【/h/]经过长时间的深度调整，房地产市场仍未走出弱周期。

【/h/]1月17日，国家统计局发布2023年全国房地产市场基本情况。对房地产开发投资、房屋新开工面积、商品房销售面积、商品房销售额等重要指标未进行纠正。

【/h/]2023年全国房地产开发投资总额11.09万亿元，同比下降9.6%，为2017年以来最低；房屋新开工面积9.5亿平方米，同比下降20.4%，为2007年以来最低；商品房销售面积11.2亿平方米，同比下降8.5%，为2012年以来最低；商品房销售金额11.7万亿元，同比下降6.5%，为2016年以来最低。

【/h/]“2023年行业全链条收缩，规模创近10年或以上新低，仍是大幅下行调整的一年。”广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李表示，2023年下半年以来，虽然政策积极纾困，干预政策基本退出，但政策纾困释放购房资格、鼓励加杠杆、刺激购房者入市的逻辑与当前房价下跌的预期不符，是市场持续下行的主要原因。

【/h/]展望2024年，不少机构和业内人士认为，商品房销售规模有望稳定在11亿平方米的支撑水平，结构性机会依然存在。

【/h/]“一些重大金融风险得到抑制，或得到较好防范和化解，包括企业和家庭。随着宏观经济的改善和房地产市场的调整，预计市场复苏的趋势将保持不变，市场信心总体上将走向恢复状态。”易居研究院研究总监严跃进表示。

【/h/]首先是“双11”时代

【/h/]多地楼市并未企稳反弹，房地产业开发投资、施工面积、新开工面积等多项核心数据均呈下降趋势。

【/h/]2023年全国房地产开发投资110913亿元，同比下降9.6%，其中住宅投资83820亿元，同比下降9.3%；房屋施工面积838364万平方米，同比下降7.2%，其中住宅施工面积589884万平方米，同比下降7.7%；房屋新开工面积95376万平方米，同比下降20.4%，其中住宅新开工面积69286万平方米，同比下降20.9%。

【/h/]“虽然2023年政策保持宽松，热点城市重磅政策落地，但市场预期下调，房企投资相对谨慎，新开工仍保持较大降幅，拿地规模减少，导致投资增速持续走弱。后续房地产投资信心的恢复取决于市场端的改善。”诸葛数据研究中心首席分析师王晓宇表示。

【/h/]严跃进认为，今年年初以来，部分银行发布了2024年支持的重点房企名单，这类房企在2024年应在拉动投资方面发挥积极作用。“各地要充分认识房企开发投资面临的困难，同时积极提供资金支持，做好融资和营销工作，积极稳投资，真正推动一些优秀房企的投资率先落地。”

【/h/]市场关注的商品房销售面积和销售金额也处于下降区间。

【/h/]2023年全国商品房销售面积111735万平方米，同比下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%；商品房销售额116622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。

【/h/]△来源:国家统计局

【/h/]“楼市已经进入‘双11时代’——11亿平方米+11万亿销售额。”中原地产首席分析师张大伟表示，2012年全国商品房销售面积11.13亿平方米，2023年商品房销售面积连续11年最低；销售额达到11.66万亿元，为2016年以来最低。“行业处于转型调整过程中，市场底部尚未出现。”

【/h/]王晓琴认为，2023年商品房销售规模将创下新低，原因是企业面临新房市场的信用风险和项目交付风险。买家对购买期房更加谨慎，并将注意力转向二手房。新房预售制度和预售监管制度亟待改革。

【/h/]销售低迷，房企投资信心缓慢恢复。2023年全国房地产开发企业回款127459亿元，同比下降13.6%，降幅比2022年收窄12.3个百分点。

【/h/]“今年年初，两部门联合发文建立合理的融资机制，并为陷入困境的房企提供延期、新增贷款、调整还款安排等资金支持。2024年，资金有所改善空。但是，由于销售端的上行动力仍然较弱，房企的投资信心很难明显恢复。”王晓宇说。

【/h/]其次，1000亿房企只有16家。

【/h/]2023年房地产市场仍未走出弱周期，预期支撑不足，百强房企销售规模进一步萎缩。

【/h/]据柯睿统计，2023年百强房企实现销售成交金额54，049.5亿元，同比下降16.5%，降幅较2022年有所收窄，但仍未止跌企稳。累计业绩同比下降的top 100房企数量占比近七成，其中31家同比下降超过30%，其中27家为民营房企。

【/h/]中央国有企业表现出强大的韧性和修复能力。中海地产、华润置地、招商蛇口、建发地产、法华股份、越秀地产销售规模均实现正增长，联发集团、国茂地产、象屿地产等多家地方国企销售规模增速超过20%。

【/h/]销售规模的萎缩也导致百强门槛继续下移。克里表示，各梯队的门槛已降至近年来的最低值。具体来看，TOP 10房企保持韧性，销售交易金额门槛值为1613.7亿元，同比下降3.5%；TOP 20和TOP 30的门槛变化较大，分别下降25.4%和25.2%至599亿元和379.4亿元。50强门槛下降20.9%至234.8亿元；TOP 100的门槛值超过100亿元，目前已降至110.4亿元。作为对比，2021年Top 100的门槛为200.3亿元。

【/h/]千亿房企数量将进一步减少。2023年只有16家大型房企的全口径销售额超过1000亿元，2022年有20家，2021年和2020年有43家。

【/h/]△来源:柯睿

【/h/]多家机构对2024年市场走势持谨慎乐观态度。

【/h/]中国手指研究院认为，长期来看，房地产市场规模仍有10万亿，不同城市、不同需求仍存在结构性机会。“房地产市场的复苏仍取决于购房者的预期能否修复。乐观情况下，2024年宏观经济继续复苏，居民购房意愿改善，叠加城中村改造如期推进，全国商品房销售面积可能小幅增长；中性情况下，2024年中国商品房销售面积同比下降4.9%，规模约11亿平方米；悲观情况下，全国商品房销售面积同比下降约8.6%，规模不到11亿平方米。”

【/h/]中银证券表示，2024年需求端政策仍将保持宽松，近期一线城市放松购房政策将对重塑整体房地产市场信心和预期反弹产生积极作用。“我们预计2024年的销量降幅将较2023年收窄。全国商品房销售面积同比下降6%，销售金额同比下降8%。未来，它将逐步恢复到真正的住房需求水平。”

【/h/]柯睿认为，当前行业仍处于风险出清期。尽管近期政策不断优化释放，监管部门支持房企合理融资需求，提振市场信心，但买方信心和行业预期的修复仍需时日。预计销售低迷态势短期内难以扭转，企业销售将持续承压。

【/h/]“中国房地产市场每年的开发规模将保持在10亿平方米左右，开发仍得到支持，但需求结构发生了变化。”柯睿建议，房企需要尽快适应市场新变化，推进供给侧改革，挖掘不同城市、不同需求的结构性机会，同时做好营销推广提升价值实现能力。