报告称，鉴于利率、通胀和经济增长可能出现拐点，亚太地区的家族办公室(以下简称“家族办公室”)正在筹划“数年来最大规模的战略性资产配置转型”。尤其是受宏观环境的影响，亚太地区的家族理财室正在积极配置海外资产。

那么，家族式公司在进行跨国投资时，应该如何制定自己的配置策略，又应该如何抓住机遇，做好风险管理呢？本期，家族式新知店邀请到在国内外深耕资产配置15年的家族式资深人士Eddie Chen为我们讲述家族式跨界投资的配置策略与逻辑、机会与风险。

首先，跨境资产配置的三点经验

我们的理念是家族资产管理重在传承，不应该追求规模的快速增长。所以整体配置策略需要避开高波动的资产类别，同时要做准确的中长期判断，左手投资一定要踩准经济周期的波。在宏观周期的大起大落中，即使是中长期的资产类别，也有相对完善的看涨和看涨空策略来捕捉周期性波动带来的收益。

所以，我们不仅需要稳健的配置策略，还需要能够根据宏观周期灵活调整的流动性。在进行调整时，我们还需要在预期资产类别的配置领域中有可靠的专业投资伙伴。以上第三点对于海外资产配置尤为重要。

在跨境家庭资产配置方面，我们通过多年的实践总结了三大经验:

1。宏观上，跟风，通过短期内提高行业/赛道的平均收益率来保证投资收益的下限。

家庭资产配置是自有资金的投资，不能用资金的思维来看待家庭资产配置。因为基金对所有LP负责，所以在基金认购协议中预设了不可变更的投资方向和退出期限。从技术上讲，基金可以通过失去投资策略的灵活性来容纳多种资金来源，同时在风险管理上也不同于家庭资产配置的角度。本基金更加注重信用风险和法律风险的管理，但放松了对商业风险和道德风险的容忍度，以争取超预期的收益。

在为家庭分配资产时，我们会考虑:

2。找到资产规模适应的“最佳点”。

家族办公室应该尽力追随大于自身配置的投资者的行动。即使在同一个行业/赛道，资本食物链的上层永远比下层赚得多，承担的风险也少。

比如资产几百万到几千万的家族式公司，可以去资产比自己略大的家族式公司。这样做的好处是可以提升自己在资本食物链中的地位。如果是资产几千万到几亿美元的家族式组织，可以去找资产几亿到几十亿美元的家族式组织合作。

为什么要做这样的改编？

比如一个资产只有几个亿的基金买一些私募的产品，年化收益率可能只有10%或者20%。但如果它能撬动更大的基金或上亿美元的顶级基金与之合作，那么它所承担的风险相对更安全，基金收益也更高。

举个例子说明一下美国顶尖的基金是什么样子的？

我们投资了这样一个美国基金。它的规模很小，是一只近期的平行基金。总的增长规模只有4亿美元。其历史上所有的复古基金业绩都超过了100%的年化率。第一只创始基金年化收益率105%，第二只基金年化收益率152%，投资基金平均年化收益率108%，两只基金只投了10只独角兽。

它为什么能这样？答案很简单。基金创始人是美国某知名基金(规模一万亿美元)创始人的儿子。它的资源非常深厚，所有入选的项目都能得到资本大鳄们强大的资金支持或信息支持。

在海外，这类拥有优秀资源的投资经理更愿意通过标准化的基金式合作与朋友合作，而不是在国内，更倾向于私密性更高的合作公司形式。所以也给了我们空境外跨境投资者参与的空间。

3。顶尖团队携手本地化

在跨国投资中，我们经常会遇到三个问题。法制不一样，投后管理难控制，地方经济税收情况不清楚。此时，总部必须寻找本地化的团队。

本土化意味着对游戏规则的深刻理解，包括当地的环境、当地的经济情况、法律情况、税制等。只有深入了解，家族办公室才能找到投资机会。

比如我们在美国投资的房产，持有期内是免税的。这是因为我们在美国团队中有一位熟悉当地法律和政策的律师。他能很好的配合投资团队，给我们找一些好的项目。

值得注意的是，在跨境资产配置下，由于各国法律制度不同，项目成长和投资退出的思路也不一样，这就要求投资者有很大的转变。另外，跨境资产配置，家庭投资者在投后管理方面非常薄弱，需要避免投资对投后管理要求较高的直投项目。

二、关于投资策略和投资机会

问:能详细说说你们的海外配置策略吗？

Eddie:我们没有一个恒定的配置策略，在这个策略中，每隔两三年左右，我们会进行全球宏观推演，寻找下一个价值资产点或资金流向。这十几年来，每次恢复交易，都发现投资美国是个好机会。所以在配置上，我们也更倾向于投资美国。

从去年到今年，我们关注的核心一直是不良资产。因为一些宏观因素，很多优质资产被迫抛售。这些资产没有问题，但是持有人因为各种原因不得不做一些减值处理。

问:你是如何在美国市场找到优质不良资产的？

Eddie:不同的资产类别有不同的项目来源。

如果你想找房地产和固定资产项目，投资人必须在美国有很深的圈子。这种优质资产基本都是圈内交易。

如果是一级市场，投资者必须和一两只大基金成为“真正的朋友”。因为，对方可以和你分享一些顶级的内部项目，最好在这些交易被写进“新闻事件”之前就投入进去。当然，如何发现这些不良资产是一件非常具有挑战性的事情。

首先，不良资产不是二级市场的股票，你可以通过数据分析来决定是否买入。

其次，一些优质不良资产的信息来源，以及对方持有的不良资产，只有在信任的情况下才能获得，然后才能进一步调整。在美国，跨境投资者要获得当地圈子的信任是相当具有挑战性的。

简而言之，投资者能进入什么级别的圈子，就决定了他们能接触到什么样的资产。我们在投资具体项目时，倾向于与行业或区域内最优秀的团队合作，这需要时间和资金的积累。

问:在房地产方面，你会坚持什么样的投资策略？

Eddie:我们和美国几个顶级地产团队在一些项目上有合作。在美国，每隔三四年，就能“错过”一些投资份额在2000万到5000万美元的房地产项目。此外，更多的房地产项目有稳定的杠杆回报。

问:如何投资酒店？

Eddie:其实投资酒店的方式不同，回报率也不同。在美国，酒店投资分为收购和租赁两种方式。我们在美国看到的酒店投资是自我维持的。我们买酒店，然后改造升级，经营一段时间，等业务规模变大了再卖。但需要提醒的是，与投资写字楼物业或仓库物业不同，投资酒店严格来说不是房地产投资，而是商业投资，需要很强的投后管理能力。

问:你认为现在是进入美国酒店投资的好时机吗？

艾迪:在我看来，现在是抄底美国酒店资产的好时机。

前两年有投资者认为疫情后旅游/商业回暖，于是投资酒店升级改造项目，疫情结束时(2021年)酒店进行了装修。然后从2023年开始，利率快速上升，使得之前的营收模式失效。高杠杆酒店在入住率良好的情况下，无法将短期高息过桥贷款转化为长期低息贷款。很多投资人为了保护自己的信用，避免因为某个项目的不诚信而蔓延到整个公司层面的强制违约，不得不以六七折的价格“出售”自己的资产。

其实这些酒店位置都很好，经营也不错。因此，我们认为2023年是美国近10年来投资不良资产的最佳时机。但随着美元加息的结束，这个窗口期已经过去。

问:你怎么看待长租公寓？

Eddie:从投资类型来说，长租公寓并不是一种机会主义投资。一般来说，超过10%的投资回报率被认为是非常好的。除非个别优质项目能达到20%多一点的收益率。

在过去的四五年里，得益于美国超低的利率和经济增长，美国的学生公寓项目基本可以获得20%左右的收益，特别好的项目可以达到30%。现在市场不好，利率太高，贷款难，市场饱和，需要等待时机进入。

一般来说，长租公寓项目需要大量的资金。如果只是中小规模的家族企业，比如每个项目的投资规模是1000万美元，我的建议是不要投资长租公寓。

问:在日本、韩国等国家投资房产，家里可以办个房产基金或者资产管理公司管理房产基金入市吗？

Eddie:我认为家庭没有必要通过这些基金来配置房地产基金。在做房产配置的时候，我们家花了很大的精力，先找到本地化合作团队，然后开始看项目。我们建议在进行跨国投资之前，一定要提前想好投后管理。

问:你刚才说的房地产项目都是投机取巧。虽然收益大，但是风险也比较大。作为家族理财室，如何控制风险？

Eddie:其实资产配置就是一个平衡风险和收益的游戏。一般来说，风险有很多种，如商业风险、信用风险、操作风险和法律风险。

我们在配置资产的时候，非常重视风险管理。

从经营风险的角度，包括投资结构、管理实力、风险规避，我们管理几十万美元到一两百万美元的项目比较松散。一旦项目超过500万美元，我们会严格管理。即使放弃了一些看似回报极好的机会，也不愿意承担一旦出了问题，那将是重大损失的风险。这也是我们在资产配置环节分享的第一个建议的延续。我们是家庭资产配置。我们寻求长期稳定的增长，不接受失败。

举个例子。很久以前，我们接触过Space X，当时中国也在大力推广这类公司。但是在市场上这么多年，Space X的项目只能通过SPV来投资，尤其是在美国，基本都是采用美国的LLC架构。经过内部风险评估，我们认为这种法律架构不适合我们，存在非常高的道德和法律风险。

问:除了美国，你们还在其他国家和地区投资吗？

埃迪:我们已经看到了欧洲、日本、韩国和新加坡的机会。在我看来，跨境投资不仅要考虑项目收益率，还要从资产配置的角度综合考虑当地法律制度是否完善，投后管理是否复杂。

一般来说，不同的国家有不同的法律制度和要求。欧洲法律不透明且复杂。投资欧洲房地产的好处是，欧洲很多老钱家族杠杆都很便宜。

法国、日本、韩国的市场相对封闭，外国投资者很难获得好的资产价格。最近韩国房地产价格跌了不少。虽然我们一直在关注韩国房产，但是一直没有等到合适的机会。因为韩国有很多财阀或者大中小房地产商，他们对房地产的投资需求并不都是出于资金方面的考虑。

参观了一圈，我们仍然认为美国拥有最平衡的投资环境。

问:你如何看待美国一级市场的投资机会？

埃迪:2022年到2023年上半年，美国资本市场流动性枯竭，IPO和并购；停滞。这给了有现金的投资者一个抄底美国一级市场的好机会。

一个家庭有两种投资方式。一种方式是直接买一些不良资产，另一种方式是抄底股权，投资一些股权抄底策略基金。

什么是股权抄底策略？由于美国近两年大幅加息政策，美国资本市场流动性枯竭。在此期间到期的基金只能通过出售资产来清算。股权抄底基金就是和这些中小VC/PE合作，买入优质项目的股权，然后在资本市场流动性恢复后快速卖出获取收益。

我们2022年上半年投资的一只该类型基金，年化收益率超过60%，DPI约为0.3。相比之下，该基金前四个年份期的年化回报都在10%-20%之间，超过10年。这个例子充分说明了我们通过宏观预测在下跌行情中寻找左侧交易机会的资产配置策略的优势。

问:你如何看待美国二级市场的投资机会？

Eddie:我们从风险管理的角度配置资产，不太关注二级市场。因为从资产配置的角度来说，二级市场波动太大，我们倾向于少配置。我们认为在二级市场很难找到一个5到10年平均年化收益率超过20%或者25%的团队。对于一只二级基金，如果五年平均年化收益不超过20%，我们觉得家庭资产配置没有价值。

问:如何看待一些固定收益类基金？

Eddie:对于固定收益类基金，要重点关注其底层资产管理能力。在美国一只优秀的固定收益基金，近两年给出的净收益应该是年化10%以上。

第三，对家族办公室的一些建议

问:我们观察到美国一般会把资金分成不同的级别，来自中国的资金可能会被认为是最后一批。在这种情况下，如果这些家庭想接触或投资美国的一些优质核心资产，有哪些途径？

Eddie:在我们看来，跨界投资在起步阶段很难接触到核心圈的优秀项目。美国的资本机构是务实的。他们关心的是外国投资者能给他们多少初始资本，他们能增加多少额外资本。而且即使投资方资产庞大，也不会向其开放所有资源。除非投资方跟这些基金关系特别好，或者他们在战略上优先考虑，才会开放一些顶级资源。

我的建议是，在进行海外投资时，家族办公室要开阔视野，不要急于投资。最好是去当地结识一些顶级的资本圈大佬和基金负责人，了解最新的资本圈玩法，考虑谁是合伙人，谁是交易对手，然后开始配置。

(内容和观点仅供参考，不构成任何投资建议。)