【/h/]2024年已经过去了一个多月，我们迎来了农历新年。对于持续盘整的房地产行业来说，以龙年为代表的上升气象充满期待。在新的一年里，房地产能否走出同样蓬勃的市场取决于政策气候、企业的战略，更重要的是宏观经济的整体趋势，这是我们选择龙年房地产关键词的基础。

【/h/]本文为龙年房地产关键词系列:政策脉搏。

【/h/]首先，保教楼进入关键期。

【/h/]如果一家房地产企业将所有工作按重要性排序，那么交付大楼一定是第一名。

【/h/]对于危在旦夕的房地产企业来说，确保大楼交付是管理层的首要任务，其重要性和紧迫性排在清偿债务之前，不积极交付或挪用预售监管资金可能面临监禁，这确实给所有房地产企业敲响了警钟。

【/h/]对于未出险的民营企业来说，“我的房子可以交付”这一基本要求成为产品的最大卖点，需要反复打消购房者的顾虑。央企应该要冷静和无忧无虑得多，但他们经常面对买家的质疑。

【/h/]地方政府，尤其是住建部门，承担了保障大楼交付的具体任务，例如保护资产、筹集资金、监督工程进度，以及协调建设单位、主要债权人、金融机构、小业主和供应商。

【/h/]为了让停工和未完工的工地重新开工，当地住建部门的管理者往往不得不去法院申请冻结资产并与债权人谈判；然后追查挪用预售资金，争取回仓粮食用于后续项目建设，必要时申请逮捕相关负责人，或带队到房企总部追缴款项；甚至承担起卖房重任，协调城投国企加大项目、并购、存量房销售等资产处置力度，筹集复工复产所需资金。

【/h/]2022年7月以来，央行、住房和城乡建设部、财政部等多部门联合出台多项措施，释放保教楼专项贷款3500亿元，商业银行配套融资2000亿元。

【/h/]时隔一年半，根据住房和城乡建设部披露的数据，保教楼专项贷款项目整体复工率达到99.9%。截至2023年底，350万套保底楼盘项目交付量已超300万套，交付率超86%。

【/h/]这组数字意味着3500亿元担保建筑专项贷款的大部分已发放到项目，客观上促进了一批暂停项目的复工和交付。但需要注意的是，这只是可以申请专项贷款的项目，还有一批项目因资金缺口过大、资不抵债严重、无还款来源而未能覆盖。

【/h/]显然，3500亿元的专项贷款无法覆盖所有的烂尾楼。以恒大为例，其2023年3月的公告称，“未来三年的核心任务是保障楼宇交付...据估计，还需要2500亿至3000亿元的融资”。这只是一家房企的资金缺口。

【/h/]在2023年底召开的住房和建设工作会议上，住房和城乡建设部部长倪虹肯定了保教大厦取得的阶段性成绩，并表示，2024年，一是要继续落实企业主体责任和城市属地责任，切实完成350万套保教大厦交付任务（根据前述交付成果，剩余50万套）；二要做好房地产项目交付工作，加强预售资金监管，防范新的交付风险。

【/h/]过去一年多的时间里，该楼盘一直在保底，同时也在追预售资金。倪虹强调，2024年要稳妥处置房企风险，“落实房企总部城市政府和项目公司所在地城市政府责任，坚决收回已拨付的预售资金，督促企业积极自救、加快资产处置”。

【/h/]监管部门对房企进行了分类:对于资产能够偿还、资金链暂时紧张的房企，支持其恢复正常经营；对资不抵债、丧失经营能力的房企，要按照法治化、市场化原则进行清理，“该破产的破产、该重整的重整”同步进行，保护债权人权益，维护稳定。这表明清仓并未停止，身处险境的房企仍要积极自救。

【/h/]三年多来，被关停的烂尾项目经过金融机构等市场化机构筛选，再经过专门的贷款审批程序筛选。剩下的项目势必是保教楼最难啃的骨头。

【/h/]销售端持续下滑，资产折旧仍在继续，这可能使房企和地方政府更难用资产换取后续建设资金。一些项目撬动专项贷款开始建设，但交付后，剩余房屋的销售受阻，成为国有企业手中的闲置资产。

【/h/]此外，项目交付后，开发商必须按照上次申报时提交的还款计划按时按月偿还贷款。存量资产处置、新房销售回款等资金将全额进入政府托管账户，按照专项贷款“后进先出”原则优先偿还专项贷款。

【/h/]1月，住房和城乡建设部政策研究中心副主任蒲湛表示，目前，各地正在全力寻找解决问题的办法。“2024年楼宇交付保障工作进入关键时期，各方仍需站在讲政治的高度，齐心协力、攻坚克难，解决好最后的‘硬骨头’，保障人民群众的合法权益。”

【/h/]其次，减去调节后，

【/h/]2023年的楼市调控趋势从当年7月24日政治局会议的那句话开始反转——“房地产市场供求关系发生重大变化”。此后各级政府部门频繁优化楼市政策，促进房地产市场平稳运行，政策环境接近2014年最宽松阶段。

【/h/]“四限”（限购、限售、限贷、限价）政策在各地频繁调整，涉及住房公积金、房贷利率、契税补贴、购房补贴、普通住房额度等全方位宽松。据统计，2023年各省市发布了800多项优化政策，涉及300多个城市。

【/h/]2023年，LPR（贷款市场报价利率）两次下调。部分城市多次下调房贷利率下限，部分城市首套房个人住房贷款利率下限下调至3.6%，如南宁、中山等。百城60城首套房贷款利率进入“3时代”。现有抵押贷款的利率也下降了。1月24日，央行副行长宣长能披露，已下调逾23万亿存量房贷利率，平均降幅为0.73%，每年减少房贷借款人利息支出约1700亿元。

【/h/]特别是在2024年1月底，住房和城乡建设部重申“各城市可以根据当地情况调整房地产政策”。截至2024年2月初，只有北京、上海、深圳等少数核心城市仍处于限购门槛趋严的“高地”。

【/h/]事实上，一些城市政府对放松管制和刺激市场仍有疑虑，正在慢慢试探市场的“底”、政策工具箱的“底”和上级部门的“底”。

【/h/]需要明确的是，“房住不炒”的基调没有改变。所有取消旧规定的措施都必须着眼于支持刚需和改善性住房需求，并防止投机性房地产投机势头卷土重来。积极稳妥化解房地产风险，促进房地产市场平稳健康发展成为住建部门新一年的重要任务。

【/h/]多位政府官员认为，2024年楼市调控的基调将是“强刺激”和“稳市场”，以稳定居民的购房预期和信心。

【/h/]如果降低购房成本的刺激措施的有效性逐渐减弱，市场复苏动力不足，那么推动新一轮城中村改造将更加有效，这是一种直接调节供需关系、创造购房需求、激活市场交易和置换、刺激万亿投资的方式。

【/h/]大部分二线及低能城市的去化政策基本见底。当刺激措施力度较弱时，以往通过“戴上枷锁”抑制市场过热的路径无法直接逆转效果——只有解除限制才能实现市场复苏。此时，需求端的购房者和供应端的开发商都在急切地等待监管部门拿出更有力的政策工具。

【/h/]三是集体土地入市加速

【/h/]1月30日，长沙雨花现代物流中心开发建设有限公司以11.21亿元竞得长沙市雨花区一宗集体经营性建设用地。这是长沙作为集体土地入市试点城市以来，首宗成功交易的农村集体建设用地。

【/h/]集体土地入市经历了一个漫长而曲折的过程。本世纪初开始探索，但直到2017年才在北京、上海和广州取得突破，从集体土地到租赁住房再到集体经营性建设用地。特别是在北京，集体经营性建设用地不仅可以用于工业和商业项目，还可以用于可销售的共有产权房。

【/h/]尽管集体土地入市在一些城市进展迅速，但从全国范围来看，由于集体土地瓜分了地方政府的土地收入，各地进展缓慢。直到2023年底，集体土地才进入市场，并在各地实现了零的突破。2023年12月，武汉、资江、玉溪等地出让首宗集体经营性建设用地。

【/h/]2024年以来，集体土地入市进度明显加快。除长沙外，漳州、秦皇岛、大庆、荆州、石家庄和自贡也成功出让首宗集体经营性建设用地。从用途来看，主要集中在经营性用地，居住区相对较少。

【/h/]一位接近自然资源部的人士表示，在所有权、承包权和经营权“三权分置”明确之前，自然资源部和地方政府一直持谨慎态度。随着顶层设计的确立和土地财政的式微，集体土地确权和入市取得了全面突破。

【/h/]而且，未来土地出让将逐步减少，以存量改造为主。除了国有建设用地，农村集体经营性建设用地也是未来的重要方向，将释放更多市场空。

【/h/]第四，慢下来后如何建造“好房子”？

【/h/]1月24日，住房和城乡建设部官网发布住房和城乡建设部部长倪虹的署名文章，其中提到住建部门将“推进好房子、好邻里、好社区、好城区‘四好’建设”。

【/h/]过去三年的市场调整深刻改变了房子的需求端和供应端的逻辑:

【/h/]需求方面，在多数城市几乎用尽放开政策的背景下，70个统计城市中有62个城市新房价格环比下跌，二手房无一上涨。此前，因“担心跟不上房价上涨速度”而提前透支购房需求的刚需购房者选择观望，投资者也冷静下来。此时，吸引购房者进入售楼处、刷卡买单的原因更多地变成了“我需要改善居住环境”，支持刚需和改善型住房需求也是很多政策的出发点和归宿。这就是“好房子”行动的背景。

【/h/]在供给端，“盖好房子”不再只是开发商的营销说辞，而是他们安身立命的根本。特别是大多数城市处于供过于求的阶段，10万套配售型保障房增加了供应，这恰恰需要工薪阶层有更多的选择。开发商不得不尽力抓住需求改善的客户，并认真思考自己的产品力和竞争力。

【/h/]事实上，2023年，在住房和城乡建设部等部门的指导下，中国勘察设计协会启动了全国“好房子”设计大赛。本次竞赛规范空之前，276家建筑设计单位和高校组成531个设计团队参赛，仅评委人数就达到166人。

【/h/]以竞赛的形式，汇聚政企研究媒体，共同探讨什么是“好房子”，“好房子”的标准应该是什么，并应用于具体项目建设，是探索住房供应标准和机制的一种思路，让更多企业和市场主体关注住房质量和建造技术。

【/h/]什么是“好房子”？答案成千上万，参考本次大赛提出的十大评选标准，即和谐美好、生活便利、环境宜居、功能适老、健康舒适、安全耐用、灵活多变、低碳环保、运维经济。

【/h/]2024年住房建设的重点之一是“努力建设好房子”。像汽车行业造电动汽车一样，打造住房领域的新赛道，住房和城乡建设部将成立工作专班推进这项工作，这关系到建筑业、房地产开发设计、物业服务乃至智能建造和智能家装的全链条。

【/h/]据经济观察报报道，为抓“好房子”建设，住房和城乡建设部等部门频频取经。调查名单不仅包括中国建筑集团和中国建筑集团等建筑企业，还包括华为、海尔、科大讯飞、蔚来汽车和长安汽车等智能制造制造商和汽车企业。

【/h/]开发商也很早就采取了行动，例如越秀地产和华润置地，它们正在内部对标郑州魏勇、龙湖、保利、中海、招商局和绿城。对于开发商来说，要想房子卖得好，就要盖得好，但“好房子”和高端产品并不意味着昂贵材料的堆砌，产品实力也不是一朝一夕就能学会的。

【/h/]在过去的十多年里，利用行业快速发展的房企必须放慢脚步，花真金白银，付出时间和精力，并在内部进行动员和调整，致力于建造一个让买家愿意买单的“好房子”。

【/h/]五、融资白名单逐步落地。

【/h/]1月26日，住房和城乡建设部召开城市房地产融资协调机制部署会议，要求建立城市房地产融资协调机制。地级以上城市人民政府牵头迅速建立房地产融资协调机制并投入运行，及时研判当地房地产市场形势和房地产融资需求，搭建政银企沟通平台，促进房地产企业与金融机构精准对接，协调解决房地产融资中存在的困难和问题。

【/h/]会议强调，针对当前部分房地产项目融资难问题，各地要聚焦项目，研究提出可融资支持的房地产项目清单，协调本行政区域内金融机构发放贷款，精准有效支持合理融资需求。

【/h/]同时，要确保信贷资金封闭运行、合规使用，坚决防止挪用。跟踪监测省级落实情况，加强监督指导；在国家层面建立城市房地产融资协调机制项目信息平台，实行周调度、月通报；住房和城乡建设部关注该机制的实施情况。

【/h/]不难发现，所谓的融资白名单仅针对项目，并非此前传闻的房企。截至2月2日，已有重庆、南宁、武汉、大连、成都、Xi、昆明、青岛和哈尔滨等11个城市向银行提交了首批房地产项目融资白名单。

【/h/]其中，重庆涉及项目314个，融资需求830亿元；昆明涉及项目212个，融资需求916亿元；青岛涉及84个项目，融资需求250亿元；Xi安涉及54个项目，涉及融资179亿元；成都涉及227个项目，武汉涉及101个项目，南宁涉及10个项目。

【/h/]尽管房地产融资协调机制已经建立，许多省市也建立了相应的白名单项目，但如何实施仍是一个难题。一位金融机构人士告诉经济观察报记者，对于银行来说，无论是否为项目融资，首要考虑的仍是股东背景和自偿能力，与是否列入白名单关系不大。

【/h/]另一位银行人士告诉经济观察报记者，由于融资涉及风险，相关基层工作人员需要承担相应责任。房地产融资协调机制要想畅通无阻，需要建立明确的责任机制。“政策倡导的融资责任由谁来承担并不明确，也很难落实到位。”

六。公募REITs逆势而上。

【/h/]对于公募REITs来说，2024年仍然是艰难的一年。截至2月2日，短短一个月内已有10只REITs价格跌幅超过10%，其中嘉实JD.COM仓储物流REITs跌幅超过28%，华安张江产业园REITs跌幅超过17%，国泰君安东久新经济REITs跌幅超过15%。

【/h/]跌幅较大的公募REITs主要集中在工业园区、部分物流园区和高速公路领域。自上市以来，华夏中国焦健高速公路的房地产投资信托基金下跌了45%以上，建信中关村工业园和博世达招商工业园的房地产投资信托基金下跌了30%以上，CICC湖北科投光谷工业园等其他七家公司也下跌了20%以上。

【/h/]相对而言，能源和水务领域的公募REITs价格波动相对较小，部分REITs出现了一定程度的上涨。自上市以来，鹏华深能REIT上涨了19%，AVIC首钢生物质REIT上涨了13%，AVIC京能光伏上涨了4%，郭芙首创水务REIT上涨了3%。

【/h/]公募REITs自2021年推出以来备受期待，产业园区、物流园区、保障房、高速公路、水务、能源和消费等多个行业被纳入试点范围，一定程度上提升了资本对房地产和特许经营的投资热情。

【/h/]继2023年第四季度试点推出消费类公募REITs后，预计2024年文化旅游行业将推出首批公募REITs，届时公募REITs队伍将进一步壮大。

【/h/]一位消费公募REITs原始权益负责人对经济观察报记者表示，公募REITs的意义不仅在于盘活开发企业沉淀的资金，更大的意义在于“资本走出了通道，企业解决了资金问题，老百姓获得了一个投资品种，这是一个双赢的局面”。

【/h/]在他看来，公募REITs目前的困境只是暂时的，不能因为暂时的困难就否定公募REITs的价值。“就像股市一样，不能因为股市不好就否定它的价值”。

七。老旧小区改造的新任务

【/h/]住房和城乡建设部发布的数据显示，2023年，全国新改造城镇老旧小区5.37万个，惠及居民897万户；安装电梯3.6万台；新增停车位85万个、电动汽车充电桩3.66万个、电动自行车充电桩28.8万个；新增养老等社区服务设施2.1万个；改造城市水、电、热等老化管线7.6万公里；新增文化休闲体育健身场地637万平方米。

【/h/]2023年，* *财政工作会议提出“三大工程”后，老旧小区改造被纳入城中村改造。2024年全国城乡住房建设工作会议对老旧小区提出了新任务。未来一年:

【/h/]研究建立城市设计体系，再改造一批城市老旧小区，重点解决加装电梯入户和停车难等问题；建设一批完整社区，补齐一老一幼等设施短板，加强无障碍环境建设和适老化改造；打造一批儿童友好空建筑样板，大力推进城市地下管网改造，实施城市排水防涝能力提升工程；深入推进城市生命线安全工程建设，推进城市生活垃圾分类提质增效，持续推进“口袋公园”和城市绿道建设；探索在中小学、幼儿园周边建设公园、公厕和等候区，为接送孩子的家长提供便利。

【/h/]根据地方两会披露的信息，2024年，老旧小区改造仍将保持相应力度。

【/h/]广东计划启动1100个以上城镇老旧小区改造，山东将推进160个老旧小区综合整治，改造56万户；上海计划完成中心城区二类旧房以下零散房屋改造12万平方米，完成小横梁薄板房等不完整旧房改造31万平方米；北京市在老旧小区综合整治方面计划新开工300个、新竣工200个，新安装1000个、新竣工600个，同时推进核心区平房整院退租，完成2000户申请式退租，启动20万平方米危房改造；江西新改造城镇老旧小区1008个39.1万户；辽宁累计改造老旧小区700个、老旧管网4600公里；天津启动275个老旧小区改造提升。

【/h/]根据国海证券的统计，2024年，21个特大城市将有1034个城中村改造项目，预计年度投资为5067亿元。