【/h/]其实这个简单又挑衅的开篇问题的初衷并不是比较。毕竟，目前这个市场或多或少有点像五十步笑百步的梦幻联动。

【/h/]所以今天问题的重点是“为什么”。

【/h/]在过去的两周里，我在上海的朋友已经习惯了被我和我的同事轰炸。总的感觉是上海楼市放开后应该还可以，不错。

【/h/]但事实上，作为一个每天关注数据和市场的人，在过去的两三周内，无论是新房还是二手市场的变化都超出了你的想象。

【/h/]特别是当我们去交易中心、中介门店和售楼处时，我们逐渐意识到上海市场在这一轮放开中似乎有些不同。

【/h/]首先，它确实有效。

【/h/]我们上海人经历了新政后的市场。

【/h/]我的同事楚然非常兴奋地跟我分享说，新政后两天，外环外6个新盘同一天涨停，最高去化率达到95%，接近清盘。

【/h/]这没什么，但你和过去半年的新房市场对比一下就知道了。

【/h/]我也去了各个区的二手市场，从静安黄浦到浦东杨浦，从虹口宝山到嘉定青浦，最后闵行奉贤真的没时间去。

【/h/]但这并不妨碍我感受到二手市场正在发生重大变化。

【/h/]除了我在上一篇二手文章中跟你聊过晚上8点和叔叔抢电梯去看同一个小区的同一套公寓，那几天我去过的所有中介门店都是这样的:我匆匆忙忙留了一个人在那里值班，其他人都出去展示了。

【/h/]除了在小区看房，我还经常看到其他中介带着看房，走在路上也经常看到这类中介介绍客户的图片。

【/h/]当我把这些照片告诉北京、广州和深圳的朋友时，他们都认为我在夸大其词。

【/h/]因为他们所在的城市也放开了楼市，但除了部分地区的浮动交易外，就是性价比房产的点状热度。

【/h/]最后只能看整体数据。

【/h/]在四个一线城市中，只有北京和深圳没有进一步跟进全国范围内的517新政，但这并不妨碍，因为四个一线城市在过去一个多月中都有自己的重磅放开。

【/h/]所以我根据他们各自的重度节点计算了直到6月的日均交易量。

【/h/]从新房开始，新政后上海新房日均成交量为322套，与其他城市相比小幅断崖式领先。

【/h/]二手市场更高级。

【/h/]在同一个统计维度上，我们再来看看新政后的二手日均成交情况。无论是在北京还是在深圳，它们之间的数据差距都扩大了近一倍。

【/h/]广州数据缺失（截至发稿，官方未公布二手交易数量）。

【/h/]即使深圳的二手市场规模不大，但北京的二手市场确实出乎意料，因为它也是一个月成交量近万套的市场。

【/h/]因此，上海的变化也是最明显的。

【/h/]不过上海这些网签的数据还是略显滞后，因为中指统计的还是自己的网签量，市场实时成交其实远不止上述的800套。

【/h/]也是上次新政后二手市场的正文，给大家带来了链家订单的数据。

【/h/]这是实时反映成交的数据，根据新政后链家订单数据计算单日可成交1000套并不夸张。

【/h/]可以说，在这一轮放开中，上海跑在了老上海的前面。

【/h/]正是这一基本面数据让全国楼市从不缺少上海市场的点状热度。

【/h/]大家还记得日销售额200亿的中海顺昌九里吗？现场购买均价超过3000万元的豪宅的市场疯狂传播到全国各地各个楼盘和城市的媒体上。这是新政前的上海楼市。

【/h/]我记得在消息传出后不久，北京的一些资深人士担心上海的后续新销售是否会疲软，因此，后续黄浦区&滨江系等各类均价3000万至5000万的豪宅的头条仍然层出不穷。

【/h/]当外人惊叹上海有多少富人时，只有圈内人才知道，除此之外，上海房地产市场的韧性并没有你想象的那么简单。

【/h/]为什么？

【/h/]这就是我今天想尝试为你和你自己回答的问题。

【/h/]其次，交易在哪里进行？

【/h/]说白了，多余的交易在哪里，或者说相对较热的市场火在哪里？

【/h/]回看527沪九条本身。

【/h/]这个政策倾向还是很明显的，最重要的一条就是放开单身限购，让给外环内的二手。而且，从社保年限缩短和老房东可以通过以旧换新获得购房补贴的角度来看，刺激的更多是外环内的老小区。

【/h/]新政第一周，我们很快就拿到了链家的实时行情转单，500万以内的成交量几乎翻了一番，几乎都是我们一个人把所有的交易往前扛。

【/h/]你发现上海新政把你想激活的客户都激活了吗？正是这些受刺激的客户，使得上海新政的效果非常明显。

【/h/]而527新政的这种效应并非偶然。再往前，今年1月，外环外单一限购放开，因此今年1-5月，外环外成交占比快速提升。

【/h/]再往前看，去年12月14日，上海发布普通住宅标准，间接减免改善面积增值税。

【/h/]普通的网签数据无法及时反映这一数据，但从链家的订单转让（签订黄金合同）数据中可以明显看出，高总价段的交易明显增加。

【/h/]换句话说，上海二套政策的出台能够精准激发自身客群，且效果显著。

【/h/]从改善到刚需，从外环外到外环内，上海的政策似乎一次比一次精准。

【/h/]说刺激真的很刺激，真是太棒了。

【/h/]第三，为什么能准确？

【/h/]如果我们将上海与其他二三线城市相比，仍然存在经济基本面的问题。

【/h/]但都是一线城市。从GDP和产业来看，各一线城市的经济基本面各有千秋。

【/h/]那为什么上海楼市新政的效果相对更好呢？

【/h/]让我们回顾一下最近的政策，527。

【/h/]有意思的是每次上海新政...真的是多哈哈哈哈。

【/h/]像这次527（政策）简称“沪九条”，原文差不多四页。

【/h/]从买房资格到首付，再到公积金和利率，全面覆盖土地、新房和二手房，增加了企业购房和离婚购房等新政策，补充了住房补贴等新操作，最后释放了研究国有资产回购等信号。它远远超出了放开地区、首付和利率这三个传统要点。

【/h/]如果你仔细阅读文件，你会发现这些政策在解决要点问题的同时可以“前后呼应”。

【/h/]比如放宽社保年限，单身人士买房，释放离婚赠与，释放外环内新换的房东。

【/h/]而让企业买房，标的物只能是2000年以前的70平米以下的房子。

【/h/]提供住房补贴的前提是你要卖掉外环内的老房子，走“以旧换新”的道路购买新房，然后由新房所在的区给你提供住房补贴。

【/h/]这些政策在新房+二手、内环+外环之间穿针引线。

【/h/]最后你会看到一个完整的刚需+置换链条，刚需涌入外环，释放外环内的老小地主，进入外环外的新房市场。

【/h/]所以特别有意思。您将从交易数据中看到交易波可以中继。

【/h/]在政策实施的前两周，我们看到500万以内的价格区间飙升，但在政策实施的第三周，成交变化开始从500万以下的价格区间向高总价迁移。

【/h/]和这个一样准确。

【/h/]从实践来看，上海新政的效果是显著的——特定客户群体的激活——政策制定本身——可以形成这样一套可追溯的链条，而这也让上海新政依次生效，并可以精准带到这条链条上的各个模块。

【/h/]第四，水平较低的原因有两个。

【/h/]首先，上海新房供应足够克制。

【/h/]2023年上海共有12批新房入市，总供应量近10万套，但重要的是供需比。2023年上海新房成交近9万套，相当于供求比的9/10，北京的5/6。

【/h/]你可以想象其他一线城市的数量，更不用说像杭州这样的城市的新房供应强劲。

【/h/]今年以来，上海共供应了7批共计约3万套新房，比今年减少了一半多，这意味着供应量与去年同期相比几乎大幅减少。

【/h/]这种减少也是未来的趋势。

【/h/]在最近的两批地方拍卖市场中，相信你也看到了一只手就能数出来的地块数量。我相信，未来1-2年新房供应量只会很少。

【/h/]这听起来像是开源节流，但逻辑恰恰相反。拧紧水龙头和疏通出水口确实可以解决问题。

【/h/]前期足够的节制也让目前的局面得到了控制。

【/h/]这也与上海楼市的深层原因有关。

【/h/]很多年前，中介入门的第一课，师傅讲上海是股市。即使去年新房成交比例从3: 1变为2: 1，二手房产仍是上海楼市成交的绝大多数。

【/h/]这是由于上海新房供应的充分抑制和上海新增人口的基本面决定的。

【/h/]而月均1.5万套的二手房成交量也让上海成为中国最大的二手交易市场。即使在过去两年市场相对低迷的情况下，平均每月也能超过1.2万套。

【/h/]与新房不同，二手房在二手市场的交易意味着出售一套，购买另一套，或出售多套以替换一套。这是一个轮换。

【/h/]也就是释放购买力，然后创造流动性。

【/h/]而这也为上海楼市带来了持续的活力。

【/h/]五、上海房地产市场的坚实基础

【/h/]只有在这个层面上，我们才能谈论上海的经济基本面。

【/h/]数据显示，链家日均新增客户数维持在4700 ~ 6200人，而上海新政后首个周末看房人数是之前的3倍，达到1.5万人。

【/h/]即使在2021年之后，新增客户数据也从未稳定过。

【/h/]当然，我们承认连锁店的获客能力很强，但即使横向比较，你也会发现购买力一直都在。

【/h/]楼市嵌套在经济支柱层面，这意味着经济存在周期，而人口是最有意义的周期。

【/h/]2023年上海常住人口较2022年末增加11.56万人。

【/h/]全国范围内，只有北京和上海有户口门槛，而户口门槛背后是城市配套和资源的稀缺性，这也让上海成为长三角人口虹吸的最终目的地。

【/h/]表面上看，人口虹吸是一个城市的口碑，背后是城市产业带来的更根本的商机和工作机会。

【/h/]这也构成了上海最坚实的楼市基本面。

【/h/]这就是为什么我们会看到全国楼市都这样了，顺昌九里还是会有日销200亿的。

【/h/]这就是为什么当每个人都在不断怀疑购买力何时会耗尽时，仍然有人在上海抢3000万套房子。

【/h/]这就是为什么每次新的楼市政策都要保持谨慎，并且可以持续激活。

【/h/]本质上，这是一个足够坚实的经济盘面，而这或许也是上海楼市的终极秘密。

六。结论

【/h/]开头还是说了，今天的文字不是为了比较，而是为了试图找出原因。

【/h/]去年以来我们看到的所有政策都提倡因地制宜的原则。

【/h/]这个其实很难。对于其他城市来说，复制国家新政是首选。毕竟不是每个城市都有因地制宜的能力。

【/h/]但照搬国家颁布的楼市新政，对地方市场来说是一件大事，往往是过犹不及。

【/h/]上海在这方面似乎做得很好，这是支持我努力寻找答案的动力。