【/h/]又一个一线城市放松了楼市限购。

【/h/]5月6日，深圳市住建局发布《关于进一步优化房地产政策的通知》（以下简称《通知》），涉及将外围地区购房社保/纳税年限缩短至一年、允许符合条件的企事业单位多子女家庭在外围地区多购买一套、支持外围地区二手房“以旧换新”等。

【/h/]“不出所料，深圳新政贯彻了小步快跑、留有余地、定向疏解的原则，与北京、上海的策略基本一致。不是简单地去库存，而是要把存量消化和增量消化结合起来，让新市民和年轻人买房、融入城市，解决新型城镇化就业问题。”广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李鱼枷指出。

【/h/]第一，定向纾困，放松外围地区限购。

【/h/]根据《通知》，非深圳市居民家庭和成年单身人士（含离异）在盐田区、宝安区（不含新安街道和西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区和大鹏新区购房，纳税/社保证明放宽至“购房之日前连续缴纳满一年”。

【/h/]“这条是最大的看点，因为深圳的外国人比较多。这次深圳参照北京、上海松绑限购的原则，小步快跑，留有余地，定向疏解。”李指出。

【/h/]在李看来，放松外围地区对非深户籍人群的限购，针对的是外围地区库存挤压、去化压力大、房价下跌严重的现实，扰乱了城市的房价预期和楼市整体预期，将外地人引向外围库存压力最大、楼市销售跌幅最大的区域。与此同时，近年来，深圳等一线城市的新市民推迟了结婚时间，甚至选择了单身。松绑单身限购符合个人对婚姻和生育的个人选择，他们不能在住房方面继续坚持限制单身人士购房的歧视性政策。

【/h/]“更多人有了买房资格，对非核心区域的新房库存有帮助。与北京放宽限购相比，只是增加了一套五环外的购房资格。虽然深圳没有增加买房资格，但购房条件已经大幅降低，这在大城市是非常宽松的。”易居研究院研究总监严跃进表示。

【/h/]针对限购政策松绑的效果，镜像咨询创始人张宏伟认为，上述七大领域去库存压力较大，本次政策调整的作用主要是去库存。虽然短期内交易量会反弹，但不会起到涨价的作用。

【/h/]李鱼枷也认为，深圳外围库存压力较大，限购政策尚未完全退出，由于预期疲软和去杠杆意愿较低，很难导致房价反弹。

【/h/]此外，张宏伟还指出，深圳楼市郊区限购政策的调整不仅会影响深圳楼市，还会对深圳周边的东莞、惠州和中山的需求产生一定的虹吸效应。特别是这些城市短期内将面临销售压力。

【/h/]《通知》还明确，有两个及以上未成年子女的深圳户籍居民家庭，在执行现有住房限购政策的基础上，可在前述范围内再购买一套住房。

【/h/]李指出，过去针对多子女家庭的住房支持政策大多是提高公积金额度和杠杆率（降低首付比例）。深圳新政中“多子女家庭可以在外围多买一套”的政策比较少见，有些牵强和故意。可能是为了鼓励多子女家庭在外围购买大面积房屋。

【/h/]在其看来，这一政策更多的是为了去库存，因为多子女家庭对教育和医疗的需求增加了，中心区域更符合需求，在外围买得起多一套的家庭并不多。

【/h/]其次，政府支持“以旧换新”

【/h/]企事业单位购买商品房的政策也有所调整。根据通知，符合成立一年、在深圳累计纳税100万元及10名及以上员工要求的企事业单位，可购买前述范围内的商品住房，以解决员工的住房需求。

【/h/]“过去限购政策严格时，禁止企业购房。这一政策没有明确限制购买几套，这意味着对企业后续购买新房的约束明显减少。”严跃进说。

【/h/]李认为，这一政策与解决员工住房需求相结合，是一项好政策，这表明深圳希望通过住房政策的调整，引导企业在外围投资办厂，员工可以在外围买房，从而实现职住平衡和产城融合。

【/h/]同时，它还指出，不能高估这项政策的效果。“一方面，企业买房的税费和持有成本相对较高；另一方面，在当前的经济形势下，有能力为员工购买住房的企业非常少。”

【/h/]此外，上海和深圳两个一线城市近日宣布实施住房“以旧换新”活动。这份通知还提到，要支持在深圳有开发项目的房地产开发企业和相关房地产中介机构开展商品房“以旧换新”“以旧换新”工作。

【/h/]这是深圳官方首次提出支持“以旧换新”，此前是由中介机构和行业协会推动。

【/h/]李指出，此前的“以旧换新”活动实际效果并不大，二手房难卖是最大的问题。各方（特别是行业协会）也应动员起来，鼓励开发商降价并生产高质量的住房，鼓励业主降价销售，弥补新房折扣，并增加对利率、税收和经纪费的支持。

【/h/]张宏伟也指出，深沪之间的以旧换新只是一个举措，并没有给予减免税等配套政策来降低交易成本，因此预计影响不会太大。

【/h/]深圳这次“收旧换新”的提法也值得注意。严跃进提到，“深圳首创‘收旧换新’提法。房地产企业收购二手房与前面提到的国有企业收购二手房有本质区别，这在客观上扩大了房地产企业的业务，并在一定程度上盘活了双方的存量房，即业主的二手房和房企的新房。"

【/h/]在严跃进看来，鼓励房企购买二手房是一个非常重要的创新模式，对盘活二手房起到积极作用，这也与近期政治局会议上提到的“统筹研究消化存量房地产优化增量住房的政策措施”相一致。