【/h/]曾经被市场排斥的“老小区”（通常指城市主城区房龄超过20年的二手房）现在开始受到青睐。

【/h/]近期，随着央行5.17新政（即降低首付比例、取消房贷利率下限、降低住房公积金利率）的实施，多个热点城市的“老小”二手房交易速度正在加快。

【/h/]国家商报梳理机构数据发现，近期广州中心区域房龄超过20年的二手房成交周期缩短，甚至有不少房源在挂牌一天内“秒卖”；虽然5月杭州二手房成交量较4月有所下降，但“老小”二手房成交活跃度大增，日均成交同比增长38%。在成都锦江区的一个老旧小区，仅5月份就卖出了7套二手房，其中6套是在一个月内卖出的。

【/h/]一是多地“老小区”二手房交易火热。

【/h/]每经Ke Holdings Inc .查询发现，5月中旬成都锦江钢管厂五区有一套房屋出售，仅在上市一天后就显示了两次。这个住宅区的房屋建于1988年至2003年。仅5月份就卖出了7套房子，其中一套用了254天，其他的用了不到一个月。

【/h/]位于成华区驷马桥的滨河丽苑小区，房龄也超过20年。今年卖出了两套房，其中一套74平方米的两居室总价为124万元，低于挂牌价12万元。它只上市了一天，放映了一次。另一套房子的交易周期为13天，交易也只完成一次。此前，该小区二手房交易周期超过100天。

【/h/]“‘老破小’的咨询量和交易量确实比以前热情多了。”德佑地产成都某门店经纪人陈骁表示，这些老房子主要集中在成都主城“5+2”区域，学校、地铁站等房源咨询自然较多，成交周期相对较短。

【/h/]“最近，我接到很多外地人打来的电话，询问在成都买房的事情。大部分是成都周边城市的购房者，买房预算大概在100万到150万元之间。”陈骁补充道。

【/h/]据RealData成都分公司监测，5月成都二手房成交中，总价100万元以下房源成交比例仍呈上升趋势；100万-150万元房源成交比例小幅上升，处于近一年来的高位，呈现微弱复苏态势。就面积而言，紧凑型公寓2（80平方米或以下）和公寓3（80-100平方米）各自占据约20%的市场份额。

【/h/]梳理各机构数据后发现，今年以来，包括上海、广州、杭州、东莞、昆明等在内的多个一二线城市，近期在成交量不断攀升的同时，“老小”二手房成交周期明显缩短，与以往百天甚至数百天的成交周期相比堪称“光速”。

【/h/]以杭州为例。今年3月以来，由于总价低、租金回报高的优势，本市“老、小”二手房成交量猛增，5月人气延续。

【/h/]杭州我爱我家数据显示，5月，赵辉社区、翠园社区、蔡河社区、大观社区、方静社区和古荡新村的二手房成交量分别为63套、52套、41套、39套、35套和23套。其中，翠园二区以16套创去年以来单月成交量新高。去年该小区成交38套，截至今年5月成交量已达44套。

【/h/]“很多老社区的二手房价格已经回落到2017年左右的水平，这具有一定的性价比，很多‘老小区’的租金年化收益甚至可以达到2.5%~2.8%，这也是一种相对安全的投资。”杭州链家大观商圈一家门店的经纪人告诉晶晶，这些成交量较高的老旧小区房源面积相对较小，总价较低。“部分市中心老旧小区低价房源基本成交周期为一周，普遍议价收窄在空之间”。

【/h/]据上海中原地产数据显示，5月上海二手房成交1.71万套，环比增加5.35%。其中，5月的最后五天（5月27日至31日），在上海“沪九条”新政的推动下，仅外环就成交了826套20年以上面积70平方米的小户型公寓，成交量较政策出台前五天增长了5%。

【/h/]“核心城区的‘老、小’二手房具有一定的增值性和区位优势，尤其是总价可控。当然，从长远来看可能会有拆迁的机会，因此它们将受到一些资金有限的买家的青睐，并对整体市场产生积极的市场影响。”易居研究院研究总监严跃进表示，从另一个角度来看，这背后涉及到很多有改善性住房需求的业主，“老小”二手房的活跃交易也使这些业主能够换房。

【/h/]二、机构:二手房价格泡沫基本消失。

【/h/]我们注意到，这一轮“上有老下有小”的二手房交易与各地逐步解除限购政策密不可分，同时也有其他利好消息。

【/h/]自今年年初以来，“拆旧建新”（即拆除旧房后重建新房，居民可以搬回原地而不是重新安置在另一个地方）的提法越来越多，这已成为振兴旧社区的重要新模式。但此前“原拆原建”模式的资金来源是政府财政支持，真正能实现“原拆原建”的小区并不多。

【/h/]不过，今年4月11日，浙江省住建厅等三部门发布了《关于稳步推进城镇老旧小区自我更新试点工作的指导意见（试行）》，这是国内首个推进老旧小区自我更新的指导意见，明确了相关工作流程和配套政策。该政策侧重于“自我更新”，即小区业主可以主导老旧小区改造。

【/h/]事实上，今年3月底，杭州市闸弄口区4个社区启动了“原拆原建”民意调查，引发社会关注，引发该区房价波动。在成都，包括青羊区将军街68号、军平街89号在内，实现了“原址重建”，* *花园二期也在数年前开始探索拆旧建新。

【/h/]此外，在当前的楼市调整期内，降价幅度最大的二手房是“老小区”，这叠加了许多“老小区”业主不愿出售的心态，从而加速了此类二手房的交易。

【/h/]以上海静安区万荣小区为例，5月份成交了一套40平方米的一室一厅，成交价190万元，单价47170元/平方米。交易周期仅为9天。但2021年同期该小区同面积房源成交价为254万元，成交单价为61831元/平方米。

【/h/]今年4月，易居研究院在22个城市的二手房交易报告中选取了“一线城市即老即小的二手房价格”来衡量二手房价格泡沫。据其测算，2016年初一线城市“老小区”二手房价格开始上涨，2019年二手房价格泡沫开始“吹大”，从20%到2021年一季度58%的历史高位，随后泡沫持续缩小。

【/h/]尤其是在2023年上半年二手房挂牌量激增的情况下，供需压力倒逼二手房价格泡沫继续缩小。到今年第一季度，泡沫仅为5%，这意味着经过三年时间，一线城市“老小区”二手房价格泡沫基本消除，二手房价格回归健康状态。这也代表着全国二手房价格泡沫在很大程度上基本消除。

【/h/]不过，报告也认为，当前二手房市场面临一些挑战，如房源加速挂牌、部分房源大幅降价引发房东焦虑、高层二手房定价困难等。“二手房市场的活跃不仅关系到居民资产变现、住房置换和改善，也与房企的去库存和资金安全息息相关。在当前房价泡沫基本消除的背景下，各地应继续采取有效措施，进一步激活二手房市场。”