越来越多的酒店资产被开发商剥离。

去年上海宝格丽酒店易主轰动一时。现在，深圳华侨城艾美酒店也被“上架”了。根据市场流传的消息，这个酒店单价每平米4.5万，总价18亿，整栋出售。

“我们也觉得很遗憾。”华侨城西部地产老板坦言，艾美酒店确实在寻求出售转让。

与在上海北外滩屹立了六年的宝格丽酒店不同，华侨城艾美酒店去年底才开业试运营，至今才开业半年。如今，这两家同属于华侨城集团的高星级酒店，目标一致。

从国际酒店奢侈品牌的高调引入，到自有酒店品牌的发展，再到王牌酒店的转让，华侨城的酒店梦一波三折。

【/h/]一、18亿五星级酒店上市，最高房价每晚2万。

艾美酒店是国际酒店巨头万豪集团旗下的中高端酒店品牌，以其独特的设计和艺术文化氛围受到追捧。2019年11月，华侨城沈曦集团与万豪国际签约，万豪国际旗下艾美酒店、瑞J酒店正式落户深圳宝安。

时代财经查阅过往资料得知，艾美酒店位于深圳宝安新安街A001-0206地块，由华侨城于2018年10月竞得。为商业用地，规划建筑面积70736平方米，使用年限40年，成交价14.33亿元。

当时华侨城还以27.67亿元拿下了另一个相距不到2公里的商业地块，项目最终签约到J酒店。

历经四年筹备，深圳前海华侨城艾美酒店于2023年12月26日投入试运营，今年2月正式开业。这是艾米第一次进入深圳市场。酒店拥有332间客房和21间套房，设计特色主要是现代法式优雅与岭南文化的融合。

但是开业不到半年，这家国际度假酒店就被曝光上架了。根据深圳某大型交易中介向时代财经出示的介绍材料，前海华侨城艾美酒店正在寻求“独栋出售”，中介为中原地产。代理商说已经投放市场一段时间了。

据《时代财经》报道，早在2023年6月，华侨城艾美酒店还未开业时，业主华侨城就已经在寻求出售整栋楼，其中地上30层，地下1层，总建筑面积近4万平方米。

华侨城西部购房者罗欣也表示，转让决定是去年开盘前做出的。“我们觉得很可惜，没想到开业效果比我们预想的好。”

罗欣介绍，酒店入住率一直很好，即使不是节假日也经常爆满。OTA网站显示，华侨城艾美酒店近一周的日房价最低为992元，为豪华大床房，最高房价为22665元，为总统套房。不过目前房源并不紧张，即使是周末，房源也比较充足。

但罗欣强调，酒店出售和经营没有因果关系，主要是集团本身的业绩压力。罗欣表示，目前已经有几家有意向的投资人在洽谈，华侨城对投资人也有一定的筛选，要求一次性转账。

据时代财经透露，华侨城艾美酒店售价18亿元，谈判价格空比较少。罗欣说，这个报价已经是“亏本”了。

根据当年的土地出让信息，A001-0206地块的成交价为14.33亿元，其中除了酒店建设外，还包括商务公寓，即万宝公寓项目。根据以往公开信息，万宝公寓于2022年底开始发售，建筑面积约103~278平米，单价约4万元。

目前，该公寓仍在出售。一位深圳宝安的经纪人告诉时代财经，目前出售的单价低至3.5万元。“这个项目卖得不好。虽然位于宝安中心区，位置还可以，但是公寓没有房产证，不能单独出售。”

但在一位关注大宗交易的业内人士看来，18亿元的报价并不“划算”。

这个人跟时代财经算了一笔账。以365间客房的平均房价和1000元内80%的入住率计算，年客房总收入约为1亿元。其他餐饮、活动、节日食品销售收入预计一年在3000万元左右，总收入1.3亿元。

在其看来，除去酒店自身成本和国际品牌管理费，很难保持年盈利水平在1亿元以上。

第二，出售酒店资产加速了华侨城的变现。

过去两年，华侨城一直在切入酒店资产。

这与华侨城的房地产业务走弱，销售持续放缓有关。2023年，华侨城实现主营业务收入556亿元，同比下降27%，净利润-65亿元，较上年下降40.46%。

去年10月，华侨城证券代表向时代财经指出，面对房地产的低迷，三四线城市或一些核心城市的偏远地区确实受到了冲击。此时，自行开发经营、反哺文化旅游的作用减弱；未来，华侨城将减少对文化旅游的重投入，加强轻资产输出。

2023年底，上海宝格丽酒店以24.3亿元成交，掀起行业交易高潮。酒店归华侨城亚洲所有。

现在，华侨城又开始出售高端酒店资产了。“华侨城今年将优化经营策略，在内部资产结构中尽可能高效地配置资源。”6月17日，华侨城证券代表回应称。

在“吕雯+地产”的商业模式下，华侨城的酒店业务也随着吕雯地产的发展而得到提升，沉淀了一批酒店资产，其中大部分是华侨城酒店配套的自持景区

在21世纪初的五星级酒店开发大潮中，华侨城集团作为开发商，热衷于通过加盟和引进国际酒店品牌来促进招商引资和地价升值，先后与洲际酒店、雅高、万豪等国际酒店巨头合作，如2006年开业的洲际酒店、2014年深圳华侨城开业的JW万豪酒店等。

随着酒店业务的发展，华侨城也开始探索自己的酒店品牌，包括最早的经济型酒店“城市客栈”，以及2016年推出的中高端酒店品牌“瑞途”、“嘉途”。

华侨城数据显示，2018年，华侨城集团旗下拥有50多家酒店，8000间客房，其中华侨城A控股20多家酒店。

然而，2014年，华侨城以7000万元公开挂牌转让“城市客栈”，最终被国内酒店集团锦江国际摘牌，后者一次性获得10家城市客栈门店的物业使用权。旅游酒店行业资深经济学家赵焕焱认为，华侨城当时出售城市客栈，是因为与华侨城当时发展高端酒店的战略不符。

第三，华侨城的酒店梦是建立在自有品牌基础上的。

到目前为止，华侨城还没有打造出非常有影响力的自有酒店品牌矩阵。

“华侨城较早建立了自己的品牌，它与景区业务形成互补。它目前为止有一些发展的经验，但是它的品牌影响力还不够。”赵焕焱向时代财经指出，自有品牌的建设需要历史沉淀和一定的酒店人才团队作为支撑，尤其是在目前房地产公司的困难时期，培育自有品牌的难度更大。

但华侨城并没有放弃打造自己的酒店品牌。

就在华侨城加紧出售高星酒店的同时，今年4月，华侨城重新推出自有品牌，宣布升级自有品牌嘉途酒店，重装开业的商务旗舰店——深圳海景嘉途酒店正式开业。

在发布会上，华侨城酒店公司总经理郝刚坦言，嘉途早期的定位更多的是作为地产旅游的支撑，并没有着力打造和提炼酒管公司本身的核心能力，导致了原有嘉途品牌的产品力不足。接下来，华侨城希望从投资人的角度，真正打造一个符合高端定位的品牌，让自己的品牌嘉途在市场上重新立足。

但目前华侨城酒店业务仍采用国际品牌和自有品牌“两条腿走路”的策略。

罗欣表示，虽然艾美酒店在寻求出售，但一街之隔的华侨城瑞J酒店暂时不考虑转让。“瑞吉相当于华南的一家旗舰店。”华侨城A上述证券代表也指出，在房地产业务发展不理想的情况下，文化旅游业务仍是华侨城的主导业务，旅游酒店纳入“两核三维多点”的发展格局。“我们还是希望做精做强文化旅游业务。”

从行业来看，今年的大宗交易市场也比去年更“挑剔”。

据仲量联行统计，2024年第一季度酒店交易总额约为31.4亿元，较去年同期增长41%。

在延续去年交易活动的同时，市场对价格更加敏感。

仲量联行指出，一季度没有出现由机构投资者主导的大型地标项目，单个物业的平均成交量较小，因此市场重心转向小规模投资项目。由此判断，仲量联行今年在低价资产上的投资机会可能更多。

据麦点研究院统计，今年5月，全国共有30家酒店被拍卖，其中拍卖价过亿的酒店有8家。截至6月1日，只有两个酒店项目成交，其余全部拍卖。

上述不愿意透露姓名的关注大宗交易的人士也向时代财经指出，今年酒店行业整体利润预计较去年有所回落。“艾美酒店的挂牌价可能要打八折才能去掉。”

(以上受访者为化名)