【/h/]为什么我们今天会看到前所未有的政策放松，包括降低首付利息、以旧换新等。，本质上都与原有的土地供应有关。

【/h/]截至2024年4月底，我国商品房库存量达74533万平方米，同比增长15.7%，远超往年水平。

【/h/]我们的新人口正好相反。

【/h/]所以从今年开始，这种情况可能会开始完全逆转。

【/h/]这也与高层发布的一项通知有关。今年5月，自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应工作的通知》，要求商品房去化周期超过36个月的城市暂停出让新增土地。

【/h/]（资料来源:自然资源部）

【/h/]因此，去库存运动从土地开始，并逐渐蔓延到城市...

【/h/]我

【/h/]今年直接下调土地供应计划的城市不在少数。

【/h/]每年，各城市都会先制定土地供应计划，这意味着要为2024年的土地市场做出预算。

【/h/]（来源:各市自然资源局，仅供参考）

【/h/]从这份城市名单中，我们可以看到今年可能大幅减少50%以上土地供应的城市:厦门、苏州（市中心）、东莞、南京和宁波。

【/h/]其中苏州（市区）跌幅惊人，引起了我的注意。

【/h/]2024年苏州（市区）商品住宅用地供应量仅为185公顷，同比去年减少超63%，可以说是断崖式下跌。

【/h/]更让人感慨的是，如果翻出苏州（市区）近十年的商品房供地计划，会发现土地供应已经果断降到了近十年来的最低水平，去库存的态度非常坚决。

【/h/]（来源:江苏土地市场网）

【/h/]而同为江苏省的南京也不太大度，很可能壮士断腕。

【/h/]2021年以来，南京商品房土地供应计划连年减少。

【/h/]（来源:江苏土地市场网）

【/h/]从高峰时期的710公顷到2022年的660公顷，2023年的供应计划只有493公顷，今年的240公顷还不到去年供应量的一半。

【/h/]说到土地供应，号称土拍第一城的杭州怎么能少得了呢？

【/h/]截至目前，杭州尚未正式公布2024年土地供应计划。

【/h/]不过，自去年以来，杭州商品住宅用地计划有所减少，从687.74公顷减少到632.12公顷，微降8%。

【/h/]（来源:杭州市自然资源局）

【/h/]不过，新政后杭州首次上架4宗地块，推地节奏大大放缓。预计今年杭州土地出让将继续萎缩。在所有下降的城市中，厦门的总土地供应计划只有约49公顷。

【/h/]即便如此，在大环境的影响下，仍在大幅下跌。

【/h/]《厦门市2024年住宅供应计划》中公布，今年厦门仅供应12宗商住用地，岛外10宗，岛内2宗。

【/h/]与2023年25宗宅地出让计划相比，数量直接减半。

【/h/]（来源:厦门市自然资源局）

【/h/]此外，还有降幅较大的城市，包括济南（301公顷）、无锡（225公顷）、长春（166公顷）和长春（43%）。

【/h/]不仅在前几年城市化快速发展的新一二线城市，这波土地供应出现萎缩，三四线城市的小城市也跟上了这一趋势。

【/h/]我注意到上海周边城市的用地计划也大幅减少。众所周知的昆山首当其冲。与过去十年的数据相比，这个典型的上海周边城市的土地供应速度有所放缓。

【/h/]（来源:昆山市自然资源和规划局）

【/h/]同样，嘉兴也在2024年的供地计划中减少了宅地供应。

【/h/]根据供应计划，2024年嘉兴市规划商品住宅用地为124.4公顷，比2023年的规划供应量146.7公顷减少了22.4公顷，但减少幅度不高，但也达到了15.2%。

【/h/]最后，看看中国的一线城市。楼市像上海一样健康，2024年土地出让计划将减少。

【/h/]（来源:市自然资源局）

【/h/]广州计划减少8.7%，北京与去年持平。

【/h/]在所有城市中，一线城市北上广相对较强，人口不断流向大城市。

【/h/]一线城市的楼市需求仍然是最大的，还有缺口和空，所以土地供应没有放缓也是可以理解的。

【/h/]因此，从土地的数据中，我们提前感知到未来两年最大的主题是减少住宅商品房的供应。

【/h/]这个盘点在今年全国楼市真的不是说说而已。

【/h/]二

【/h/]不仅供应量减少了，而且容积率也在悄悄松动。

【/h/]仔细观察今年各城市拍卖的土地名单，不难发现土地市场还有一个趋势，而且越来越明显。城市土地供应的容积率也在发生微妙的结构性变化。

【/h/]大家还记得去年10月自然资源部发布的一份文件吗？

【/h/]其中一条提到:取消远郊容积率1.0限制。

【/h/]没想到今年土地入市这么快就实施了。越来越多城市的土地市场开始出现1.0以下的超低容积率地块。

【/h/]我粗略统计了一下下表:

【/h/]（根据公开资料整理，仅供参考）

【/h/]这些低密度地块不仅看点十足，也预示着国土全面进入新阶段。

【/h/]首先，一线城市开始出现纯别墅地块是一个重要信号，来自北京。你要知道2023年北京的平均容积率是2.3。时隔12年，该市土地市场再次出现容积率为0.7的低密度项目。

【/h/]根据网上信息，该别墅地块位于顺义别墅区。未来，预计该地块将打造大型豪宅产品，平均总价预计不低于2000万元。

【/h/]（来源:网络）

【/h/]巧合的是，在杭州郊区，纯别墅地块可能要来了。

【/h/]在富阳区2024年土地阅读手册中，东洲板块新增两宗容积率为0.7的低密度宅地。

【/h/]这两个地块位于黄森林公园旁，东邻绿城富春玫瑰园，占地300多亩。

【/h/]2010年，上海暂停容积率小于1的地块出让。

【/h/]容积率在1以下的纯别墅产品未来是否会在上海本地拍卖市场再次上架，我们或许可以拭目以待。

【/h/]第二个信号来自南京。

【/h/]不仅是郊区，城市核心区的低密度地块也在宣布回归。

【/h/]在被誉为南京豪宅聚集地的河西新城，首次推出容积率低至1.01的低密度住宅用地。该媒体还预测，这块地可能会超过周边的葛洲坝中宁府，成为南京的新地王。

【/h/]在最近的重点城市拍卖中，低密度住宅地块越来越多，这并非偶然。容积率的全面降低可能会成为接下来土地市场的趋势。

【/h/]在今年发布的南京市本级住宅用地供应名单中的23宗地块中，有17宗地块的容积率低于2。

【/h/]（来源:网络）

【/h/]根据最新5月杭州集中供地情况来看，也是如此。

【/h/]在最新的供应名单中，杭州不仅推出了4宗地块，放缓了土地节奏，而且一次性推出了4宗容积率不高于1.65的地块，这确实很罕见。

【/h/]（来源:网络）

【/h/]土地出让容积率下降。一方面，我们可以看到许多城市的土地供应正在慢慢走向适度。

【/h/]到年底，我们还可以回去恢复报价。今年各城市土地供应的容积率下降了多少？

【/h/]另一方面，就像前段时间放开中小户型比例的目的一样，无论是大户型还是别墅，未来都需要更多的纯改善型产品进入市场。土地容积率的降低就是为了解决这一明显的供需矛盾。

【/h/]因此，我们也有可能告别高容积率、90多套公寓、小三房以及同质化产品泛滥的时代，置换客户真正买到好产品也将是下一个大趋势。

【/h/]那么，让我们看看房企的产品R&D能否跟上这种需求的迭代。

【/h/]三

【/h/]很多事情并不明显，但背后的大趋势可能超乎我们的想象。

【/h/]楼市的供需关系来源于土地市场。土地出让的减少直接影响新开工面积的减少，这当然是这个时代所需要的。

【/h/]自2018年以来，我们进入了商品房建设的高潮。从2019年到2020年，中国住宅新开工面积连续超过16亿平方米。

【/h/]（来源:国家统计局）

【/h/]按照这两年的住宅销售面积计算，2022年约为11.17亿平方米，2023年约为13.5亿平方米。

【/h/]2021年以来，房屋新开工面积开始大幅下降。按照目前的土地供应速度，新开工住房面积大概率不会超过6亿平方米，回到2005年左右的水平。数字在变化，住宅商品房去库存的效果更快实现。

【/h/]（单位:万亿元来源:国际城市规划）

【/h/]在最高的年份，一些城市的财政对土地的依赖度高达90%。商品房的不断建设确实促进了城市基础设施的发展。但近年来新增人口减少，不得不接受未来新增住宅用地需求减少，土地供应直接减少。这也是从土地供应端开始去库存的一个非常直接的方式。

【/h/]当然，新开工住宅面积的减少也意味着僧多肉少，房企之间的竞争将更加激烈。

【/h/]在各城市不再大量供应土地的背后，似乎土地市场可能没有当初那么火爆，但当库存不再积压时，楼市将逐渐变得良性，信心将回归。

【/h/]换句话说，这也可能是今天的一个好信号。

【/h/]只有当这种情况发生变化时，才是逆转的开始。