5月中旬发布的房贷新政即将满月。在此期间，多家银行悄然推出“先还利息，后还本金”的房贷还款方式，引起市场关注。

5月底，平安银行公开推广按揭贷款产品，其“特色还款方式”包括两阶段还款、双周还款、轻松还款、气球贷四大类。此后，广州、上海、郑州等地区的房地产和商业银行支持“利息至上”的消息传出。

但截至目前，平安银行的这款产品已经下架。6月12日，时代财经致电平安银行广州分行个贷中心，其工作人员表示，“前阵子平安银行确实可以办理此类贷款，现在需要具体问客户经理。”

“方伟”小程序显示，如果按“组合贷款”、“首套房”搜索，目前广州有24家银行(支行)，包括中国银行、农业银行、招商银行、中信银行等，但这个页面标注的是“具体政策结果主要以银行审批为准”。

6月11日，时代财经咨询了建行广州某支行个贷经理，该经理表示，“目前建行可以办理这种贷款，但我们不建议客户去做。先还利息再还这个'只能两年还。目前二手房可以办理个人住房贷款，一手房需要在购房后咨询开发商中的准入银行。"

对购房者的吸引力有限。

除了平安银行，建设银行、兴业银行都推出了“轻松支付”、“带薪支付”等类似产品，但其他商业银行并未公开宣传。

某大型国有银行个贷经理告诉时代财经记者，是否可以“先息后本”还款，要看各地政策，具体需要咨询销售中心。

按照平安银行此前宣传的四大类特征还款，其中“两阶段还款”是指前三年按月付息，不还本金，剩余贷款期等额本息还款；“气球贷”是借款人按照约定的总期数(固定20年)计算每期的月供，在贷款期限内分期偿还贷款本息，剩余本金在最后一期一次性偿还。

对此，上述个贷经理告诉时代财经，“前三年只还利息。虽然贷款人不用承担还本金的压力，但是这三年期间的利息是按照本金总额来计算的，所以贷款成本会增加。”这位经理还介绍，目前市面上的同类产品，最长可以用3-5年。

某贷款中介告诉时代财经记者，“气球贷”是一种长贷短还的还款形式，通常提供较短的贷款期限，但月供以较长的期限计算，一定程度上可以缓解前期的还款压力。

“对于一些未来晋升前景较好的职场人士来说，如果按揭买房选择气球贷，他可以用较低的资金先上车，等他未来收入增加了，就可以一次性偿还剩余的大额本金。但如果贷款金额较高，也要考虑下一次还款是否有压力。如果没有压力，可以考虑。”上述中介表示。

“先还利息，后还本金”的还款方式有一定的风险，主要体现在实际贷款利息会高于普通还款。“如果采用等额本息的还款方式，随着本金的陆续偿还，每期的利息会越来越少。如果未来收益预期不稳定，风险管理能力较弱，就更需要谨慎选择先利息后资本。”

从购房者的角度来看，“先利息，后资金”虽然可以减轻提前还款的压力，但吸引力有限。

6月11日，浙江的李女士告诉时代财经，她可以在手机银行app上申请调整还款计划，以减少每月的房贷。“最低还款本金可以调整为1元。我昨天刚申请的，但仔细考虑后还是取消了。”李女士说，“如果月供没有压力，其实也不用先付利息。”

另一位在广东买房的用户也告诉时代财经，“每月按揭付款相对容易。目前不考虑‘先息后资’。另一大因素是近期政策密集实施，对现有房贷利率下调仍有一定预期。”

对银行来说是一把“双刃剑”。

对于购房者来说，先还贷款再还利息真的划算吗？

邮储银行研究员楼彭飞6月11日在接受时代财经记者采访时表示，“银行‘先还利息，后还本金’的房贷还款方式，有助于减轻购房者的还款压力。但这种还款方式适合短期资金紧张的购房者。需要注意的是，由于‘先息后资’长期占用银行资金，整个还款期间的利息成本较高，未来还款压力较大。”

从银行的角度，上述贷款中介告诉时代财经，先利息后资金，意味着本金占用时间更长，银行可以收取更多利息收入。“二期贷”、“气球贷”等业务对银行来说是一把“双刃剑”，短期内可能带来客户和贷款的增长，但如果处理不当，未来不良贷款率可能上升。

早在2010年，深圳就已经出现了“气球贷”等产品，这原本是银行的创新产品。监管部门认为有帮助“炒房”的嫌疑，自此“气球贷”不再出现在住房按揭贷款市场。

2021年7月，深圳市房地产中介协会发布《关于开展房地产中介机构规范经营专项整治工作的通知》，其中提到，房地产中介机构及相关从业人员要重点自查自纠，包括“诱导消费者使用‘气球贷’等金融产品”。

直到最近，在首付、降息等新一轮房贷新政推出后，“气球贷”等产品“卷土重来”，再次反映出银行对房贷业务和利润的焦虑。

从个人住房贷款占比比较大的国有银行来看，除了邮储银行，很多大行的个人住房贷款额都是负增长。

年报数据显示，截至2023年末，建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、交通银行个人住房贷款分别为6.39万亿元、6.29万亿元、5.17万亿元、4.79万亿元、1.46万亿元，同比分别下降1.44%、2.23%、3.29%。

2023年以来，由于LPR下调和现有房贷利率调整，商业银行净息差持续承压。国家金融监督管理局数据显示，今年3月末商业银行净息差为1.54%，是去年四季度末首次跌破1.7%后再创新低。

截至3月末，国有银行、股份银行、城市商业银行和农村商业银行净息差分别为1.47%、1.62%、1.45%和1.72%，较去年末分别下降15、14、12和18个基点。