在高利率的阴影下，美国商业地产陷入危机，私下交易的REITs股东纷纷套现，募资规模锐减。同时，今年还面临着1170亿美元的债务压力。

据媒体周一报道，投资银行Robert a . Stanger & amp；Co .数据显示，截至去年11月，非公开交易REITs的赎回规模达到174亿美元，远超2022年全年120亿美元的规模。预计2024年初资本流出规模将继续超过流入规模，表明商业地产行业正在经历二战以来最严重的衰退之一。

与此同时，商业地产基金行业的企业雷声不断。抵押房地产投资信托公司JER投资信托公司于12月底申请破产。此前，宾夕法尼亚房地产投资信托公司三年来第二次申请破产。

更糟糕的是，根据美国抵押贷款银行家协会的数据，美国数百栋大型写字楼的商业抵押贷款将于今年到期，总价值高达1170亿美元，这些物业业主可能会发现在当前的高利率环境下难以再融资，美国大量商业物业面临还款或再融资困难。

1。私人房地产投资信托基金被大规模赎回。

与公开交易的房地产投资信托类似，私下交易的房地产投资信托(REITs)通过投资商业地产为投资者带来收益和增值，也因支付高额股息而受到追捧。主要区别在于，公开交易的房地产投资信托基金的股票在证券交易所交易，而不是通过金融顾问公开交易的房地产投资。

随着对陷入困境的商业地产的担忧日益加剧，非公开交易的REITs遭遇巨额赎回，黑石集团、喜达屋资本等大型基金发起机构的融资规模大幅下降。

与此同时，由于投资者急于套现，赎回申请激增，基金受到大量赎回请求的冲击，不得不调整基金规则，限制人们在挤兑期间赎回基金的速度。斯坦格指出:

自2022年以来，全球最大的商业地产基金黑石旗下基金以高于账面价值的溢价出售了总价值160亿美元的房地产资产。去年，圣安东尼奥山度假村的JW万豪酒店和拉斯维加斯赌场度假村Bellagio 22%的股份被出售。该公司表示，这两笔交易都带来了巨额利润。

对许多基金来说，好消息是流入和流出的不平衡在最近几个月一直在减少。此外，发起人还指出，情况正在改善，许多投资者等待退款的时间已经缩短。尽管如此，如果这种不平衡继续下去，其他非公开交易的房地产投资信托基金也将面临出售资产的压力。

高利率和借贷成本的急剧上升是导致美国商业地产陷入困境的主要原因。虽然利率已经开始下降，但分析师预测2024年利率会下降，这不足以缓解美国房地产业面临的压力。商业地产还面临着其他压力，比如止赎案件增加，贷款减少到历史最低水平。

私募交易REITs吸引力下降的另一大原因是高利率带来5%左右的高利率。与历史上的低利率相比，债券和存单等其他投资产品现在更具竞争力。

第二，1000亿美元的债务今年到期。

由于利率上升，租金下降，美国大量商业地产面临难以偿还的问题。分析指出，美国一些房地产开发商可能会破产，并可能造成整体市场损失。

一方面，利率上升增加了融资成本。这些贷款很多都是十年前低利率签的，当时的利率远低于现在的水平。现在，商业按揭贷款的利率几乎翻了一倍。

科恩& ampSteers房地产策略主管理查德·希尔(Richard Hill)表示，我们正处于办公楼市场低迷的早期阶段。他指出，这种情况并非由基本面因素推动，而是与融资成本上升有关。"

另一方面，商业地产债务太重，无法一次性偿还。与美国的住宅贷款不同，商业抵押贷款几乎完全是无息的。开发大型物业的开发商，月供通常很低，但在抵押贷款到期时，他们面临着与原贷款额相等的一次性大额付款。这种结构在短时间内减轻了借款人的资金压力，但在贷款到期时却带来了巨大的还款压力。

此外，商业地产租赁表现不佳。新冠肺炎的疫情以及随后office 空费率的上涨对办公楼的财务状况产生了不利影响。由于疫情导致远程办公模式的流行，许多写字楼的出租情况受到了严重影响。

值得注意的是，商业地产的违约损失可能影响广泛。一些债务由保险公司、养老基金和个人投资者持有的商业抵押债券(CMBS)融资。

目前美国CMBS约有8000亿美元，规模较大，影响较广。招行的违约率在上升。根据房地产数据公司Trepp的数据，11月底，招行融资的写字楼贷款违约率达到6%，而一年前为1.7%。

同时，违约也可能给区域性银行带来压力。12月，美国经济学家发现，银行资产负债表上40%的办公楼贷款为负资产，这可能会给持有这些贷款的数十家地区银行带来问题。