“最好的理财方式就是提前还房贷。”这是一个在社交平台上讨论得比较多的话题。如果目前有一些存款，但没有好的投资资产，不妨提前还贷。

近日，一份研究报告显示，2024年2月以来，居民早偿率指数加速上行，4月份达到37%的历史高位，已达到历史高位(2009年6月)。

“去年房贷利率下调后，当地提前还贷退潮，但今年春节后，尤其是二季度以来，提前还贷现象越来越明显。”当地一位银行人士表示。

这和国有大行存款利率低，中小银行补充下降有关。存款利率下行趋势继续推动提前还款潮。目前农商行、村镇银行等多家小银行的存款利率再次下降20 ~50个基点，利率大多在2.6%以下。国有银行三年期、五年期定期存款利率不得超过2%。

许多分析师表示，这是由高收益资产短缺推动的。“因为提前还贷减少了未来的利息支出，所以居民提前还款也可以看作是一种以购房收益率为房贷利率的理财行为。当缺乏其他可投资的高收益资产时，居民有动机从低收益资产(如存款和股票)中提取流动性，然后将其分配用于提前偿还贷款。其本质也是追求安全资产。"国泰君安认为。

这也说明部分居民对收入前景变得悲观了。“与过去相比，虽然贷款利率下降了，但由于收入有限，居民感到压力更大。”易居研究院研究总监严跃进表示。

现有住房贷款利率相对较高也是影响房贷提前还款的因素之一。首套住房贷款利率，如京、深、沪、厦等城市调整为4.8%~5.2%，其他城市调整为LPR(贷款市场牌价)或LPR以下20个基点，即4% ~ 4.3%之间。

未来还有进一步下调空吗？严跃进表示，银行本身没有动力这么做。至于政策层面，需要更加关注新一波提前还款带来的压力。

“股票抵押是一个很复杂的问题，各地利率不一样。但我们可以开始降低‘LPR+加分’较高利率(如4.8%~5.2%)的定价，以缓解购房者的压力。”另一位业内人士称。

“从根本上来说，需要激发微观经济主体的活力，加快经济活力的恢复，促进市场情绪的恢复和优质资产供给的恢复。”中国光大银行金融市场部宏观研究员周说。

首先，资产短缺促使居民提前补偿

6月6日，国泰君安参照全国银行间拆放中心公布的RMBS(住房抵押贷款支持证券)条件提前还款率指数编制方法，计算居民提前还款率指数(心肺复苏术)。自2024年2月以来，居民提前还款率指数加速上行，4月份达到37%的历史高位(剔除2023年10月技术性调整)，已达到历史高位(2009年6月)，反映居民提前还款行为明显增多。

某银行人士表示，从2022年下半年开始，提前还贷的情况增多。2023年下半年有所好转。2024年第二季度又开始增加。

本轮的主要推动因素是收益类资产的短缺。“我的房贷利率其实不是很高，4.3%，但是因为存款利息太低了。之前把钱放在中小银行，中小银行的存款利率也降了不少，没有优势。所以，我打算还几十万的房贷。”李先生说。

6月以来，广西、河南、湖北、贵州等地中小银行存款挂牌利率进一步下调。部分村镇银行三年期、五年期定期存款利率不到2.5%。

不仅是存款利率下调，长期国债引导、大额存单停售、人工补息管理等事件加剧了居民高收益资产的短缺，进而带动了又一波提前还款。近期10年期国债收益率已降至2.3%，而新发行的超长期特别国债备受投资者青睐，30年期国债收益率一度跌破2.5%。

此外，工商银行、中国银行、建设银行、招商银行等多家大中型银行已停售长期存单。“今年我们将努力降低高成本存款的压力，包括协议存款、结构性存款和三年期以上的存单。我们制定了一些合理的增长目标，会适当控制这方面的比例。”某国有银行管理层表示。

4月8日，市场利率定价自律机制发布《关于禁止通过高息手工付息维护存款市场竞争秩序的议案》，明确要求银行不得以任何形式向客户承诺或支付超过存款利率授权上限的利息支付，以维护市场合理竞争秩序，强化存款利率调节效应，稳定银行负债成本。

有市场人士表示，扭转资产荒预期的根本措施是促进物价稳步回升。6月12日，国家统计局公布的数据显示，5月份全国居民消费价格同比上涨0.3%，剔除食品和能源价格的核心居民消费价格指数同比上涨0.6%，继续保持温和上涨态势；环比下降0.1%，由涨转跌。2024年1-5月，全国居民平均消费价格比去年同期上涨0.1%。

2。差别化调整存量房贷利率？

新增个人住房贷款利率的降低会引起居民置换贷款，也会导致提前还款率的提高。

5月17日，中国人民银行发布《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》称，取消国家层面首套房和二套房商业性个人住房贷款利率政策下限...根据辖内城市的房地产市场情况和地方政府的调控要求，自主确定是否对辖内城市设定商业性个人住房贷款的下限和下限水平。

【/h/]根据上述文件，大部分城市首套房贷利率已降至3.1%~3.5%。首套住房贷款利率，如北京、深圳、上海、厦门等城市，房贷利率为4.8%~5.2%，其他城市大多调整在4%~4.3%。

是否要调整现有房贷利率？这成为各方关注的话题。其实，下调现有房贷利率是有先例的。2008年10月，商业性个人住房贷款利率下限扩大至贷款基准利率的0.7倍；最低首付比例调整为20%。随后的2009年1月，国有银行对现有房贷制定了新的优惠利率政策，如对近两年内未拖欠过两次以上贷款、未拖欠过贷款、未结清过两次以上房贷的客户，申请7折优惠利率。

“现有房贷利率的调整是一个复杂的问题，涉及各种利益和市场预期。确实涉及到经济、金融、社会等方面的考虑，但房地产市场最缺乏的是信心。稳定楼市的目的是拯救经济，经济复苏最重要的是刺激消费。如果再次下调存量房贷利率，有助于促进消费。”中原地产首席分析师张大伟认为。

但是，2008年我国银行业的净息差在3%左右。2024年一季度末，银行业净息差降至1.54%。进一步来看，工商银行、农业银行、建设银行和中国银行的净息差水平分别为1.48%、1.44%、1.57%和1.44%，较2023年末分别继续下降13个基点、16个基点、13个基点和15个基点。

在周看来，金融政策方面，近年来力度持续加大，银行净息差压力明显加大。进一步降低房贷利率需要进一步推动市场利率中枢合理下行。

另一位银行人士表示，目前个人住房贷款余额接近40万亿，其中很多是存量房贷。如果完全“一刀切”降低存量房贷利率，会对银行的经营造成很大压力，可能性不大。但对于房贷利率较高的地区，可以采取差异化措施适当降低。