【/h/]今年的政府工作报告为房地产行业指明了发展路径。报告提出，要健全风险防控长效机制，适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供需变化，加快构建房地产发展新模式；加大保障性住房建设和供应力度，完善商品住房相关基础制度。

【/h/]其中，新模式等关键词首次出现。房地产行业进入关键发展阶段，如何理解“新模式”？

【/h/]国家房改课题组原组长、中房集团原董事长、汇理基金董事长孟晓苏对时代周报记者表示，新模式的核心内容是住房双轨制，即保障房和商品房同时发展。“这次提出的新模式可以视为新一轮房改。未来保障房建设应由* *财政和央企主导。”孟晓苏说。

【/h/]1996年至1998年，孟晓苏担任“住房建设成为国民经济新的增长点”课题组组长，主持编制了中国住房制度改革方案，是经济适用房建设的最早倡导者之一，有“中国经济适用房之父”的称号。他见证并参与了中国房地产业从计划经济到市场经济的发展。

【/h/]大量保障房的供应会降低房价并影响商品房的价值吗？孟晓苏认为，以中国、香港和新加坡为例，当地的经济适用房市场覆盖了一半以上的人口，但商品房价格仍然坚挺。同时他还表示，如果想要楼市复苏，就需要采用非常规手段。“让市场的归市场，让保障的归保障，取消所有商品房限购政策。”

【/h/]首先，房地产新模式应该是保障房和商品房双轨制。

【/h/]时代周报:如何理解“新模式”的内涵？

【/h/]孟晓苏:我认为新模式的核心内容是住房双轨制，报告中提到“增加保障性住房建设和供应，完善商品房相关基础制度，满足居民刚性住房需求和多样化、改善性住房需求。”

【/h/]过去，我们对保障房不够了解，甚至认为商品房市场化可以解决所有问题。一些权威机构认为，小公寓政策和住房降价政策属于经济适用房。然而，大城市的商品房价格中有三分之二是地价。例如，北京新房均价为6万元/平方米，其中4万为地价。因此，无论如何降低房价或减少公寓类型，都会受到土地价格的影响。

【/h/]时代周报:商品房价格会受到抑制吗？

【/h/]孟晓苏:在中国内地和香港，经济适用房的比例接近一半，但中国内地和香港的商品房价格仍处于较高水平；新加坡的经济适用房覆盖了80%以上的人口，但这并不影响商品房价格的正常上涨。这证明在保障房完善的市场中，商品房的价格不会受到抑制，商品房可以更好地回归市场。

【/h/]未来一旦保障房大规模建成，实现“市场的归市场，保障的归保障”，就不用担心商品房涨价了。可以根据不同居民的不同需求制定不同的房地产政策。

【/h/]时代周报:推进保障房建设的钱从哪里来？谁来建造它？

【/h/]孟晓苏:保障性住房用地不应占用招拍挂用地，而应使用其他国有土地。我认为* *财政应该带头资助保障房建设。今年和未来几年连续发行的超长期特别政府债券可用于保障性住房建设。如果国家能够每年以1万亿元的资金率先投资保障房，并推动地方政府投资、信托、银行贷款、社保基金等资金，建设保障房的资金规模将达到5万亿元。

【/h/]由于不需要土地出让金，全部用于建设，因此这笔投资对建筑业和建材业的拉动作用是5万亿元商品房投资的两倍，相当于10万亿元的效应。通过投资，它将刺激相关行业的复苏并创造更多的就业机会，它也将有效地增加地方政府的税收。

【/h/]未来央企应退出竞争性房地产领域，成为保障房建设的主力军。央企可以主导保障房建设，推动保障房制度落实。

【/h/]其次，楼市复苏需要继续调整限购政策。

【/h/]时代周报:为什么买房信心仍未完全恢复？

孟晓苏:房地产市场下跌了很长一段时间，而且跌幅很大。目前二手房价格下跌，说明居民信心不足。这就是政府工作报告中提到的有效需求不足、预期偏弱。

【/h/]时代周报:缺乏非常规的创业方法是什么意思？

【/h/]孟晓苏:房地产市场政策的调整一直很缓慢，一些城市仍然犹豫不决，不像2008年和2016年那样，他们没有及时做出调整和果断的改变。政策调整果断彻底，效果明显。此后，一线城市的楼市率先复苏，并进而带动二线城市复苏，三四线城市紧随其后。全国许多城市的房价经历了一轮上涨，这迅速恢复了购房者的信心。目前部分城市的政策力度不够大，部分首付比例仍保持较高水平。

【/h/]时代周报:如何评价当前的楼市政策？

【/h/]孟晓苏:中国香港最近的房地产市场调整政策相当彻底，所有政策限制都已取消。中国和香港最初抑制房地产的政策被称为“辣招”，但现在已经宣布将取消所有“辣招”，很快就会得到市场的回应，楼市复苏显而易见。然而，北上广深等城市并没有放松限购，现在“房价下跌”的阴云仍然笼罩着人们。

【/h/]当前针对楼市的金融刺激政策可以称为“非核心政策”，而“核心政策”则是取消限购，直接启动楼市。取消楼市限购政策符合《政府工作报告》中“各地区各部门要出台更多有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策，审慎出台收缩性、抑制性措施，清理废止与高质量发展相悖的政策规定”的要求。

【/h/]时代周报:未来房价走势如何？

【/h/]孟晓苏:从国际经验来看，在经济低迷时期，需要政府为经济升温。近年来，美国、日本和欧洲大量印钞，不仅缓解了疫情导致的经济衰退，还促进了经济持续增长。目前，中国政府已决定从今年起连续几年发行超长期特别国债，资金将用于国家重大战略任务和基本民生及金融安全。这将有效缓解社会资金周转不畅导致的通货紧缩。从各国的实践来看，大量印钞最终会被吸收到资产价格中，所以长期来看世界各国的资产价格包括房价都在上涨。

【/h/]过去，中国没有出现大规模的通货膨胀，这归因于包括房子在内的资产的吸金能力。因此，短期内中国商品住宅的低价格无法改变中国房价稳定和长期上涨的趋势。

【/h/]未来中国“住房双轨制”完善、保障房大规模建设，“市场的归市场，保障的归保障”之后，商品房就可以回归商品属性，再也不用担心商品房价格上涨会伤害低收入群体。届时，将根据居民的不同需求形成差异化的房地产政策。