2022年以来，货币政策不断放松，暖风频吹，但为何房地产市场的复苏仍低于大众的普遍预期？货币政策对房地产市场的整体繁荣能起到多大作用？

2024年6月19日，在《经济观察报》主办的第21届(2024)蓝筹年会上，新供给经济学研究院创始院长康佳做了《巩固经济好形势中的财政货币政策与房地产调控》的主题演讲。康佳认为，货币政策本身不能单独决定房地产市场的繁荣程度。决定房地产市场繁荣的因素很多，其中最根本的是市场供求关系，货币政策只是作为背景环境发挥作用。

以下内容根据康佳演讲整理:

目前所谓稳健的货币政策，最关键的内容其实在于保持流动性的合理充裕。最近，货币政策采取了3000亿元的保障性住房再贷款作为保障性住房建设与房地产市场挂钩的支持机制，旨在首先实施社会政策。因为如果能在保障房的轨道上更好地托底，商品房轨道的运行就会有更健康的支撑条件。

财政政策在帮助总量扩张的时候，要特别注意，它具有突出重点、优化结构的作用。在整个宏观调控中，货币政策更多的是通过从紧的货币政策来负责所谓需求管理的总量调控。所以我想明确一点，有一种说法是房地产的景气程度是由货币政策决定的，我认为这是一种误解。单靠货币政策并不能决定房地产市场的繁荣程度。

2022年以来，在纠正成分谬误的过程中，货币政策向房地产180度大转弯，暖风频吹，不断强调刚需和改善型需求的资金供给，不断放松相关行政手段的限制。但为什么到目前为止，房地产市场的整体复苏仍然低于公众的普遍预期？货币政策对房地产市场的整体繁荣有多大作用？

从中外实践观察可以看出，决定房地产市场繁荣的因素很多，其中最根本的是市场的供求关系，货币政策只是作为背景环境发挥作用。

中国的房地产市场，供求关系发生了重大变化，即整体转型为买方市场后，预计货币政策会继续宽松，但不要以为有了货币政策宽松的条件，就可以顺利解决改善我们房地产市场景气度的问题。

中国是世界上非常独特的超大型经济体。中国的城市化要完成自身的成长过程，必须完成城市化水平的高速发展阶段。

国际经验表明，城市化的高速发展阶段将转向城市化率达到70%左右的阶段。中国改革开放之初，城镇化水平只有10%多。现在我们常住人口城镇化率虽然达到了65%，但是严重淡化了。中国真正的城镇化水平首先取决于47%户籍人口的城镇化率。这一指标表明，超过一半的中国人尚未获得公民身份；过去进入城市，现在相对稳定地在城市工作、生活、居住的所谓农民工及其家属有近3亿人。他们可能在城市生活工作了十几年、二十年甚至三十年，却长期拿不到城市户口，这在北上广深最为典型。

为什么？那就是我们真实的城市化水平无法承受这样的有效供给，不敢给他们同等的公共服务的公共待遇。中国真正的城市化水平应该在47%的基础上再提高几个点，因为常住人口的城市化也包含了城市化的积极进步因素。虽然大多数人无法论证这一点，但如果我们将两个指标中和，就可以大致看出中国真实的城市化水平在55%左右。换句话说，城市化高速发展后至少还有15个点空。假设城市化率每年提高1%(实际上城市化率越低，每年肯定达不到一个平均点)，那将是2035年基本实现社会主义现代化之后。

这一过程伴随着全国约700个领先的、具有代表性的中心城市化地区的城乡结合部的外推，以及一轮又一轮的基础设施建设和升级，以及众多新区的建设，城区的互联互通和城市群、都市圈的建设，产业的不断升级，人力资本的培育。最有支撑力的支柱产业是什么？很明显，是房地产和建筑。它们占中国国内生产总值的17%以上，是国民经济的重要支柱产业之一。

近十年来，在房地产运行过程中，调控像过山车一样几经变化，大局冷热交替。几轮大起大落，2016年“9·30新政”之后，行政手段治标不治本的问题已经变得非常清晰。

在实际操作中，我们可以看到“9·30新政”是以行政手段为主的。市场热度被推低后，2020年下半年，深圳率先出现上升趋势，势头凶猛。2021年初，在“三条红线”之后，单向引入一系列管理环节，严密严密防范风险。看似都是为了贯彻* *的政策方针，立功立业，体现政绩，却带出宏观的负面效应。

到2021年第四季度，以恒大事件为标志，整个房地产市场处于非常低迷的状态，具有危机特征。

这个教训值得总结。实际过程是纠正偏差。政策180度转变后，暖风频吹至今。我认为在* *的引导下，政策转向后政策的效果一直在积累。我们现在应该有一个基本的判断:从整体来看，中国的房地产市场不会像有些人还在说的那样崩盘，而是已经进入了“触底反弹”的过程。

一线城市出现“风向标”回暖迹象。整体来看，如果进一步优化“保障轨道”筑底和“市场轨道”筑底的并行状态，不仅不会崩盘，而且有望导致波动中相对缓慢的恢复。

在维稳回暖的过程中，才能一步一步走向中国更加合理的房地产运行状态。这一点从一线和部分二线城市的回暖指标已经可以看得很清楚了。

房地产领域的供求关系发生了重大变化:总的来说，过去几年的卖方市场已经演变为买方市场。客观来说，这样的状态更有利于作为购房者的百姓。如果普通人想买房，可以更冷静地讨价还价。对于普通人来说，这就是利益的体现。相对有利的议价机制在给买方带来利益的同时，从微观角度来看，可能需要关注大局。

标本兼治才是重中之重，这是我们深水区改革非常关键的命题。即将于7月召开的20届三中全会预计将发布一份类似十八届三中全会的全面改革的权威指导文件。三中全会对于关系到房地产市场长期健康发展的土地制度改革、投融资体制改革、房地产税制改革，以及更加全面的配套改革，会给出怎样的指引，我们可以拭目以待？显然，这是一项进入深水区、啃硬骨头的改革任务。

和房地产税一样，我觉得现在不是重点讨论的时候。我们要有战略耐心，在冰与火的局面下，在持续波动的过程中，实现中国房地产市场的整体企稳回升。大多数人不希望看到房地产税改革得到更积极的推动，因为他们厌恶税收。在实际把握中，确实需要非常谨慎。但我也认为，在大方向上，一定不能回避这个问题。

那么，如何才能逐步推进房地产领域的状态优化和新模式的构建呢？我想提出以下建议:

首先，政府应该积极考虑和审时度势，继续减去剩余的压力控制的行政手段。现在北上广深以及天津、三亚还有限购限贷等行政手段。我们应该考虑更积极地减去它。一线城市逐步做减法无可厚非，但如果逐步彻底取消限购、限价等行政手段，中国的市场经济会更加健康。为什么不呢？

同时，要把房地产存量的整体重组和住房增量的最优供给结合起来，因时因城施策。

第二，作为主要开发者，我认为应该积极优化适合发挥自己核心竞争力的定制方案。绝对没有任何计划可以适用于各个地方管辖区的发展项目。机会青睐有准备的人，该做的时候就要做。前提是，你在定制化的解决方案中，是否真正体现了自己的核心竞争力？

第三，消费者中的中低收入群体作为住房消费的主体，应积极响应保障性住房的有效供给政策，因势利导，至少解决阶段性住房问题；有支付能力形成商品房市场交易的中产及以上家庭，在考虑刚需首套房概念和二套房后改善型需求概念时，要把握好特定场景下大众“买涨不买跌”的临界点。现在可以看到，在一些高端市场，这个临界点的出现是非常迅速的。

最后，我觉得要特别注意* *的引导，从长远来看，要积极创造条件，寻求合适的时机，在深化改革中酌情推进房地产税改革和相关配套改革。