楼市“5.17”新政推出已经一个多月了。然而，资本市场对楼市回暖的预期却在地下不断修正。

以房地产开发龙头企业保利发展为例。“5.17”新政前后，市场对“楼市回暖”的预期最充分，之后进入现实验证阶段，未能通过考验。市场不断修正其预期。尤其是5月份房价数据公布后，预计会向下修正至今年1月份的水平:

6月17日，国家统计局发布5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。国家统计局城市司首席统计师王中华解读，5月份，70个大中城市新建和二手住宅价格继续呈下降趋势，降幅有所扩大；新建商品住宅销售价格方面，2个城市环比上涨，上海涨幅全国领先，为0.6%。

所以，有两个重要的问题:

1。为什么“5.17”新政的效果没有马上体现在价格上？

2。在价格变化之前应该如何跟踪楼市的变化？

要回答这两个问题，需要用到“房产中介挂牌量”，这是一个极其重要的指标。

为什么房价会持续下跌？

从流动性的角度来看，房价和股价没有区别。房价下跌反映了房地产市场流动性的萎缩。

在“雪球产品风波”中，我们用了一个“资金供求模型”，从买卖的角度解释了资产价格为什么会不断下跌。

如上图所示，在一波资产价格下跌的过程中，我们会观察到一个现象，资产趋于缩水，继续下跌。

从球场资金供求的角度，我们会观察到两股力量:

1。随着资产价格下跌，部分投资者爆仓，成为“被动卖家”，带动需求曲线惯性扩张；

2。当买方意识到“被动卖方”的存在时，他会延迟购买，甚至期望“被动卖方”彻底清仓后再购买。因此，场馆的资金供应受到游戏势力的制约。

这个模型导致了一个重要的变量:“被动卖方”，它不仅导致了需求曲线的惯性扩张，还导致了供给曲线的收缩倾向。

所以，被动的卖家才是价格持续下跌的根本原因。那么，这样的人为什么会存在呢？？因为杠杆在不同的市场无处不在。

房地产市场的被动卖家

房地产市场上的“被动卖家”大致有两种:

1。开发商

房地产开发是一个高杠杆的行业。开发商大量举债建房，囤积大量库存。开发商现金流断裂，就形成了“资产价格下跌——被动卖家增加”的螺旋:A开发商的问题会导致B开发商的问题，这其实是一个巨大的资金池。

在开发商的这场危机中，很多人只是看到了“烂尾楼”，并没有关注到这种多米诺骨牌效应，从而忽略了开发商现金流紧张对二手房的持续负面影响。

其实开发者开始有问题了，开始链主体了。当他们的集体现金流紧张时，“资产价格下跌——被动卖家增加”的螺旋就开始了。这给二手房市场造成了巨大的压力——有更便宜的新房可以买，原本用来买二手房的资金会被大量分流。

所以，开发者是极其重要的一类“被动卖家”。如果这些人继续被动抛售，房价很难见底。

一般来说，有两种方法可以把这些人说清楚:

(1)开发商彻底清仓，彻底清仓；

(2)有了政府的援助，开发商不会再因为现金流问题而被迫出售。

事后看来，2023年其实是“开发商去库存”的高峰期，相当于机构(在股市中)因为赎回而向二级市场倾销大量筹码。所以楼市春天过后，整个楼市急转直下。

2。普通投资者

其实普通投资者也有很多杠杆。毕竟很多人只付30%的首付。此外，许多人还持有多套住房用于炒房，其实际财务状况更糟糕。

因此，在房价持续下跌的时候，普通投资者中也存在大量的“被动卖家”。

对于这些人来说，有一个天然的底线:房子卖了以后，不要欠银行钱。

最终，在这一轮下跌中，开发商中的“被动卖家”和普通投资者中的“被动卖家”相互作用，相互强化，导致资产价格螺旋式下跌。

这也解释了一个问题:为什么一轮又一轮的房地产政策之后，房价迟迟不能企稳？问题是，这些房地产政策并没有清理这些“被动的卖家”。然而，这是一个充满杠杆的系统。

如何追踪被动卖家？

现在我们的问题是如何追踪“被动卖家”的数量。市场进入右侧的信号很明确:价格反弹时，必须清理“被动卖家”。

那么，如何跟踪价格的下跌呢？这就要用到房产中介房源的指数了。

在资产价格下跌的过程中，“被动卖方”是一个吸引子，它会同时扭曲普通买方和普通卖方的行为:

(1)会抑制买家出清挂牌金额；

(2)会吸引普通卖家跟风上市。这些人虽然不会主动砸市场，但是会和别人挂电话。

因此，挂牌量是“被动卖家”数量的一个重要代理变量。当挂牌量较大时，意味着“被动卖家”的数量非常多；当挂牌金额低于一定门槛时，清理“被动卖家”，我们会观察价格变化。

从挂牌量来看，“5.17”新政产生了一定的正面效应。以北京某知名中介为例，今年高峰期的挂牌量在18w套左右。虽然北京在“5.17”新政后没有发卡，但上市量已经减少到13.5w套。

当然，这个上市量离清算水平还有一段距离。如果要加快通关速度，显然北京需要效仿上海的政策。

结束语

综上所述，我们找到了一套跟踪楼市清算情况的框架，并解释了我们关心的一系列问题:

1。为什么2023年小阳春后楼市没有企稳？开发商那一块不明确，2023年继续去大量库存。

2。为什么一轮又一轮的政策都没有稳定楼市？因为这是一个高杠杆的行业，下跌带来了大量的“被动卖家”，已经出台的政策不足以清理这个群体。

3。如何追踪「被动卖家」的情况？跟踪中介二手房挂牌量，因为“被动卖家”是挂牌量背后的吸引者。

4。此轮房地产政策能否稳定楼市？比2023年的情况好多了。毕竟开发商中的大量“被动卖家”已经被清除，现在主要的“被动卖家”都在居民这边。

最后，我想强调几点:

1。普通卖家或者买家都是摇摆人，追究意义不大。其实他们的观点也在反馈“被动卖家”的情况，只是他们自己不知道而已；

2。对于大部分持有人来说，只要不出现资金问题，这场风波与他们关系不大，痛苦只是情绪上的痛苦，实质性的损害出现在那些“被动卖家”身上；

3。美国股市本身没有风险。真正的风险来源是美国楼市，所以要做好美国楼市的跟踪。

NAR周五数据显示，5月成屋销售年化月率下降0.7%，至411万户。待售的现有房屋库存最近有所增加，部分原因是一直在等待利率下降再出售房屋的人决定不能再等了。房价中值较去年同期上涨5.8%，达到创纪录的41.93万美元。按照目前的速度，将需要3.7个月才能卖掉市场上的所有房子，这是四年来的最高水平。

无论什么经济体，楼市的情况都很重要。房价企稳，内需才有希望。