近日，广州产权交易所挂牌广州东风东路小学22套学区房，涉及东风广场、金城花园。这些房源中，金城花园一套房最低挂牌均价仅为7万元/平方米左右，而去年10月同面积二手房成交均价为9万元/平方米。

挂牌转让上述22套房的是国企广州轻工国有资产经营有限公司(以下简称广州轻工资产经营)，而这也不是其第一次转让学区房。

国商报记者了解到，去年5月，广州轻工资管也挂牌转让了东风广场的多套二手房，当时最低挂牌价为9.84万元/平方米。东风广场挂牌房源中，挂牌均价最低为7.2万元/平方米，降幅为26.83%。

与广州相比，深圳一些破旧的小学区房衰落更为明显。2021年初，网络名人中的二手住宅区八卦岭宿舍，因为“学区房、拆迁”的加持，成交均价普遍超过14万元/平方米。但目前八卦岭宿舍最新成交价仅为4万元/平方米左右，较2021年初下跌近10万元/平方米。

多位业内人士在接受每经记者采访时表示，学区房整体下滑是大趋势，部分小区物业较差、前几年增长过快的学区房大幅下滑，加剧了部分业主的出逃情绪。

1。二手房市场正在下跌。

合富研究院报告指出，5月广州二手房网签量进一步下降至7838套，成交规模处于近一年来的低位。随着教育需求高峰的逐渐消退，越秀区二手网签量连续两个月下降，处于近一年来的较低水平。

东风广场和金城花园都位于越秀区，是广州老牌名校的聚集地。东风广场建设分几期，楼龄跨度较大，从1990年到2015年不等。

根据链家平台的成交记录，一套同样建于1998年的70平米的两室两厅二手房，今年4月的成交价格为8万元/平米，而去年同期的成交均价为9.78万元/平米。2004年建成的同类型二手房，去年3月成交总价768万元，单价11.13万元/平方米；今年4月，成交价628万元，单价8.99万元/平方米，总价下降140万元。

被市场称为“天河最强学区”的天河区华阳小学、广州中学的侨林苑也在走下坡路。同楼龄112.6平方米的公寓，今年3月底成交均价达到6.79万元/平方米，比去年同期下跌2.61万元/平方米。这套房应该是降价销售，成交周期只有14天。然而，5月11日，该小区最新成交的一套房子，均价仅为7.7万元/平方米，比去年同户型下跌了3.27万元/平方米。

某中介机构人士告诉每经记者，广州二手房市场在走下坡路，学区房也不例外，但有核心学区房优势的相对稳定。

小北路小学的一位二手房业主也表示，这两年价格确实回调了，电梯间会比楼梯间好一些。这里刚需学位的家庭比较多，急于换房的不多。

2。从14万/平到4万/平左右

深圳学区房从2021年底开始降温，尤其是大学区实施和城市更新政策调整后。

福田、罗湖是深圳老牌名校的聚集地，福田也是2023年深圳学区成交量最大的区域。然而，根据乐优家研究中心的数据，到2023年底，深圳重点学区房的房地产价格已经比2021年高峰期下降了20%以上，回到了2019 -2020年的水平。

八卦岭宿舍建于1983年。主要是一个30平米左右的小户型。起初，它主要用作员工宿舍。在旧改预期和名校梨园小学、梨园实验中学落地的带动下，八卦岭宿舍房价一度腾飞。

2021年3月，八卦岭宿舍成交一批29平米的房子，均价在14.3万元/平米以上，总价约420万元，成交周期从8天到14天不等。但从2024年开始，该小区成交均价在4.04万-5.69万元/平方米之间。最近成交的一套27.96万平米的公寓，总价只有113万元，比最高点低了七成多。3月份成交的29平米户型总价仅为166万元，比2021年的高点低了254万元。

深交所前线创始人谢告诉《国家商报》记者，学区房减少的主要原因是市场不景气。在这一轮调控中，涨幅越大，跌幅越大。八卦岭宿舍就是典型的例子。高峰时，因为丽园东校区利好，面积小，总价低，大家争相抢学区房，水涨船高。一度成交均价超过14万元/平方米。如今面对市场的低迷，加上深圳学区房概念的弱化，集团化办学的普及，自身老小属性的叠加利益空影响，市场已经“以价换量”了。

八卦岭区域所属的徐飞华龙花园，今年4月成交均价约为4.12万元/平方米，2021年成交均价一度达到11.96万元/平方米，较最高点下跌65.6%。

深圳某中介机构人士告诉每经记者，学区房整体下跌也是大势所趋，但八卦岭宿舍跌幅最大，与其居住物业较差有很大关系。深圳房价企稳还需要一段时间，很难说老学区房已经触底。