最近几个月，房地产市场特别热闹。

首套房首付比例下调至15%，二套房首付比例下调至25%，取消首套房和二套房在国家层面的商业贷款利率下限...“517”楼市新政发布后，200多个城市积极响应。

细看的话，有很多1000万左右人口的城市积极执行楼市新政。

据时代周报记者了解，900万以上常住人口的14个城市(哈尔滨、温州、合肥、宁波、南阳、佛山、南京、潍坊、济南、邯郸、保定、沈阳、长春、徐州)迅速跟进，降低购房门槛。

其实对于一个城市来说，人口是房地产需求的基本因素。换句话说，人口的增长和人口结构的变化也影响着城市的发展。

近年来，在很多地方生育率下降、人口流入大城市的背景下，城市之间对人口的争夺也从增量博弈转变为存量博弈。为此，千万人口城市频频出招，从发放真金白银补贴，到买房租房。

【/h/]在各种利好政策为了争夺人口纷纷抛出的情况下，“517”楼市新政的一系列措施，尤其是房贷首付比例降低后，能否成为吸引人口的磁石？

第一，潍坊买房难度最低。

房贷首付比例进入“15%时代”后，千万人口城市购房门槛普遍降低。

安居客官网数据显示，2024年6月，南京、宁波的房屋挂牌价在2万元以上，温州、合肥、佛山、济南在1万元左右，其他城市在6000-1万元之间。

目前南京的房价是千万人口城市中最高的。如果首付比例降至15%，南京首套房首付约为36万元，约为调整前的一半。在房价最低的潍坊，首付比例降低后，同样面积的房子，买房门槛只有9.4万元左右。

相比热门一二线城市，千万人口城市降低首付比例确实有很大优势。但也意味着购房者需要承担更多的贷款，月供压力也会增大。在未来，如果购房者的收入不足以支撑每月的高供应量，供应失败的风险也会增加。

因此，买房的难度也与城镇居民人均收入水平密切相关。

时代周报记者梳理了2023年14个千万人口城市的城镇居民人均可支配收入，观察哪个城市买房难度最低。

统计显示，截至6月15日，14个城市中只有哈尔滨和长春尚未公布数据。在公布数据的城市中，宁波的城镇居民人均可支配收入最高，达到80144元。从全国来看，这个镇的人均收入水平可以排到全国第六(前五名分别是上海、北京、苏州、杭州、广州)。

7万元以上的南京、温州，其次是6万元以上的佛山、济南。其他城市中，合肥和沈阳的城镇居民人均可支配收入高于国家线(51821元)，南阳的城镇居民人均可支配收入相当低，为39814元。

△2023年14个1000万人口城市城镇居民人均可支配收入

结合房价因素可以发现，人均可支配收入高的城市房价普遍较高，从房价收入比也可以直观看出。

所谓房价收入比，是指房价总额与家庭可支配收入的比值(城市二手房市场均价*城市人均住房面积/城镇居民人均可支配收入)。

按照现在国际上的说法，房价收入比在3到6倍之间。如果考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应该在30%以内。

由于2023年1000万人口的城市大多没有公布城市人均住房面积，所以取“七普”的数据作为平均值来估算。

据梳理，数据完整的城市中，宁波房价收入比最高，约为11.47；其次是南京，约11.36；潍坊房价收入比最低，约为4.9，被认为是买房难度最低的城市。

值得注意的是，房价水平相对较高的温州和合肥的房价收入比甚至低于保定和徐州。

这也意味着温州和合肥可以说是购房友好度很高的城市。那么，在各城市争夺人口，降低购房门槛的情况下，这两个城市能否成为人口争夺的最大赢家？

第二，合肥可能成为最大赢家。

从人口流入的角度来看，降低首付比例和房价不是决定人口流动的最重要因素，更重要的是城市的经济发展和前景。

河海大学区域经济研究中心主任刘对时代周报记者表示，虽然房价在全国范围内越来越均衡，现在也越来越接近本地人的收入和实际行业，但这并不意味着降低购房门槛就会吸引更多的人才。

“对于购房者来说，在决定买房时，更看重的是就业机会和自身收入水平能否满足居住需求，而不是单纯依靠房价的降低来减轻购房压力。”他说。

刘从人口的角度来看，1000万人口的这些城市可以分为三类。

第一类是历史悠久的省会城市，如南京、济南、哈尔滨等。，而且他们的人口大多集中在市区或郊区；非省会但经济相对发达的第二类城市，如苏州、宁波等，外来人口较多，甚至有的外来人口占到一半以上；第三类是人口较多但仍以外流为主的城市，如保定、南阳等。

降低房贷首付比例等购房门槛后，可能会吸引更多刚性需求者购房，但这不是吸引人口流入的主要途径。

对于年轻人来说，他们会更看重在城市的就业机会、创业机会和个人发展前景，而不是只考虑房价。所以更倾向于选择能提供好工作和发展机会的城市。

14个城市中，受访专家普遍认为合肥向1000万人口冲刺的优势更大。

厦门大学经济学院经济系副教授丁在接受时代周报记者采访时表示，合肥的产业优势主要归功于“合肥模式”，即地方政府投资与民营企业相结合。这种发展模式吸引了科大讯飞、安科生物、比亚迪等众多龙头企业，培育了高端制造业、电动汽车、生物科技、半导体等产业。

以2022年的数据为例，现在战略性新兴产业占合肥工业产值的比重超过56%，而2013年还不到27%。得益于工业的显著进步，合肥的就业吸纳能力显著增强，为吸引人口奠定了基础。

数据显示，近三年来，合肥市常住净人口不断攀升，从2021年的9.5万人、2022年的16.9万人，到2023年的21.9万人，年均增长5万余人。

“此外，合肥作为长三角重要的节点城市，连接南京、上海等经济发达城市，形成良好的区域协同效应，吸纳大量外来企业，使合肥成为投资创业、安居乐业之地。”丁对说道。

不过，相对于其他城市，刘认为，由于安徽本地产业发展有限，其岗位所需技能较强，这也使得合肥在吸纳外来人口方面较为有限。

相比之下，温州是千万人口的后备军之一，外来人口的流入是温州人口的主要增长点。

据公安部门数据，2023年底温州户籍流动人口达到422万人。刘说，这在很大程度上是因为温州有强大的制造业基础和港口贸易优势，再加上相对发达的民营经济，这提供了丰富的就业机会和较高的人均可支配收入，从而促进人口增长。

“但是温州还面临着科教资源不足等问题。从居住条件来看，合肥和温州在购房条件上相对友好。从区域发展的角度来看，这不是吸引人才的唯一或主要因素，更重要的是城市的经济发展潜力和发展机遇。”