【/h/]“517”新政后，商品房库存出现了新的出口。

【/h/]4月30日，* *政治局会议提出“统筹研究消化存量房地产”。5月17日，在全国确保住房交付会议上明确指出，在商品房库存较大的城市，政府可以酌情以合理的价格订购和购买一些商品房用于经济适用房。

【/h/]房地产市场持续低迷。政策开放的作用是什么？

【/h/]业内人士表示，供需失衡是当前房地产市场的主要问题。以前的政策大多集中在需求侧，例如降低首付和提高公积金比例，而购买和存储存量房则提供了一种从供给侧改善房地产市场的方法。

【/h/]政策明确后，跟进了很多。杭州市临安区5月15日发布公告，拟在该区范围内采购一批商品房用于公租房，被业内人士视为“收储第一枪”。昆明市27日公布了更详细的收储计划。计划由市属国有企业将已建成的未销售商品房征收为保障性住房。

【/h/]然而，政府收的钱从哪里来？收入能覆盖成本吗？是否会对地方隐性债务产生影响？这些可能是购买和存储商品房时需要考虑的关键问题，以达到预期的效果。

【/h/]央行设立3000亿元再融资额度。

【/h/]政府收储如何操作？

【/h/]简单来说，地方政府可以根据自身条件自主决定是否参与收储；地方政府选定的地方国有企业作为收购主体，有权决定是否参与购买并以合理价格收购已建成的未销售商品房。

【/h/]地方国有企业购买存量房所需资金可向国家开发银行、政策性银行、国有商业银行等21家全国性银行申请贷款，银行将根据自主决策、风险自担的原则发放贷款；银行贷款合格后，将向人民银行申请再贷款。

【/h/]中国人民银行副行长凌涛介绍，中国人民银行计划设立3000亿元的保障性住房再贷款，利率为1.75%，期限为一年，可展期四次。中国人民银行将按照贷款本金的60%发放再贷款。这意味着它可以带动银行贷款5000亿元。

【/h/]新政还特别提到:“入选的地方国有企业及其所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得为政府融资平台。同时，应符合银行的信贷要求和信用额度空。收购资金通过租金运营收入和未来销售收入回收，以确保业务的可持续性。”

【/h/]换句话说，在这个过程中，风险由地方国有企业和金融机构自己承担。

【/h/]“由于再融资工具对接贷款的借款人严格限定为非平台国有企业，并要求其与地方隐性债务风险严格隔离，预计2024年地方政府专项债券和超长期特别国债资金不会用于高库存城市的‘收储’项目，地方债务风险再次加剧的概率较低。”华金证券分析师秦泰告诉时代财经记者。

【/h/]时代财经注意到，在目前公布该方案的地方文件中，没有具体选择哪家地方国有企业作为收购方，主要是限制房屋征收的范围和条件。比如昆明的公告中，只提到了“市属国有企业征收”。

【/h/]6月6日，时代财经从昆明市住房和城乡建设局咨询处获悉，还没有完全确定哪家国有企业将做这件事，但目前“仍有几家房企前来咨询”。

【/h/]试点效果因地而异。

【/h/]事实上，在此之前，政府收购存量商品房作为保障房已在部分地区进行试点，但形式略有不同。

【/h/]去年2月，央行设立租赁住房贷款支持计划，在重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津等8个城市试点。试点支持对象为包括国家开发银行在内的7家全国性金融机构。对于符合条件的贷款，央行将按贷款本金的100%发放再贷款，利率为1.75%。

【/h/]这项政策的目的是扩大租赁住房的供应，同时促进现有商品房的去库存。

【/h/]据公开报道，去年5月，CDB福建分公司与福州左海集团签订总额为4.88亿元的贷款合同；6月，济南市获得保障性租赁住房购置专项贷款4.6亿元；12月，天津市租赁住房贷款支持计划首批试点贷款规模达12.88亿元；2024年1月，青岛市首批租赁住房贷款支持计划试点，发放贷款18.5亿元，支持首批购房项目，共涉及2319套住房。

【/h/]上述四个城市的相关贷款总额为40.86亿元，而央行创设的租赁住房贷款支持计划总额为1000亿元。尽管千亿资金“先到先得”，但各地的推进仍缓慢而谨慎。

【/h/]“落地进度缓慢主要是因为2023年整个房价下跌过程中房地产风险仍在释放，市场上的租赁企业无论是国有还是民营，购买现房的积极性相对较低。”广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李告诉记者。

【/h/]央行鼓励商业银行以不低于3%的利率向住房租赁企业放贷，但实际城市的租金收益率很可能低于3%。根据诸葛数据研究中心数据显示，2023年上半年全国重点城市平均租金回报率为1.91%，仅银川、乌鲁木齐、桂林和贵阳超过3%。

【/h/]△来源:诸葛数据研究中心

【/h/]凌涛介绍，近期人民银行将出台正式文件，统筹考虑政策衔接，将1000亿租赁住房贷款支持计划纳入保障性住房再贷款政策，并在全国范围内全面推广。

【/h/]郑州的收储实践也有一定的参考价值。2022年以来，郑州通过收储存量房筹集保障性住房10.6万套，收购存量房400多万平方米，居全国首位。

【/h/]在“郑州模式”中，国有平台郑州城发集团回购现有住房并改造为保障性租赁住房，主要用于人才公寓。资金来源包括20%的项目资本金和75%的银行贷款。

【/h/]郑州市开展“保送楼”项目后，该项目也与保送楼相关项目合并，收储范围从现房扩大到部分拍卖项目，一般根据工程进度分期付款。但在年初《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》出台后，存量房又向现房倾斜。

【/h/]进入“去库存”时代

【/h/]郑州收储的顺利实施与当地房地产市场的特点有关。

【/h/]在上一轮房价下跌中，郑州房价跌幅位居全国前列，部分楼盘房价较高峰时期下跌近一半。

【/h/]2020年郑州商品房成交金额同比下降26%，去化周期达到22.44个月；2021年，化工周期进一步增长至36.05个月。

【/h/]房价下行、市场放开缓慢、房地产安全压力大，为政府收储提供了机遇。在郑州持续的救市政策下，住房市场终于有了起色。今年4月以来，郑州商品房销售连续两连涨，5月全市销售面积同比增长70.71%。

【/h/]从近期的政策导向来看，楼市已经进入“去库存”时代。

【/h/]这也是“国家队”收购和存储存量房的核心目标。4月30日，自然资源部发布的文件已明确表示，商品住宅去化周期超过36个月的城市应暂停出让新建商品住宅用地；周期为18个月（不含）-36个月的城市将“盘活多少、供应多少”。

【/h/]△来源:方正证券研究所

【/h/]那么，为了实现去化周期不到18个月的目标，央行推动的5000亿元收储资金够用吗？

【/h/]根据方正证券研究所首席宏观经济学家鲁哲的测算，如果仅计入已竣工未售现房库存，截至4月底，全国已竣工未售房源库存为3.9亿平方米，去库周期为22.5个月。拆仓周期的长期历史平均值为15.1个月。如果要降低到这一水平，未销售的竣工房屋库存将减少到2.6亿平方米，即现有房屋库存需要减少1.3亿平方米。

【/h/]今年前四个月，中国商品房平均销售价格约为9980元/平方米。如果以30%的折扣进行收购和存储，则所需资金约为9000亿元。

【/h/]鲁哲告诉时代财经记者，这3000亿元再融资资金相当于5000亿元银行贷款，如果全部释放，可以完成一半以上的收储任务。“如果收储范围扩大到现房+期房，可能需要4.2万亿元资金。如果进一步考虑居民二手房库存，收储问题更为复杂，这与棚改货币化带动的购房需求类似。"

【/h/]然而，这种计算的第一个目标是去库存。从经济适用房的需求来看，不需要这么大的资金。

【/h/]在同策研究院研究总监宋宏伟看来，通过国企将存量房转为保障房的本质是将多余的存量房直接转为保障房，既避免了因持续供地导致总量进一步过剩的情况，又节省了建设资金。

【/h/]“但在这个过程中，资金来源、资金成本、收购存量规模和定价是核心问题。因为保障房基本上是按需建设的，也就是说购买量要与保障房的需求相匹配，同时要有专项资金。而关键是如何定价。如果价格高，它将面临资本损失。如果价格低，企业就会抵触。”宋宏伟对时代财经说。