“交易量下降是因为很多新盘去化，目前很少有新盘推出。”

“我主要做二手楼的粉岭/上水，这个地方价格稍微涨了一点。”

香港特区政府宣布“撤辣”三个月以来，市场发生了一系列显著变化。一开始购房者的热情被点燃，成交量迅速上升。一手房和二手房市场都迎来了久违的热潮。但随着时间的推移，市场逐渐回归理性，交易量开始回落。

(注:粤语中“除辣”等同于“除辣”。“热招”是指为解决比较棘手的问题而采取的强制措施。香港特区政府为应对楼市过热、防止过度投机而采取的一些强有力的限制性措施，被称为“辣招”。)

全国商报香港街头中介门店“辣撤”后挂牌房源资料图

中原地产亚太区副主席、房屋部总裁陈永杰提供的数据显示，一手和二手成交均创“撤辣”后首月新高，5月一手成交1411宗，较“撤辣”首月4176宗(11年新高)下降66%。二手房市场也呈现出类似的调整趋势。

以十大屋苑为例。3月十大屋苑成交量达371宗，创2021年5月以来34个月新高。5月十大屋苑成交套数降至155套，跌幅58%。

(注:十大屋苑指香港太古城、新都城等10个有代表性的二手屋苑，知名度高，流通量大。)

尽管如此，多位业内人士在接受国家商报记者采访时表示，虽然“去辣”的效果在逐渐减弱，5月份一手成交量约为1400手，低于“去辣”后的3月份的4000多手，但总体来看，成交量仍高于2021年的平均水平，交易依然活跃。

第一，“你再不来找我，你就失业了。”

据陈永杰分析，“麻辣撤市”之初，市场处于亢奋期，交易量创新高。一个月后开始进入冷静期，一手成交比3月份下降30%左右。5月份市场氛围转为观望，等待楼市利好消息，从亢奋期转为常态期。“撤辣”后，楼市走势完全由市场主导。5月份成交虽然下降，但仍高于“撤辣”前。

这在香港房产中介丁女士的日常工作中也可见一斑。

【/h/]“除辣”政策一出，丁女士迅速建立了自己的购房社区。当时群里有很多网友问他们楼盘，价格，交易流程。丁女士还经常分享实时交易数据，看视频和一些推荐的楼盘信息，为在内地买房定居的群体举办多次线下沙龙。

不过最近丁女士的社团活跃度明显下降。5月份，群里很少有网友发言咨询，只有两个网友加入，丁女士本人也已经很少在群里分享信息了。

不过在丁女士看来，市场还是很活跃的，只是新的选择不多。丁女士向每经记者解释，“撤辣”前有大量房屋出售，“撤辣”后有大量房屋被拆除。最近成交量下降是因为新盘走了很多，目前新盘推出的比较少。

香港中心区工地全国商报资料图。

每经记者注意到，交易量的下降还是对丁女士的工作产生了影响。她在社交平台上调侃自己:各方面都不重视，再不来找我就要失业了。

根据香港美联物业的统计，香港楼市氛围有所改善，成交量大幅增长。“麻辣撤单”后三个月，一手交易量超过7300笔，比“麻辣撤单”前三个月的1950笔高出2.7倍。

二手住宅交易也在好转。香港土地注册处数据显示，“辣撤”后近两个月二手房成交约9900宗，较“辣撤”前两个月成交约4920宗，增长约101%。

美联物业首席分析师刘家辉在接受每经记者采访时表示，5月份香港一手成交1400宗，低于“辣撤”后的3月份的4000多宗。但3月份的成交量是罕见的高水平，5月份的成交量仍高于2021年平均每月约1360宗，交易依然活跃。

第二，57.1%，内地客户批量购买香港新盘。

香港的房地产市场正处于一个关键的转折点。

香港房产中介胡女士在接受每经记者采访时表示，在“撤辣”之后，新房市场变得更加热闹。一些新盘为了方便兑换，开发商帮客户交印花税，有的楼盘印花税超过10万港币。二手房交易相对平淡，内地客户更关注新盘。另一方面，在产能允许的范围内，本地客户更关注二手房产。

胡女士坦言，最近市场有变化，银行贷款政策收紧。目前贷款只发放给优质客户。

美联物业研究中心数据显示，今年4月，香港一手住宅市场内地买家成交金额占比57.1%，再次超越香港本地买家，新启德地块最受内地买家欢迎。

今年第一季度，内地买家在香港登记的一手私人住宅比例升至约37.2%，创12年新高。4月份，这一比例进一步上升至44.2%，注册金额占比达到49.5%，均创下12年来的季度新高。

香港启德区在建项目全国商报资料图。

成交价格方面，陈永杰在接受每经记者采访时表示，中原城市的CCL最后报143.78点，已经跌了五周了。“辣撤”后十一周，CCL五升六跌，微涨仅0.53%。一手项目为了促销，在“去辣”后不敢涨价。以新鸿基开发的元朗YOHO Hub项目为例。首批单位的要价比两年前同系列低28%左右，首批210组将于当天售出。

陈永杰表示，从长远来看，他仍然对市场持乐观态度。目前，楼价并没有因为“撤退”而大幅上升，但置业成本却因为“撤退”而大幅降低。我们可以利用目前的低楼价进入市场。据估计，香港的物业价格在今年年底会比年初温和上升5%。

“随着租房旺季的回归和租房市场需求的旺盛，预计二三季度房租将继续上涨。”

根据刘家辉的分析，在租金回报率有望进一步上升的情况下，长期投资者也开始进入市场。过去一年，租金表现好于房地产价格。香港差饷物业估价署数据显示，中小户型私房租金回报率回升至3.3%，达到11年新高，买房收租即可获得理想的投资回报；相反，大型银行的定期存款利率从高位回落，吸引投资者转向楼市。