【/h/]2024年1月18日，乐有家研究中心发布《2023年深圳楼市年度报告》（以下简称“报告”）。乐有家成立于2008年，是深圳最大的房地产中介机构。

【/h/]上述报告中有几组数据值得关注:

【/h/]首先，2023年深圳二手房共成交6.44万套，同比增长15%。

【/h/]第二，新房市场供应增加，但成交量大幅下降。2023年新房成交3.16万套，是过去五年的最低点，与2021年相比减少了近40%。同时，以2023年12月成交数据计算，深圳新房去化周期达到20.2个月，去化压力逐渐增大。

【/h/]三是二手房市场恢复主导地位，过户和网签数量同比增长超过50%。

【/h/]“回归”二字道出了深圳楼市一二手房的格局变化。在过去的10年里，深圳的存量房市场长期占据主导地位。2017年二手房交易占比达到71%，但从2021年到2022年发生了变化——新房成为主力，这两年分别占二手房交易的43%和39%。到2023年，深圳二手房成交占比上升至51%。

【/h/]第四，房价确实在下跌。其中，2023年深圳新房成交均价同比下降1.6%，二手房成交均价较2022年下降12%，为2021年全年均价最高。部分小区和楼盘的成交价格已回到2018年的水平，较最高点下跌30%~40%。

【/h/]第五，2023年过半房源成交价低于二手房指导价。

【/h/]2021年2月，深圳率先实施二手住房参考价格机制。近三年来，深圳二手房买卖双方进行了多轮拉锯，体现在成交价与参考价的偏差上:2021年深圳近55%的房源以超过参考价20%的价格成交，只有5%的房源以低于参考价的价格成交。从2023年全年平均水平来看，低于参考价的成交占比大幅提升至50.3%。这一比例仍在增加。截至2023年12月底，深圳低于参考价的成交比例达到80%。

【/h/]除了客观数据之外，乐有家营销总裁何玲还从房产机构的角度描述了深圳楼市的概况。

【/h/]2023年，乐友房产经纪的策略之一是带客户看房，让他们看到“疲态”。这一原则不一定适用于所有客户。在市场相对低迷的背景下，买家的观望情绪越来越浓。“客户特别谨慎。这时，房产中介需要尽力为客户提供更多的选择。比如想看龙华区的客户也可以尝试展示福田区同价位的房源”，何玲说。

【/h/]深圳购房者的观望情绪体现在成交周期上。根据乐有家内部数据，2021年代理带客户看房的平均套数为8.9套，2022年增至11.3套，2023年增至13.2套。

【/h/]何玲分享了一个客户案例:2021年以来，几个经纪人给客户看了57套房，仅2023年一年，她就看了13套房，客户买房总是犹豫不决。终于，在2023年五一假期后，一位经纪人欧阳（化名）成功签单，这让何玲乃至整个公司都兴奋不已。

【/h/]欧阳为该客户开发了一系列表格，包括但不限于房屋推荐表、需求细化表、仅供参考的价格波动预测表（3年、5年和8年）、投资收益表等。“客户对房子的投资收益更感兴趣，但我们不敢计算3年内的（投资收益率），只告诉客户5年后的大致房价走势”。何玲透露，这一系列的形式把客户的需求摸得一清二楚，最终打动了客户。目前，该公司已将欧阳的一些经验推广为标准化行动。“这也说明，不懂服务的经纪人未来日子不会好过。”

【/h/]谨慎而犹豫的买家向房地产经纪人提交了一份艰难的证明。何玲说，现在的客户经常问经纪人，“这一套多少钱？（同小区卖的）最后一套多少钱？”客户接着要求:我买的房子必须比上一套房子的成交价低，同时让中介充分证明房屋更有韧性。

【/h/]何玲认为，房地产刺激政策的边际效益正在递减，特别是深圳在2023年底出台大幅降低二套房首付、取消豪宅征税标准等利好政策后，2024年元旦没有出现明显的量价齐升，“市场反而走弱”。他建议，不宜对政策的刺激效果抱有过高预期，预计2024年仍将保持相对稳定。

【/h/]然而，外部因素也或多或少地影响着房地产市场的情绪。1月中旬，a股向下调整，上证指数一度跌破2800点，创出新低。1月17日，几个客户明确告诉乐游家的经纪人，股票暴跌，他们近期不会出去看房。“然而，也有许多业主紧急报价。“何玲说。