【/h/]房地产迎来历史转折点。

【/h/]刚刚召开的确保住房交付工作会议提出，在商品房存量较大的城市，政府可以酌情购买一些价格合理的商品房作为保障性住房。

【/h/]这意味着“国家队”开始接管房子，中国版的房地产收储模式呼之欲出。

【/h/]同日，央行等部门发布通知，将首套房贷降至15%，二套房贷降至25%。同时下调公积金贷款利率，取消国家贷款利率政策下限，由地方政府自主确定。

【/h/]这意味着限购取消后，低首付时代已经开启，房贷利率进入“无后盖”模式。

【/h/]几套组合拳重拳出击，标志着房地产“救市”进入新阶段，中国楼市迎来史上最宽松时代。

【/h/]这一次，能刺激房价上涨吗？

【/h/]我

【/h/]这一切都不是突然的着陆，而是早有征兆。

【/h/]就在上个月底，一次重要会议已经定下基调:“统筹研究消化存量房地产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式”。

【/h/]未提及“房住不炒”或“三大工程”，首次提出“消化存量、优化增量”，信号意义明显。

【/h/]这让人想起了10年前的“去库存”。正是那一轮去库存开启了历史上最大的上涨浪潮。

【/h/]这次提出的“消化存量，优化增量”的思路叫“换存量”，虽然名字不同，但目的是一样的。

【/h/]不同的是，在上一轮“去库存”中，政策工具是充分的。

【/h/]降低标准和利率，棚改货币化，1亿人在城市定居...经济增长、城市化加速和居民加杠杆的组合可以说是包罗万象。

【/h/]不过，这一次“盘点”面临的环境完全不同。

【/h/]房地产供需关系正在发生“重大变化”，居民杠杆率处于历史高位，经济、人口、城镇化、债务等基本面早已不同以往。

【/h/]非常时期需要非常措施。

【/h/]取消限购限贷只是第一步。目前，除广州、广州、深圳、天津、雄安、海南外的所有城市均已取消限购。

【/h/]面对供需关系发生较大变化的现实，国家队收储房源也正在成为现实。

【/h/]二

【/h/]史诗级救援有多重要？

【/h/]自1998年启动住房市场化改革以来，尽管房地产市场一直在波动，但总体上呈上升趋势。

【/h/]但这一次，房地产调整的幅度、范围和时间远比过去更长，市场需要稳定。

【/h/]一方面，我国商品房库存创历史新高，“去库存”迫在眉睫。

【/h/]目前我国商品房库存7.45亿平方米，其中房子占一半以上，相当于还有几千万套没有卖出去。

【/h/]不过，市场需求仍在萎缩，去化周期仍在上升。

【/h/]国家统计局刚刚公布的最新数据显示，今年1-4月，全国新房销售面积2.92亿平方米，同比下降20.2%，其中住宅同比下降23%。

【/h/]要知道，高峰时期我国商品房销售面积接近18亿平方米，月均1.5亿平方米，销售额高达18万亿。

【/h/]另一方面，几乎所有城市的房价都在经历深度调整，有些城市甚至回到了6-7年前。稳定房价的任务艰巨。

【/h/]如果说前些年楼市调整更多集中在三四线城市，那么这次一线城市很难置身事外。

【/h/]根据国家统计局发布的70个大中城市数据，所有城市二手房价格同比均出现负增长，最高降幅超过10%。

【/h/]在一度领跌的南京、厦门、武汉等地，二手房价格同比降幅超过10%，而在房价较为坚挺的广州、广州和深圳，二手房价格同比降幅也超过7%。

【/h/]这是最近一年的数据。与历史峰值相比，大多数城市的房价回到了2020年，有些城市甚至回到了2016-2017年。

【/h/]这种情况想想就可怕，如果任其发展显然不符合宏观层面的视野。

【/h/]三

【/h/]取消限购限贷并不意外。国家队外出采集储存是前所未有的新举措。

【/h/]国家队接手房子有什么用？

【/h/]一方面，国家队分批购买新房不仅可以立即减少库存，还可以盘活房企的现金流。

【/h/]很多房企因为高杠杆、高负债、高周转而陷入危机，但市场需求萎缩更为致命。

【/h/]用官方的话来说，目前最大的问题是房地产的供需关系发生了重大变化。

【/h/]房子盖得太多了，买房的人越来越少。

【/h/]无论是基本面问题、收入问题还是预期问题，一旦楼市陷入“没人买房”的负循环，就很难走出来。

【/h/]这时候就需要一条新的鲶鱼——国家队，直接消化一部分需求，然后重塑供需关系。

【/h/]另一方面，国家队回购的房子可以转化为保障房，这减轻了保障房建设的压力，也抑制了楼市库存的进一步扩大。

【/h/]保障性住房建设、城中村改造和应急设施建设被称为“三大工程”。保障性住房是亮点之一，也是各地必须落实的民生任务。

【/h/]然而，且不说保障房建设需要大量资金投入，而且房子建得越多，市场供需关系就越难逆转，商品房库存就越难消化。

【/h/]因此，将保障房建设资金转移到商品房收储中，既可以完成保障房任务，又可以减少商品房库存。

【/h/]然而，能够覆盖多少城市、收储规模和资金量决定了支持、稳定或刺激的可能性。

四

【/h/]国家队收储，既然效果这么好，为什么不早点实施呢？

【/h/]钱从哪里来一直是最大的问题。

【/h/]根据TF证券的计算，房地产库存恢复到合理水平大约需要7万亿元。

【/h/]要知道，去年全国财政收入为21.6万亿元，这显然不是一个小数字。

【/h/]进一步说，谁来付这笔钱？

当地政府恐怕已经没有食物了。地方可支配财力大不如前，债务压力一直悬在头顶，杠杆空极其有限。

【/h/]央妈放水或* *资金支持是不可避免的选项。

【/h/]10年前，依靠央行的定向放水、五次降RRR和五次降息，以及棚改贷款的货币化直接搅动了市场，房地产市场出现了脱销。

【/h/]这一次，可能会通过国有银行的补贴贷款或发行政府特别债券为收储提供资金支持。

【/h/]还有人建议，国家应该出面成立一个专门的收储平台，或者成立一个住房保障银行，专门负责全国商品房的库存。

【/h/]最激进的想法是无锚印钞，让央行直接购买政府债券，打开印钞机的开关，从根本上解决金融问题。

【/h/]然而，不计成本救市是不可能的，否则财政将是无底的，印钞的弊端众所周知。

【/h/]房地产收储一个是资金问题，另一个是回报问题。

【/h/]租金，即收储后最大的回报来源，在中国远低于国际平均水平。

【/h/]目前大城市的租金回报率只有1% ~ 2%，连贷款利率或专项债券的利率成本都覆盖不了，更别说收益了？

【/h/]因此，国家队的收储不会覆盖所有城市，也不会一哄而上，必然会做出选择。

【/h/]v

【/h/]房地产，为什么需要拼命救市？

【/h/]在任何行业中，如果随市场而动，价格上涨和下跌都是正常的，暴涨过程中形成的泡沫自然可以通过自然破裂进行调整。

【/h/]然而，房地产不是一个普通的行业。从一开始，它就与国民经济、地方财政和居民财产捆绑在一起，牵一发而动全身。

【/h/]作为支柱产业，房地产行业的GDP持续下滑。今年一季度全国GDP同比增长5.3%，大大超出预期，但房地产业同比下降5.4%，成为12个大类行业中唯一下降的行业。

【/h/]这是房地产行业连续第四个季度负增长，这是自1998年房改以来的首次。

【/h/]房地产的走势影响的不仅仅是其本身，还包括一系列上下游产业链，从建筑到建材、家电等行业，占整个经济的比重超过10%。

【/h/]考虑到土地财政的存在，可以说房地产无论是规模、体量还是拉动效应都是其他行业无法比拟的。

【/h/]与此同时，根据央行的报告，中国家庭约70%的财产是房子，约70%的负债也与房子有关。

【/h/]因此，房价的大幅波动势必会通过金融系统传导到每个人。

【/h/]无论从国民经济水平还是居民财富水平来看，房地产都不可能轻易下跌。

【/h/]史诗级大动作之下，未来房价还会大幅上涨吗？

【/h/]总之，稳定的房产是第一步，软着陆是最乐观的预期，所以不要想得太远。