【/h/]王波没想到他的家乡夏媛因为二手房“白菜价”上了热搜。

【/h/]6月5日，王波告诉经济观察报记者，最近不断有熟人向他转发相关视频和截图，他的家乡就这样“出名”了，这让他有点哭笑不得。

【/h/]王波的家乡下花园是河北省张家口市的一个区，距北京市中心约140公里。根据当地政府公布的数据，自2015年以来，下花园区的常住人口持续减少，截至2022年底，常住人口为6.3万人。

【/h/]王波说，他的祖父和祖母去世后，他在下花园留下了一所房子，多年无人居住，只是每年扫墓时用作休息的地方。今年清明节，当王波回到家乡时，他发现一个单元只剩下四五户人家，社区里的大部分房子都被占用了。

【/h/]类似的老小区在下花园还有很多。根据贝壳找房网的信息，自2023年6月以来，这些老旧小区的成交价普遍在10万元左右。

【/h/]此前，黑龙江鹤岗曾因房子“白菜价”引发外界关注。从全国范围来看，像鹤岗这样房价跌破千元的中小城市还有很多，不仅涉及东北、华北一些经济欠发达城市，还涉及四川、湖南、湖北、贵州、广西、广东等省的中小城市。

【/h/]“白菜价”

【/h/]张家口二手房页面上列出了大量低价房源。下花园区一套70平方米的两居室煤矿住宅楼，挂牌价6万元，折合单价857元/平方米；某电厂一套60平方米的两居室公寓楼挂牌价为7万元，折合单价1167元/平方米。

【/h/]贝壳找房网成交记录显示，2023年6月，电厂一套84.4平方米两居室住宅成交，网签价格9.5万元，折合单价1126元/平方米；2024年4月，一套82.6平方米的两居室以9万元的价格出售，相当于单价1090元/平方米。

【/h/]在下花园区，有很多总价约10万元的上市房源和交易房源，涉及电厂、电石厂、供电局、马车房等住宅楼。单价一般从800元/平方米到1200元/平方米不等。

【/h/]当地一位中介告诉经济观察报记者，该电厂住宅楼原为大唐集团下花园电厂家属楼。电厂关闭后，大多数员工都已离开。目前只有部分退休老员工居住，二手房交易并不活跃。

【/h/]据中介介绍，2015年前后，下花园的房价基本保持在4000元/平方米左右。此后，全国性房企陆续进驻。到2019年的高峰期，夏媛商品房的平均成交价已升至12000元/平方米，一些高端房地产的价格已接近20000元/平方米。

【/h/]转折点发生在2021年下半年。中介表示，夏媛房价经历了第一轮下跌，跌幅普遍在三分之一左右。原来单价1万元的房子普遍跌至7000元左右。第二轮下跌是在2023年下半年，跌幅接近一半。

【/h/]目前下花园相对高端小区的单价在5000元/平方米左右，中端小区的价格维持在3000元/平方米左右，老小区的单价已普遍降至1000元/平方米。单价低于1000元的交易最早出现在今年4月。

【/h/]肖恩是一家全国性房地产企业的营销部门主管。2018年，他的公司入驻下花园后，他被派驻下花园负责项目营销。

【/h/]肖恩告诉经济观察报记者，2019年，下花园项目开盘均价约为1.1万元/平方米。由于去污效果不佳，该项目的价格一再降低。到2022年交付时，价格已降至约7500元/平方米。2023年下半年将进一步降至5000元/平方米左右。

【/h/]肖恩说，由于项目销售不佳，每个营销人员都在手中放了很多房子，并一直急于脱手。2024年初零星成交维持在4000元/平方米左右。目前大多数房子的价格在3000元/平方米左右，但仍然卖不出去。

【/h/]肖恩项目的拿地楼面价不到1000元/㎡，如果算上建安成本，目前是“亏本出售”。他说，房子的质量很好，但由于位置不对，没有人关心价格。这也是2015年后进入下一个花园房企的普遍情况。

【/h/]据经济观察报不完全统计，2015年前后，碧桂园、万科、荣盛、泰禾、华润置地、奥园、华侨城、绿城、金茂、阳光城、蓝城等多家房企落户夏媛，鲁能负责夏媛杨树沟棚改安置房项目建设。

【/h/]并非个案。

【/h/]不仅是下花园，张家口市宣化区还有一套60平方米的两居室家属楼，与下花园相邻。成交价仅4万元，折合单价667元/平方米；亚谢社区一套60平方米的两居室以8万元的价格出售。

【/h/]距离张家口市不远的山西省大同市也有大量房价上万元的老旧小区。大同市平城区一套48平方米的两居室，挂牌价5.5万元；云冈区新区一套62平方米的两居室挂牌价为3.7万元。

【/h/]从成交情况来看，2024年4月，一套55平方米的小两居室以4.8万元的价格成交，折合单价873元/平方米；今年4月，恒安新区R区一套70平方米的顶层公寓以8万元的价格成交，折合单价1142元/平方米。

【/h/]据贝壳找房网成交记录显示，2022年9月，大同二手房市场首次出现低于3000元/平方米的成交；2023年7月首次出现2000元/平方米以下的成交；2024年4月，首次出现1000元/平方米以下的成交。

【/h/]吉林市是吉林省第二大城市。2020年2月，江姬住宅楼一套82.5平方米的两居室成交价为8.2万元，这是贝壳有成交记录以来该地单价首次跌破千元大关。2024年3月，桃北社区以2万元的价格出售了一套45平方米的一居室，刷新了吉林市二手房最低成交单价，不足500元/平方米。

【/h/]同样的事情也发生在湖南省第二大城市株洲。2021年9月，玫瑰园社区一套100.8平方米的两居室以6.7万元的价格成交，这使得株洲二手房最低成交单价从2000元/平方米降至665元/平方米。

【/h/]在株洲，类似的低价交易还发生在袁家湾社区、翠竹社区、中兴村社区、外贸包装厂社区等10多个社区。成交单价从几百元到一千元不等。

【/h/]此外，类似的城市还出现在四川、贵州、广西、甘肃、内蒙古、黑龙江、辽宁等省份，甚至广东揭阳、河源、清远等城市的部分社区房价下限已降至1000元/平方米左右。

【/h/]这些城市有几个典型特征:

【/h/]首先是行业空集中化。无论是鹤岗、下花园、大同等传统能源城市，还是株洲、防城港等工业城市，传统产业并不落后，相应的核心产业尚未建立。

【/h/]第二是人口外流。这些城市普遍面临人口下降的现状。例如，下花园在最高峰时人口超过10万，但随着传统产业的搬迁或关闭，人口逐年流失。

【/h/]肖恩表示，自今年年初以来，大多数城市的房价大幅下跌主要集中在“老小区”地区。

【/h/]折旧原因

【/h/]王波说他们家族的后裔分散在世界各地。老人去世时，房子没有过户，只是做了公证。如果你将来要出售你的房子，原则上，你的所有孩子都需要在场签字。

【/h/]目前，王波的父母一般都七八十岁了。“我们不能为了卖房子，把老人从国外折腾回来。”王波说，分配给每个家庭出售房子的钱可能不够从国外回来的路费，所以在他这一代人中没有人愿意出售房子。

【/h/]历史上，下花园的大多数居民依靠发电厂、煤矿和电石厂等传统国有企业为生。传统企业的衰落不仅带来了产业的集中和人口的减少，还扭转了房地产市场的供需格局。

【/h/]王波的父母大多离开夏媛去其他城市工作。唯一留在夏媛的阿姨现在已经跟随她的孩子出国了。在他这一代，分散的范围更广。在他看来，家乡的房子很可能会被废弃。

【/h/]老家的房子不急着卖的另一个重要原因是老家的人不缺房子。2015年后，尽管大量全国性房企进入下花园，导致当地房价大幅上涨，但高价房产的买家大多是在北京生活和工作的人，而不是本地人。

【/h/]肖恩表示，在下花园房地产的高峰期，本地买家占不到十分之一，其中大部分是北京买家，少部分是来自张家口等地的买家。因此，下花园的房地产形成了两个相对隔离的市场。

【/h/]由于老一辈居民在国有企业工作，房价相对便宜，因此大多数当地居民都不缺房子。王波说他祖母的保姆有两套房子。“当地只有几个人，谁想买房？”

【/h/]在这种市场结构下，不打算返乡置业的王力可博业主正以“能卖多少就卖多少”的心态不断刷新房价底线。

【/h/]这不仅是下花园的房地产市场格局，也是大多数行业空和人口大量流出的城市的现状。

【/h/]事实上，今年不仅是中小城市，一二线城市的老城区和小城市的房价也在缩水。北京东城区一家中介门店的负责人告诉经济观察报记者，他所在的门店4月份卖出了一套单价6.8万元/平方米的三居室，这让该区域的房价从10多万元/平方米降了下来。原本以为这只是个例，但在5月和6月，许多低于7万元/平方米的房子相继售出。

【/h/]肖恩表示，房地产的逻辑已经改变，对房地产市场的思考也需要改变。事实证明，对于开发商来说，只要房价低于1万元/平方米，城市都值得投资；如今，这种一刀切的投资逻辑已经失去了市场。