【/h/]本文来自:《华尔街见闻》，作者赵颖，原标题:“德国房地产对银行业的威胁大于美国商业地产危机”，标题来自:视觉中国。

【/h/]最近美国的商业地产危机席卷了德国银行业，但这还不是最糟糕的。德国国内房地产的“缓慢”崩溃对银行构成了更大的威胁。

【/h/]据媒体周二报道，德国银行的大部分房地产风险都在该国，迄今为止德国房地产市场尚未出现大幅调整。可能是德国独特的估值方法保护了其贷款人和投资者免受直接攻击。

【/h/]上一篇文章指出，美国商业地产危机仍在德国银行业蔓延。德意志银行（Deutsche Pfandbriefbank，PBB）宣布增加风险拨备后，对冲基金进行了空押注，创下历史新高，此前德意志银行宣布去年第四季度增加1.23亿欧元拨备。

【/h/]德国奥斯纳布吕克大学经济学教授瓦列里娅·丁格指出:

【/h/]一些欧洲央行高级官员表示，在审查整个地区银行的风险时，德国将不可避免地成为关注的焦点。在欧盟国家中，德国和法国银行的商业房地产贷款最多，这些贷款中的不良贷款比例正在上升。

【/h/]首先，独特的估值方法掩盖了“慢性”崩溃的事实。

【/h/]随着Signa Group和Adler Group等房地产所有者被迫出售其房地产，一场“慢性”房地产崩盘可能会加速，这将给纾困后刚刚步入正轨的中小贷款机构带来沉重负担。

【/h/]目前，不良贷款的比例较低，部分原因是德国房地产评估师采用了一种长期方法，这种方法可以平滑定价的变化，因为大多数投资者不会在市场下跌时出售。与美国或英国等国家相比，德国银行也不太经常更新其融资建筑的估值，因此这个问题可能会被掩盖更长时间。

【/h/]一些规则进一步减少了问题的暴露，例如允许小银行按市值计价某些证券，这可能会使投资者更难了解银行的最新财务状况。最近，监管机构一直在敦促贷款机构为潜在损失做好准备，欧洲央行也敦促贷款机构利用去年利润丰厚的部分利润建立准备金。

【/h/]其次，德国办公楼的价值暴跌

【/h/]随着买家愿意支付的价格与卖家需要偿还贷款的价格之间的差距越来越大，德国商业房地产的价值备受争议。

【/h/]根据德国抵押贷款银行协会VDP发布的指数，办公楼价值去年下跌了10%，这是自2003年开始收集数据以来的最大跌幅。该指数完全基于已完成的交易，这些交易在最近的市场下跌中几乎枯竭。

研究机构Green Street Index基于目前正在谈判的交易。该公司估计，自2022年第一季度以来，办公楼的市值暴跌了36%，慕尼黑等一些城市的跌幅更大。

惠誉评级周一发布的一份报告指出:

【/h/]本文来自:华尔街见闻，作者:赵颖，题图来自:视觉中国。