幅下滑，南京面临的形势都比普通城市更加严峻。

其实南京早就开启了自由化之路。从拒绝房贷到全面取消限购，从多个区实行房票政策到降低房贷利率和首付，再到部分地区发放购房补贴。

但是，重要会议判断，楼市供求关系的重大变化才是所有问题的核心，单纯的松绑效果必然有限。

所以，复苏之路漫长而艰难。新的购房政策能引起多大的轰动，还有待观察。

三

楼市只是短期需要，抢人才是第一要务。

前几天，各地公布了最新的人口数据。合肥以21.9万的增幅位居各大城市之首，郑州、杭州、Xi、成都等省会城市均超过10万。

这被认为是强省的胜利，但南京作为全国第五大省会，人口仅增加了5.6万人，排名中游。(见疯狂虹吸！强省必再胜”)

尴尬，一个名字叫“惠晶”的省会城市频频出圈，人口增长却多年落后于名义上的安徽省会合肥。

增量输给合肥不是问题，但最大的问题是南京一直徘徊在千万人口俱乐部的边缘，封闭了很多年。

目前全国17个千万人口大城市，长三角占据第三，而合肥、南京、宁波、温州、徐州都成为长三角第四个千万人口大城市的有力竞争者。

合肥已经领先了。从2018年到2023年，合肥人口从893.2万增加到985万，增加了100多万人的巨大数字。按照年均增幅，最迟明年有望晋升为1000万人口城市。

相比之下，同期南京常住人口从924万增加到954.7万，仅增加30万。按照这个趋势，可能需要2030年左右才能过1000万大关。

换句话说，在千万人口的俱乐部争夺战中，南京落后了一个位置。

要知道，南京的十四五规划定下了宏伟目标:到2025年，常住人口突破1000万，经济总量突破2万亿，晋升为特大城市。

现在只剩一年时间，南京的三大目标，或许只有GDP总量，有了突破的机会。总人口和特大城市仍然是传说。

经济2万亿，悬念不大。

2023年，南京GDP达到1.74万亿元，全国排名第十。只要能保持正常的增速，未来两年超过2万亿也不是不可能。(参见《万亿城市洗牌:谁前进谁落后》)

有几千万人，但没那么简单。

随着全国人口市场见顶，城市间的人口争夺战从增量博弈变成存量博弈，人口增长远比过去困难。

同时，南京虽然经济实力更强，有全国首个跨省都市圈的支撑，但不是传统强省，无法像成都、合肥那样虹吸省内人口。

且不说江苏素有“大宗省”之称，“太平洋十三保”可以独善其身，加上上海、苏州等经济强市的存在，省会城市很难形成强中心模式。

所以，这几年南京一直在松动落户门槛，拼命抢人，试图扭转这种不利局面。

无论如何，城市竞争。不进则退。不开始抢人就来不及了。