【/h/]降低现有房贷利率？这位官员说“不”

【/h/]你是否注意到，尽管楼市政策中有很多降低当前购房利率的行动，但现有抵押贷款的利率几乎是一条高压红线。

【/h/]在社交媒体上，购房者充满了降低存量房贷款利率的哀嚎，但银行和监管机构几乎选择性地充耳不闻。

【/h/]自5月17日央行宣布降低首付并取消利率下限以来，全国已有20多个省份的200个城市宣布降低房贷利率。

【/h/]目前大部分城市的首套房贷利率已降至3.1% ~ 3.5%，远低于过去的市场平均水平，部分城市还取消了下限，也就是说，如果银行愿意，完全可以实现3%以下的消费贷款年利率。

【/h/]统计数据显示，2021年之前购买的存量房贷款平均利率在5.56%左右。对于10年前购买的房屋，利率在6%以上，最高利率达到7%。存量房和新房的房贷利息一下子就有1 ~ 3个点的差距，没有对比就没有伤害。

【/h/]为了安抚购房者，银行不断喂“胡萝卜”。例如，一些地方最近推出了“先还利息，再还本金”——偿还抵押贷款时，只支付利息，而不支付本金。从各个城市银行的申请条件来看，最长的申请期限一般为2年，也就是2年。如果你偿还抵押贷款，你只能偿还利息而不能偿还本金。目前，北京、苏州、广州、珠海等城市的银行都推出了类似的优惠政策。

【/h/]你看，银行宁愿让你先支付利息，然后像往年的消费贷款一样支付利息，也不愿降低利率。

【/h/]有些人不放弃，想知道。日前，有市民咨询“深圳市12345热线”关于调整优化个人住房贷款利率下限的问题。对此，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳分行、金融监管总局深圳监管局在回复市民咨询时表示:“为更好地满足居民刚性住房需求和多样化、改善性住房需求，根据因城施策原则和调整优化个人住房贷款利率下限有关规定，结合深圳实际，自2024年5月29日起对个人住房贷款利率下限进行调整优化。2024年5月29日前发放的个人住房贷款执行当时的深圳利率下限政策。"

【/h/]这么长一段话的核心意思是:存量贷款利率不会下降！对于那些持有股票贷款的人来说，听者伤心，听者流泪。

【/h/]提前还贷？

【/h/]面对新客户房贷利率下调的政策，规模较大的存量房贷客户感觉利益受损严重，很多人无法接受。

【/h/]一位受访者在接受《中国住房报》采访时表示:“我是去年买的房子，当时商业贷款利率为LPR+35个基点，即4.55%。现在新购房者的房贷利率这么低，希望能有一个公平的调整机制，让存量房贷利率也能随着市场变化而调整。”

【/h/]根据上海新政，上海首套房贷利率降至3.5%，二套房贷利率为3.9%。以200万元的住房贷款为例。采用30年等额本息的还款方式，购房者每月最多可节省利息1212元，可节省利息成本约43.6万元。

【/h/]买同样的房子，实际花费要多得多，没人能接受。因此，许多人选择提前偿还贷款。比如上面提到的深圳利率以5月29日为界，有些人前一天真的贷款了，然后第二天大幅降低利率，一天之差为1%。两者一比较，100万按揭贷款每月利息要还500元。

【/h/]事实上，由于理财收益的下降，股市和楼市的投资价值下降。2022年初，全国各地出现了提前偿还抵押贷款的浪潮。

【/h/]2022年末，中国个人住房贷款余额为38.8万亿元，同比仅增长1.2%，这抵消了很大一部分增量，而2021年的增速为11.3%。2023年，提前还贷的高峰期来了。截至2023年末，个人住房贷款余额为38.17万亿元，较2022年末的38.79万亿元整整减少了6000亿。

【/h/]这是20年来个人住房贷款余额首次出现下降。据统计，2023年，房主支付了7万亿元的抵押贷款，这导致最终余额为负，而这7万亿元中的大部分是提前支付的抵押贷款。如果存量房贷利率为4.2%，银行一年将少收3000亿房贷利息。

【/h/]许多人想尽办法减少利息支出，比如使用低利率的新抵押贷款，或者用高利率的商业贷款和消费贷款替换现有贷款。

【/h/]到今年，由于许多城市开始降低新房贷款利率，现有贷款的用户有更大的动力提前偿还贷款。现在，压力已经给了银行-

【/h/]股票抵押贷款利率是否会下降是一个问题！

【/h/]跌不跌？

【/h/]对于银行来说，房贷是银行最大的优质资产。目前我国个人房贷违约率极低。

【/h/]一方面，前几年房价高的时候，5%甚至6%的房贷被房价的上涨所覆盖；另一方面，与美国的无追索权抵押贷款相比，个人在中国的住房贷款体系中处于极其弱势的地位，个人对抵押债务承担无限连带责任，其还款义务不限于所购买的房地产。

【/h/]违约后，如果银行从拍卖行获得的收入不足以清偿贷款，债务人仍应承担不足部分。因此，当房屋的市场评估价格大幅下降时，银行也可以要求贷款人补充首付款本金。

【/h/]在这种情况下，除非绝对必要，否则贷款人基本不会拖欠抵押贷款。以招商银行为例。截至2022年9月末，其个人住房贷款余额为1.4万亿元，占公司零售贷款余额的44.4%，不良率仅为0.29%。小微贷款、消费贷款和信用卡贷款的不良贷款率（分别为0.6%、0.95%和1.67%）远低于零售贷款。

【/h/]因此，从银行的角度来看，坚持住房贷款的基本盘非常重要。

【/h/]一位在大型国有银行放贷的朋友向我解释说，银行不愿意减少股票贷款还有另外两个原因

【/h/]首先是资金成本的压力。银行发放的贷款资金主要来自存款、金融市场融资等渠道。股票贷款的资金成本也应根据贷款发放的时间来计算。当时，高贷款利率基本上意味着高存款利率。比如2020年首套房利率在5%左右，当时无风险利率（余额宝等货币基金）在3%左右，两者利差在2%左右。今天房贷利率降到3.5%左右，无风险利率在1.8%左右，两者利差在1.7%左右。简单地要求银行降低股票贷款利率直接切断了银行的利润。人们当然不愿意。

【/h/]其次，银行需要风险管理。面对经济增长放缓和房地产市场波动，银行对住房贷款的风险评估更加谨慎。作为银行资产的重要组成部分，存量住房贷款的质量直接影响银行资产的安全性。

【/h/]因此，银行在考虑利率调整时将更加注重平衡收益和风险，避免因盲目降低利率而增加不良贷款风险。

【/h/]这可以理解。虽然很多银行在个人住房贷款上赚了钱，但踩了很多房地产的雷，比如恒大、盛京银行、民生银行等很多银行的贷款都成了坏账，个人贷款的利润都要填这个坑。

【/h/]据悉，恒大集团有息负债余额超8300亿，涉及银行业金融机构128家，贷款余额2323亿，其中境内银行业金融机构171家，贷款余额2163亿，主要为民生银行、农业银行、浙商银行、光大银行、工商银行、中信银行等。未来恒大破产的话，中国破产的话偿债率不到10%。让我们想想银行会损失多少。

【/h/]所以现在银行提前还贷是一个两难的选择。提前还贷的根本原因是随着监管政策的变化，新老客户的利率严重倒挂。如果银行不降低现有抵押贷款的利率，每个人都继续提前偿还贷款，银行的利率将受到严重损害。

【/h/]如果银行降息，它们也将面临风险。更重要的是，如果他们想降息，降息多少合适？

【/h/]多少合适？

【/h/]话说回来，在存量贷款利率降不降的问题上，掌握话语权的主导者不是银行，而是监管部门。银行只会考虑利益和风险，但对于监管机构来说，利率是篮子里的工具，它也应该考虑效果。

【/h/]政府和监管部门在制定住房贷款政策时，不仅要考虑促进经济增长，还要考虑金融稳定和房地产市场的健康发展。如果政策的目的是在当前“房住不炒”的政策导向下适度控制房贷利率，有效抑制投机性购房需求，防止房地产泡沫，维护市场稳定，那么即使面临经济下行压力，政府也不太可能大规模放松房贷利率政策。

【/h/]当然，如果政策调整的目的是促进住房需求释放，促进居民消费，那就另当别论了。对于购房者来说，降低现有房贷利率可以直接减轻月供负担，提高消费能力和生活质量。特别是在经济压力加大、收入增长放缓的时期，这种需求更为迫切。

【/h/]从过去的经验来看，也有利率下调时，存量和增量会一起下跌的情况。2008年10月22日，央行发布公告:决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率下限扩大至贷款基准利率的0.7倍；最低首付比例调整为20%。至于股票抵押贷款的利率，商业银行享有一定的自主权。随即，从中小银行到国有银行，都执行了相同的存量贷款利率7折优惠。

【/h/]当前政策的主要目的是稳定楼市和促进消费。降低现有房屋的利率可以降低居民的购房成本，使人们可以更多地消费，从而刺激经济复苏。因此，该政策很可能在降低新贷款利率后降低现有抵押贷款的利率，新贷款利率无限接近新申请抵押贷款的利率。

【/h/]广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李鱼枷认为，下一步，北京、深圳、上海和厦门等高息存量房贷将首先下调，其他城市将紧随其后，预计调整幅度将接近3.5%——这与当前新贷款的低利率非常接近。

【/h/]然而，调整存量贷款利率也需要动力和压力。从目前楼市的表现来看，调整估计会更快。