【/h/]不知道你有没有好奇过这个问题:一个中心人口下降的城市，正在发生什么？

目前，这种情况确实在上海发生。

从2000年到2020年的三次人口普查数据来看，被认为构成常规意义上上海中心城区的黄浦、徐汇、长宁、静安、普陀、虹口、杨浦的常住人口比例开始持续下降，分别占42.24%、30.3%、26.87%。

2023年最新数据为25.67%，继续呈下降趋势。

资料来源:上海统计年鉴。

最近十年，上海市中心的人口绝对数量和密度开始下降。

七届人大数据显示，中心城区人口净流失超过30万，与郊区人口密度比从六届人大时的9.11:1下降到7.68:1。

与此同时，上海郊区的人口增加了200多万。

那么这种趋势背后发生了什么，意味着什么？

1。这30万人是怎么“引流”的？

这其实是有计划的“引流”。

早在1959年，上海城市总体规划的初步意见中，就提出要逐步减少旧城区人口，控制郊区人口。

而当年说要大力发展的17个卫星城，也不过是为了疏解中心城区的产业和人口，调整城市的产业和人口布局。

在上海近二十年的四个五年计划中，加强郊区建设，将市中心人口搬迁到城市外围的事情也被一次次提及。

在这份遗嘱下，我们可以看到更详细的计划。

其中一个最重要的行动就是对土著人的重新安置，俗称拆迁。

根据上海市规划资源的数据，到2022年，上海市中心城区已征收拆迁房屋超过1000万平方米，受益家庭超过40万户。

其中近一半位于杨浦。从2012年到2021年的数据来看，杨浦这几年正在加紧旧建筑的拆除。

来源:上海收藏

拆迁其实从90年代就开始了。

上海很少公开拆迁的详细数据。从其母命题“旧城改造”可以窥见上海旧城改造的延续性。

来源:上海收藏

上海每年都会制定大量的旧城改造目标，今年也不例外。

2024年全市将完成12万㎡零星旧房改造和31万㎡不完整旧房改造，中心城区零星二类房源改造预计到2025年全面完成。

看来上海市区的拆迁工作至少还要持续两年。

除了拆迁大招，还有很多置换政策。比如我们之前写过的，把市中心的老房子租给年轻人，老年人搬到郊区新房的“批发租”政策，以及类似的以房养老的政策。

但是要研究市中心的人口下降，不能只看原住民的流失。毕竟相对于原住民数量的自然变化，上海市中心的人口增长更多的是依靠外来人口的输入和城市内部的区际流动。

那为什么流动人口越来越少？

我们以后再谈工作。另外，如果想留在上海核心区，也要考虑买房。

在土地供应的调整下，核心城区土地供应减少，可选择的住宅产品也减少。

比如近三年，上海265宗土地中，位于核心城区的不到两成。

在上述力量的推动下，原住民纷纷离开，外地人的涌入也停止了。上海人口空之间结构调整的目标正在慢慢实现。

原住民和移民都有了明确的新归宿:去郊区。

二、上海郊区为什么能留住200万人？

表面上看可能是拆迁的钱跟不上市区的房价，但我们发现真正的原因其实更多样。

比如旧改的推进，大量回迁房在郊区落地，带来了轨道交通。

2009年，为了安置市中心棚改居民，上海市政府在郊区规划了6个搬迁基地，包括宝山顾村、嘉定江桥、松江泗泾、闵行浦江、南汇周康、浦东曹璐。

以顾村为例。规划后的一年，地铁7号线通车，从南到北贯穿顾村板块。

再看江桥。除了位于南北的13号线和14号线，板块内公共交通四通八达。我去踩盘的时候，一个从市中心搬过来八年的大叔对江桥的交通表示非常满意。

其实上海第一条地铁是连接市区和郊区的。

这是1993年开通的徐家汇-晋江天堂线。它连接着上海最早的郊区徐汇和闵行，三年后进一步延伸到莘庄。

进入21世纪，随着“一城九镇”和“郊区新城”概念的提出和上海轨道交通线网建设速度的加快，越来越多的郊区被纳入这一体系:

2000年，2号线接入张江高科，那里还是农田；

2003年，5号线进一步延伸至闵行开发区；

2004年和2006年分别向北延伸的1号线和3号线，将宝山区纳入群聊；

07年9号线带松江；

2009年11号线连接嘉定；

2010年，2号线向东南延伸，唤出唐震；

2013年开通的16号线，直接向南延伸至滴水湖；

2017年青浦和曹璐的居民也坐地铁，一年后轮到奉贤...

到目前为止，上海仍在扩大其轨道交通网络，连接郊区和市区，包括17号线西延，机场连接线，崇明线和十四五计划中的嘉闵线。

就在近日，17号线西延工程正式进入列车调试阶段，通车指日可待。

有了铁路道口，人也有了流动的可能。随着郊区地块的大量供应，上海的新人口涌入郊区，其中一部分人留了下来。

随着人口向郊区聚集，商业和配套设施也随之壮大。

其实上海这几年做得好的商业项目很多都在郊区。

比如嘉定的南翔印象城，2023年以46亿的总销售额在上海各大商场中排名第四，超过了上海老城区的众多知名购物中心。

教育资源也在不断推出。比如闵行区，以教育资源丰富著称，尤其是七宝、莘庄、顾美。

但是，如果生活只在郊区方便，就会带来新的问题，那就是广受诟病的极端通勤，以及“鬼城”、“睡城”。

那么上海是如何处理职住平衡的呢？

这就要说到人口流动背后一个更重要的东西了。

第三，行业的变化

曾经，上海几乎所有的产业都集中在市中心。

不仅包括金融和贸易，还包括纺织、钢铁等制造业。

随着产业结构的调整，生产开始趋于平稳。

1990年，上海开始在郊区规划建设各类工业园区，吸引外资和高新技术企业入驻，如松江工业园、嘉定工业园、张江高科技园区、漕河泾开发区、紫竹高新技术产业园区等。

后续研究表明，2004-2019年，上海工业用地布局重心继续向东南方向转移，远离中心城区。

图片来源:上海城市规划杂志

经过几十年的发展，不止一个郊区工业板块开始崛起。

以著名工业板块张江为例。从1992年只有17平方公里的张江高科技园区，到现在220平方公里左右的张江科学城，随着能级和产业的提升，经济也一飞冲天。

【/h/]2023年，这块不到浦东7%、仅占全市1%的土地，贡献了超过万亿的营业总收入。要知道浦东新区2023年的GDP是1.6万亿。

随着郊区工业的兴起，现在他们的经济实力已经可以和市区相媲美了。最新数据显示，2023年，上海中心城区以外地区的GDP将超过3万亿，是中心城区的两倍。

到现在，郊区产业已经全面铺开，每个板块都有自己的功能。

比如五大新城中，嘉定擅长汽车产业，青浦有数字经济和现代物流，松江依托生物医药和工业互联网，南汇有集成电路和航空空航空航天，奉贤定位为“东方美人谷”。

随着产业的发展，城市中心被赋予了新的地位和角色。

上海在十五规划中明确提出，相对于其他依靠高端制造业发展的地区，主城区主要推动产业升级，发展以R&D、办公为主的生产性服务业。

市中心产业进一步迭代升级，可能成为上海经济发展的重要动力。

4。上海市中心发生了什么？

最后，让我们回到原来的问题:人口净流出的上海市中心正在发生什么？

上海用腾出的土地做了很多事情。

比如打造一个新的商业地标，在条件允许的情况下可以借鉴市中心的历史背景。

最典型的例子就是2021年在西部开业的张远，以及更早的2002年全面开业的新天地。都是市级商业中心，把原来的居民搬走了，把旧楼留在了原址上。

那些没有保留价值的，比如棚户区，拆成干净的地，重新规划。比如苏州河万象世界，是2010年左右，苏州河沿岸棚户区拆迁后建成的。

除了创新，市中心原有的商圈也在更新升级。

比如去年发布“十亿商圈”三年行动计划的南京西路，今年升级开放了静安寺广场，梅陇镇广场的伊势丹百货暂时停业升级。

市中心的公空房也在重组。

制造业迁出市中心后，留下了很多块厂房，逐渐变成了文化公园和公共空房。

滨江是最典型的一个。比如最近发生火灾的徐汇滨江，很多原有的工业设施被改造成了包括西海岸艺术中心、龙美术馆等文化艺术室。

这两个场馆都是由工业遗迹改造而成。前者曾是龙华机场上海飞机厂冲压车间，而龙美术馆旧址曾是运煤的“北票码头”。从行业的角度来说，这也是一种升级。

滨江还是大型公建空复兴。在有空密集房间的老城区，类似口袋(街中心)花园的小规模公共空房间越来越多。

上海自2016年开始建设以来，到2023年底，全市袖珍公园数量已达476个。

有些被拆了，比如永嘉路口袋广场，本来是两排有火灾隐患的危房，后来被拆了，变成了公共活动空室。

除了支持迭代和环境升级，我们还观察到市中心的住宅产品也在进行新一轮的更新换代。

比如纯高端、纯改善型产品逐渐兴起，匹配了更多高净值人群的需求。

根据同样的政策数据，仅2024年一季度，3000万元以上的豪宅供应量就接近1000套，超过了2017年至2022年的年均供应量。

随着新一轮房地产周期中小户型比例、豪宅备案价格等节点的逐步放松，上海市中心的豪宅市场正呈现出“真正改善”的态势。

也许最重要的是风格别墅产品的外观。要知道，以前在上海的核心城区，除了老洋房，很少有别墅产品出现。

而今年上海市区至少33栋别墅的出现，预示着市区终极置业机会即将到来。

即使不考虑最终的替代产品，真正改进的产品也越来越多的出现。在上海曾经的新房产品中，市区的大平层供应非常稀缺。今年第三、四批供应，不少楼盘都推出了300平米以上的大户型。

随着房产联合价格的进一步上涨，可以期待未来产品力的进一步提升。

随着高品质住宅产品对资源的整合，高端购买力人群的回归，上海市中心的价值可能再次得到认证。

五.结论

上海逐渐进入新一轮发展周期。

市中心人口净流出的现象背后，其实隐藏着整个上海的变化——工业和交通的扁平化，带来的是人口的流动和新的生活区域和生活方式的增长。

回过头来看，上海过去似乎并没有提供太多的生活选择；甚至可以说只有一个选择，就是住在市中心。如今，上海正在提供更加多元化的生活方式，让更多的人在这座城市找到自己的位置。

与此同时，城市中心也在通过蚕茧的缫丝来重建它的文脉。随着中心城区的更新和产业的升级，我们可能会看到它在未来的进一步崛起。

我们拭目以待吧。