我读过关于WeWork的精彩非虚构作品《十亿美元失败者》，也看过关于WeWork的美剧《We Crashed》。非常精彩，从媒体叙事的角度来看是一个泡沫故事的完美案例。

上周末又看了一本同名的书《泡泡边界》，同样精彩，信息增量不少。特别是在关于孙正义和软银愿景基金的部分，笔者得到了更多的信息。这篇文章不想把故事再重复一遍，但是当我再看这个故事的时候，我有了一些新的感受。

我

第一感觉是共享办公的模式创新其实是在经济不景气的时候出现的，有点像现在。‍‍‍‍‍‍‍‍

we work诞生的时候，正值上一个经济周期的低谷。2008年金融危机后，两位创始人在纽约成立了WeWork和一家类似的公司。因为房地产泡沫破灭，包括金融在内的很多行业都受到冲击，纽约商业地产空率上升。然而，WeWork的创始人发现了一个未被满足的用户需求:那些在星巴克或在家工作的自由职业者，可能也愿意在写字楼工作，但没有合适的供给。

他们的第一个创业项目叫做“绿色办公桌”。《泡沫边界》写道:“即使周边经济反复崩溃，绿台的业务还能继续蓬勃发展，真是令人惊奇。次贷危机引发了国家金融体系的历史性崩溃，纽约处于震中。经济体系的每个角落似乎都受到了冲击。然而，不知何故，小企业主仍然希望在布鲁克林的办公室。可能是为了灵活，也可能是因为以前的银行家都加入了个体户。不管是因为聪明还是运气，诺伊曼和麦凯显然发现了这个没有被开发出来的产品，而且它还是一个有利可图的产品。”

2009年年中，绿色办公桌被卖掉，三个合伙人各得50万美元。他们中的两个人，诺依曼和麦凯，拿着钱开始了后来的WeWork。

二

第二，WeWork其实一开始就跑出了最小可行性模型。换句话说，它是可以赚钱的，而不是像后来那样成为一个大坑。

书中有一个数据。2011年，WeWork的收入比2010年增长了近4倍。在这么高的增长率下，WeWork只亏了5万美元。2012年，该公司预计盈利。

硅谷知名基金Benchmark决定投资WeWork的一个很重要的原因就是公司的财务数据不错。“他们对WeWork强劲的财务状况非常满意。在扣除其他费用之前，WeWork从楼宇中获得的利润相当于一些软件公司的利润。”

当然，Benchmark的疑问是，WeWork很难像互联网和软件公司那样规模增长，但边际成本不会同比增长。毕竟WeWork本质上是做房地产的。但是创始人诺伊斯认为他可以找到解决这个问题的方法。后来，诺伊斯给了WeWork一个概念:实体脸书。

以投资易贝和优步等公司而闻名的Benchmark向WeWork投资了1500万美元，对该公司的估值为1亿美元。这笔投资相当于对WeWork的科技属性和高增长潜力的一种背书，因为Benchmark专门研究这类公司。

目前为止一切正常。如果创始人不是那么贪婪超高速增长，如果市场没有那么多钱，WeWork可能会成为十亿美元甚至几十亿美元的公司，盈利能力很好。

三

接下来，循环开始起作用。循环改变了这个游戏的玩家和可以投入这个游戏的筹码。

WeWork的估值在背后不断被抬高。当然这里面有创始人很会讲故事，很有野心的元素，但更多的是和周期相关的其他三个玩家的入场有关。

最先出现的玩家是原本只投资二级市场的大基金，比如富达、普信，这类基金开始投资科技创业公司。金融业最初的传统是风险投资投资初创企业。上市后，风险投资机构卖出股票退出，而富达、普信等大基金开始在公开市场买入。

但是这个传统开始改变了。1997年亚马逊上市时，只有4.4亿美元。之后其市值增长主要在二级市场完成。但像脸书这样的公司上市时估值超过1000亿美元。越来越多的创业公司在上市前释放了大量的成长。

于是，以前只在二级市场买卖股票的大资金也开始投资尚未上市的创业公司。他们花在风险投资上的钱只占他们管理的钱的一小部分，但对于风险投资行业来说已经非常大了。例如，2015年，这些基金在风险投资上花费了80亿美元，而当时风险投资行业筹集的金额约为一年380亿美元。(富达公司管理的基金规模约为7000亿美元。)

两只大基金，普信把WeWork的估值提高到50亿美元；6个月后，富达将其估值提升至100亿美元。

然后，第二个玩家出现了:来自中国的基金弘毅投资。弘毅在2015年的投资将WeWork的估值提升至150亿美元以上。市场上充裕的资金，加上中国玩家融入世界的努力，让包括WeWork在内的明星创业公司有了更充裕的资金来源。不仅是WeWork，优步也在2014年进入中国。能够投资这些全球明星创业公司，也是中国基金加入全球顶尖基金的入场券。

第三位选手是软银的孙正义。孙正义给出了WeWork 470亿美元的最高估值。愿景基金已经向WeWork投资了超过100亿美元。孙正义对WeWork的期望是，它会比阿里巴巴更成功，可以通过改变房地产市场，让自己在2028年达到万亿美元的市值。

孙正义之所以这么做，一方面是他的个人性格和追求。像孙正义这样的大亨，追求颠覆和变革，让自己成为与贝索斯、盖茨比肩的科技界大佬。他找到的办法是成立一个单个基金规模1000亿美元的愿景基金。另一方面，市场上仍然有太多的钱，来自美国以外的钱，尤其是来自中东的主权财富基金，渴望获得全球科技影响力。

宏观环境和新玩家带着大量筹码入场，让泡沫越吹越大。

Neumann对WeWork的愿景是，公司将成为包括共享办公、房地产开发和服务三项业务的行业巨头，每项业务的价值将达到1万亿美元。换句话说，WeWork将是一家价值3万亿美元的公司。

当然，大家都知道故事的结局:上市受挫，创始人出局，软银将公司私有化，随后在2021年以80亿美元市值上市，但随后市值一路下跌至4500万美元左右。2023年11月，WeWork正式向法院申请破产保护。

然而，一个有趣的对比是，同样在同一时期受到批评的优步现在的市值约为one hundred and fifty亿美元。那么，如果WeWork能够得到很好的管理，如果没有后续的疫情，公司能否证明自己能够挺过周期，在泡沫破裂后保持合理的价值？